특약사항 위반으로 임대차 해제시 반드시 취해야 할 조치
특약사항 이행 최고와 전세, 월세 계약 해제
안녕하세요, 부동산 전문 변호사 문석주입니다.
최근 임대차계약 해제 관련 소송에서 좋은 결과를 내면서 입소문으로 많은 분들이 상담문의를 주고 계십니다. 아래 후기는 저희 사무실을 방문하여 실제 상담을 진행한 의뢰인분들이 직접 작성해주신 후기입니다.
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1. 전세특약사항 월세특약사항 위반을 이유로 하는 임대차계약 해제
임대차 계약 시에는 구체적이고 중요한 사항에 대해서는 특약사항에 이를 기재하게 됩니다. 임대차계약상 임대인과 임차인 사이에 일반적으로 지켜야 할 사항은 부동문자로 기재되어 있지만 개별적인 임대차계약에서 필수적인 사항인 경우에는 특약사항에 별도의 내용을 포함시키는 것입니다. 일반적으로 특약사항에 기재되는 문구들은 전세대출과 관련된 내용, 부동산의 보수에 관한 내용, 임차인이 요구하여 임대인이 설치해주기로 한 시설 들에 대한 내용이 포함됩니다.
만약 특약사항에 기재한 임대인과 임차인 사이의 의무를 위반하고 이를 이행하지 않는 경우에는 계약의 중요사항을 위반한 것으로 보아 임대차계약을 해제할 수 있습니다.
2. 전세특약사항, 월세특약사항 이행을 지체하는 경우 임대차계약 해제
그런데 특약사항상 의무가 이행되지 않는다고 하더라도 임대차계약의 당사자가 바로 임대차계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다. 일반적으로 특약사항상 의무를 이행하지 않는 상대방을 상대로 이행을 최고하는 절차를 거쳐야 합니다. 즉 상대방이 특약사항을 이행하지 않고 있다면 적절한 시간을 부여하여 최후적인 이행최고를 하고 이행최고기간까지 이행을 지체하는 경우에 한해 임대차계약 해제의 의사를 표시할 수 있는 것입니다.
뿐만 아니라 만약 본인이 동시에 이행해야 할 의무가 있다면 이러한 의무의 이행제공까지 함께 이루어져야 비로소 적법한 임대차계약 해제를 할 수 있습니다.
3. 전세특약사항, 월세특약사항 이행을 거절하는 경우 임대차계약 해제
임대차계약 상대방이 특약사항상 의무를 이행하지 않을 의사를 명백히 표시한 경우라면 이행을 최고하거나 본인의 의무를 이행제공하는 것이 무의미한 절차가 되므로 이행최고 절차 없이 임대차계약을 해제하는 것이 가능합니다.
다만 이러한 특약사항상 이행거절을 이유로 한 임대차계약 해제는 이행최고절차를 요구하지 않기 때문에 이를 엄격히 해석하는 경향이 많습니다. 즉 임대차계약상 상대방이 특약사항 이행에 시간을 조금 달라거나 다른 대안을 제시하거나 특약사항 이행의 어려움을 알린다고 하더라도 이러한 상대방의 태도가 명시적이고 종국적인 이행거절 의사로 인정되기는 어렵습니다. (대법원 2021. 7. 15. 선고 2018다214210 판결)
결국 상대방이 임대차계약서상 특약사항의 이행을 하지 않겠다는 의사를 문자나 서면을 통해 명확히 밝힌 것이 아니라면 해제를 주장하는 측에서는 이행최고절차를 거쳐 일정기간 이행의 기회를 준 후에 비로소 임대차계약을 해제할 수 있다 할 것입니다.
4. 전세특약사항, 월세특약사항 위반에 따른 손해배상 청구 가능성
특약사항 위반을 이유로 임대차계약을 해제하는 경우 해제를 주장하는 측은 상대방을 상대로 특약사항 위반에 따라 발생한 손해의 배상을 청구할 수 있습니다. 일반적으로 임대차계약 체결 과정에서 발생한 중개수수료, 이사비용, 인테리어 비용 등이 손해로 인정되고 배상을 요구할 수 있을 것입니다.
다만 대부분의 임대차계약서에는 상대방의 채무불이행으로 인해 임대차계약을 해제하는 경우 계약금 상당액을 위약금으로 지급해야 한다는 조항이 포함되어 있으므로 임대차계약 해제를 주장하는 쪽은 해제와 함께 상대방에 대해 계약금 상당의 손해배상 청구를 할 수 있을 것입니다.
결국 특약사항 위반을 이유로 임대차계약 해제를 주장할 때는 신중해야 합니다. 단순히 이행을 하지 않고 있다는 사정만으로 바로 임대차계약을 해제할 수 있는 것은 아니고 이행최고를 하면서 이행기간을 한번 부여한 후에 이행최고기간까지 여전히 특약사항상 의무를 이행하지 않는다면 그 때 비로소 임대차계약 해제 통보를 하는 것이 바람직하고 안전히 임대차계약 해제를 하는 방법입니다.
전세, 월세 계약상 특약사항 위반으로 해제를 고민하시는 분들이 이 글을 읽으셨다면 사소한 분쟁에 대해서는 직접 문제를 해결하는데 부족함이 없을 것입니다. 아래 추가적인 내용을 함께 살펴보시면 임대차계약 해제 문제를 접근하는데 보다 큰 도움이 되실 수 있을 것입니다.
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본 글의 내용만으로 문제를 해결하는데 충분할 것으로 생각되나 해석이 애매한 문제이거나 소송까지 나아갈 위험성이 있는 경우라면 부동산 전문 변호사를 찾아 상담을 받아 보실 필요가 있습니다. 다만 현재 상담 문의가 많은 관계로 원하시는 시간에 상담예약이 어려울 수 있는 점 양해말씀드립니다. 상담을 원하시는 분들은 일단 아래 상담문의 전화로 연락주시기 바랍니다.
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