실거주 갱신거절 손해배상소송을 고민하는 분들을 위한 팁
임대차 갱신거절 손해배상소송에서 문제되는 쟁점들
대한변호사협회 인증 부동산 전문 문석주 변호사입니다.
저희 사무실은 부동산 분쟁만을 상담하고 부동산 관련 소송만을 수임합니다. 이처럼 부동산 소송만을 연구하고 수행하기 때문에 부동산 소송의 실적이 우수합니다. 최근에는 저희 사무실에서 상담받거나 소송을 맡겼던 의뢰인들의 입소문을 통해 부동산 분쟁과 관련한 문의가 많은 것이 사실입니다.
부동산 분쟁에 대해서만 상담을 진행하다보니 부동산 분쟁 및 소송과 관련하여 특정시기에 문제가 많이 되는 유형이 있기 마련이고 다수의 상담사례가 집적되기 때문에 특정 분쟁을 유형별로 정리해 두곤 합니다. 오늘은 2022년부터 분쟁이 많고 소송이 현재까지 이어지고 있는 임대차 갱신거절에 따른 임차인의 손해배상 청구 분쟁에 대해 꼭 알아야 할 중요한 팁을 정리해 드리고자 합니다.
법률사무소 상담 후기2021. 7월 주택임대차보호법 개정으로 주택 임차인에게 1회에 한해 임대차계약을 갱신할 수 있는 권리가 부여되었습니다. 그런데 당시 전세보증금 시세가 급격하게 오르던 시기였기 때문에 임대인들은 실거주를 이유로 임차인을 퇴거시키고 실제 다른 제3자에게 임대를 하여 보증금을 높게 받는 문제가 많이 발생하였습니다. 이와 관련하여 퇴거한 임차인들이 퇴거 후 주민센터에 확정일자 부여현황을 조회하여 제3자에게 임차를 한 사실을 확인하면 임대인을 상대로 손해배상 소송을 제기하게 됩니다. 이러한 손해배상 소송 유형은 과거에 존재하지 않은 형태였기 때문에 선행 사례가 없었고 관련하여 실무상 다양한 해석과 하급실 판결이 나오게 되었습니다.
이번 글에서는 그동안의 상담사례와 승소사례를 중심으로 실거주 갱신거절에 따른 손해배상소송에서 반드시 확인해야 할 사항들에 대하여 설명드리는 시간을 갖고자 합니다.
이 글은 쉽고 간단한 내용은 아닙니다. 그렇지만 5분만 투자해 게시글을 읽는다면 이후 큰 차이가 발생합니다. 이 글을 읽은 사람과 읽지 않은 사람들 사이에는 손해배상소송을 준비하는데 처음부터 다른 출발점에서 서게 될 것입니다.
1. 임대차 갱신 거절, 임대인이 실거주하지 않는 경우 손해배상
2021. 7. 31.자로 개정된 임대차보호법에 따르면 임차인은 1회에 한해 임대차계약을 갱신할 수 있습니다. 그런데 임대인은 몇가지 사유를 이유로 임차인의 임대차계약 갱신 요구를 거절하는 것이 가능합니다. 그 중 가장 대표적이며 실무에서 문제가 되는 것이 바로 임대인의 실거주 사유입니다. 임대인이나 직계 존비속이 실거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절한다면 임차인은 계약을 연장할 수 없고 퇴거해야 합니다. 그런데 임대인의 실거주 사유는 임대인의 주관적 사유에 해당하기 때문에 실제 내심으로는 실거주할 의사가 없다고 하더라도 임차인의 입장에서 이를 밝혀내어 퇴거를 거절하는 것는 사실상 어렵습니다.
결국 임대인이 실거주를 이유로 퇴거를 요구한다면 임차인은 일단 주택에서 퇴거할 수밖에 없는 것입니다. 다만 임대인의 실거주 이유로 퇴거한 임차인에게 주어지는 권리가 바로 손해배상청구권입니다. 만약 임대인이 실거주를 이유로 임차인을 퇴거시켰음에도 실제 실거주를 하지 않고 집을 임대하거나 매도하는 경우에는 임대인이 임차인에게 손해를 배상해 주어야 하는 것입니다.
2. 임대차 갱신거절, 임차인이 갱신요구를 하지 않은 경우
그런데 원칙적으로 임차인의 부당갱신거절에 따른 손해배상청구가 인정되기 위해서는 임차인이 임대차계약 갱신을 요구했음에도 임대인이 실거주 사유로 갱신을 거절했다는 점이 충족되어야 합니다. 만약 임차인이 임대차계약 갱신을 요구하지 않고 스스로 나간 경우에는 애초에 임대인이 갱신요구를 거절한 사실이 없으므로 손해배상의 책임을 지지도 않는 것입니다.
다만 임대인이 처음부터 임대목적물에 실거주할 계획이고 계약을 갱신할 의사가 전혀 없는 것처럼 말한 경우에는 임차인에게 이러한 상황에서 계약 갱신 요구를 명시적으로 행사할 것을 기대하기는 어렵다 할 것이므로 임대인이 실거주 사유를 이유로 계약 갱신할 의사를 명백히 표시한 경우에는 손해배상청구가 인정될 수 있을 것입니다.
3. 임대차 갱신 거절 후 신규임차인이 확정일자를 받지 않은 경우
한편 최근 임차인의 부당갱신거절에 따른 손해배상청구 사건이 많아지자 임대인은 부동산의 도움을 받아 편법을 사용하는 경우가 있습니다. 즉 실제 실거주할 의사 없이 기존 임차인을 퇴거시킨 후 신규 임대차계약을 체결하면서 신규 임차인에게 확정일자를 받지 말 것을 요구하여 신규임차인이 확정일자를 받지 않는 사례가 종종 있는 것입니다.
이처럼 신규임차인이 확정일자를 받지 않았다면 종전 임차인이 새로운 임차인이 거주하는지 여부를 확인하기 위한 확정일자 현황서에 신규 임대차 정보가 표시되지 않게 됩니다. 이 때문에 종전 임차인으로서는 현재 신규 임대차가 체결되었는지 여부와 그 내용을 확인하기 어려울 수 있습니다.
다만 신규임차인이 확정일자를 받지 않았다고 하더라도 소송절차 내에서는 신규임대차내용을 확인할 수 있는 방법이 존재합니다. 먼저 관할 구청과 국토교통부의 사실조회를 통해 해당 임차목적물에 전입신고가 이루어져 있는지 여부를 확인하고 임대차계약 내용이 구청이나 국토교통부 실거래가 시스템에 저장되어 있는지 여부를 확인할 수 있습니다. 신규임차인들은 확정일자를 부여받지는 않더라도 대부분 전입신고를 하므로 전입신고를 할 때 주민센터에서 임대차계약 정보를 부동산 거래 시스템에 입력한다는 점을 이용하여 임대차계약 정보를 확인하는 것입니다.
이러한 방법을 통해서도 신규임대차정보를 확인할 수 없다면 최후적으로 임대인에게 문서제출명령을 통해 신규임대차계약서를 제출할 것을 신청하거나 해당 임차목적물의 관리사무소 등을 통해 실제 입주자의 정보를 확인하는 것도 가능합니다.
결국 신규임차인이 확정일자를 받지 않았다고 하더라도 소송절차에서 다른 다양한 방법을 통해 신규임대차 정보를 확인할 수 있고 이를 통해 손해배상을 받을 여지가 있는 것입니다.
4. 임대차 갱신 거절 후 실거주하지 않은 정당한 사유 주장 가능성
임대인이 원래 실거주 목적으로 임대차 갱신을 거절했지만 이후 정당한 사유로 실거주를 하지 못한 경우라면 임차인에게 손해배상을 해주지 않을 수도 있습니다.
결국 임대차 부당갱신거절에 따른 손해배상소송에서는 대부분 임대인이 실거주를 하지 않은 이유가 정당한 사유에 해당하는지 여부가 주요 쟁점이 되는 경우가 많습니다. 임대인은 다양한 사정을 주장하면서 정당한 사유가 존재한다고 항변하나 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 입법취지가 임차인의 주거권을 보장하기 위한 규정이라는 점에 비추어 보면 단순히 임대인의 주관적 의사 변경이나 제3자에게 임대할 수밖에 없는 사정과 직접적인 관계가 없는 사정변경 사실만으로 정당한 사유가 인정된다고 볼 수 없습니다.
여기서 “정당한 사유”란 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대할 수밖에 없었던 불가피한 객관적인 사유를 의미합니다. 가령 실제 거주를 하던 직계존속이 사망한 경우나 임대인이 실거주 도중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우를 들 수 있습니다.
결국 임대인의 입장에서는 임대차 갱신 거절시점과 제3자에게 신규임대를 줄 시점과 사이에 실거주를 할 수 없는 정당한 사유가 존재했다는 점을 입증하는데 주력해야 하고 임차인의 입장에서는 갱신거절시점과 신규임대 시점 사이에 객관적이고 불가피한 사유가 존재하지 않는다는 점을 밝혀야 하는 것입니다.
현재까지 임대차 갱신거절에 따른 손해배상 분쟁이 많이 발생하고 있어 저희 법률사무소에 손해배상 분쟁과 관련한 상담 요청이 빗발치고 있습니다. 임대차 갱신거절에 따른 손해배상 분쟁으로 고통받는 분들에게 모두 도움을 드리기 어려운 상황이므로 조금이라고 많은 분들이 중요한 정보와 팁을 얻어가시기를 바라는 마음으로 아래 추가 글을 링크해 두었습니다. 본 게시글과 추가 게시글을 모두 읽어 보신 후에도 여전히 의문이 해소되지 않는 경우에는 상담 요청을 해주시기 바랍니다.
https://blog.naver.com/withyoulawyer/222588187712
https://blog.naver.com/withyoulawyer/222313116176
다만 상담 요청이 많은 관계로 상담일정은 조정될 수 있는 점 미리 양해바랍니다.
