무효인 저당권에 기한 경매가 개시된 경우 필수조치사항
채무자나 소유자가 경매 취소나 정지를 위해 반드시 알아야 할 사항
안녕하세요. 부동산 사건만을 전문적으로 처리하는 부동산 전문 법률사무소 솔루션입니다. 부동산 소솜낭르 처리하는 법률사무소라는 특이점 이외에도 다양한 승소사례가 알려진 덕분에 전국에서 많은 상담과 수임 문의가 들어오고 있습니다.
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이 글을 보고 계시는 분들은 근저당권 담보채무를 모두 변제하거나 근저당권의 효력이 없는 상태임에도 경매가 진행되어 대처 방법에 대해 고민 중이시거나 이미 경매가 진행된 상태에서 해결책을 찾고 계시는 분들이실 것입니다. 이 글에서는 근저당권의 피담보채무가 소멸되어 경매가 취소되어야 하는 경우 채무자나 소유자가 취해야 하는 조치나 이미 경매가 진행된 경우에 이를 수습할 수 있는 최선의 방안에 대해 설명드리고자 합니다.
조금 어려운 내용인 만큼 이 글을 처음부터 끝까지 전부 읽지 않는 분들이 대부분일 것입니다. 만약 5분만 시간을 들여 이 글에 담겨 있는 내용을 끝까지 읽으신다면 앞으로 닥칠 시행착오를 줄일 수 있고 것입니다. 아래에 설명드린 내용을 체크해 보시고 이후 적절한 조치를 취해 최선의 결과를 얻으시길 바랍니다.
1. 담보권이 소멸하였음에도 근저당권을 원인으로 경매신청 한 경우 그 경매는 무효
근저당권은 대여금 등 채무에 대한 담보로 부동산에 설정하는 것입니다. 만약 채무를 변제기에 갚지 못하면 채권자는 근저당권에 기해 채무자 부동산에 대해 경매신청할 수 있습니다. 경매신청에서 입찰하여 최고가로 낙찰받는자가 매각대금을 모두 납부하면 부동산의 소유권은 낙찰자에게 이전됩니다.
이러한 근저당권은 채무를 담보하기 위한 것이기 때문에 만약 채무가 존재하지 않는다면 근저당권은 무효입니다. 근저당권설정등기가 외관상 남아있다고 하더라도 효력이 없는 것이므로 채무가 변제되거나 시효로 소멸된 후에 근저당권에 기한 경매는 무효가 되는 것입니다.
따라서 만약 채권자가 이미 채무가 소멸하였음에도 근저당권에 근거하여 경매신청을 하고 그 경매절차에서 제3자가 낙찰을 받는다고 하더라도 그 경매절차는 무효가 되고 낙찰자는 유효하게 소유권을 취득할 수 없다고 볼 수 있습니다.
2. 담보권이 소멸하였음에도 경매절차가 개시되어 경매취소 해야 하는 경우 취해야 하는 조치들
근저당권의 채무가 소멸한 경우 소유자나 채무자는 경매절차에서 매각대금이 지급될 때까지 경매개시결정에 대한 이의를 하거나(민사집행법 제268조, 제86조, 제265조), 근저당권설정등기 말소소송을 제기하고 강제집행정지신청을 한 후 강제집행정지결정을 받아 이를 경매법원에 제출하는 방법으로 경매를 정지, 취소시켜야 합니다.
일단 경매법원에서는 채무자나 소유자가 강제집행정지결정문을 제출하면 경매절차를 정지하게 됩니다. 이후 채무자나 소유자가 근저당권설정등기 말소소송에서 근저당권설정등기 말소 판결문을 받아 이를 제출하면 최종적으로 강제집행취소결정을 하게 되는 것입니다.
3. 경매취소 를 하지 못하고 매각이 이루어진 경우 취해야 하는 조치들
담보 채무가 부존재하거나 소멸한 상태에서 경매신청을 했음에도 채무자나 소유자가 적절한 조치를 취하지 않고 제3자가 낙찰받아 매각대금까지 납부한 경우라면 채무자나 소유자는 제3자를 상대로 소유권이전등기 말소소송을 제기하여 소유권을 회복할 수 있습니다. 이처럼 경매가 무효라고 할 경우 낙찰자는 경매부동산의 소유권을 취득할 수 없고 매각대금은 배당에 참여한 채권자들로부터 부당이득으로 반환받아야 합니다.(대법원 1991. 10. 11.선고 91다21640판결)
다만 경매가 무효인 경우에도 소유자가 경매진행사실을 알면서 경매를 저지하기 위한 조치를 취하지 않고 배당금을 이의 없이 받는 등의 행위를 하였다면 경매가 유효하다고 인정하는 것으로 간주되어 매수인을 상대로 소유권이전등기 말소를 구할 수 없습니다.(대법원 2006. 9. 22. 선고 2004다51627판결) 즉 경매 무효를 주장할 수 있는 경우란 채무자나 소유자가 경매 진행사실을 알지 못한 상태에서 경매가 진행되고 제3자에서 소유권이 이전된 때에 해당되는 것입니다.
4. 경매개시 이후 담보권이 소멸하였고 매각시까지 경매취소 되지 않는 경우 취해야 하는 조치들
문제는 경매개시 이후에야 변제 등으로 채무가 소멸되었고 이후 경매가 계속 진행되고 제3자가 낙찰받아 매각대금을 납부한 경우입니다. 이 경우에는 민사집행법 제267조에 따라 제3자는 적법하게 부동산의 소유권을 취득합니다. 결국 채무자나 소유자는 경매개시 후 담보권이 소멸하였음에도 경매를 진행하여 배당금을 받은 채권자를 상대로 배당이의, 부당이득반환, 손해배상 청구 등을 통해 손해를 금전적으로 배상받을 수밖에 없습니다.
지금까지 부동산 전문 변호사인 제가 근저당권이 무효인 경우 채무자나 소유자의 입장에서 경매절차 저지를 위해 취할 수 있는 조치들에 대해 공개해드렸습니다. 꼭 저희 법률사무소에 상담을 받지 않더라도 위 내용을 제대로 숙지하고 계신다면 근저당권 소멸 후 경매절차에서 취해야 하는 적절한 조치와 대응을 해나가실 수 있을 것입니다.
현재 저희 법률사무소에서는 근저당권 경매와 관련된 문의가 계속 들어오고 있는 상태입니다. 따라서 당장 상담이 불가능하거나 원하시는 시간에 상담이 어려울 수 있습니다. 근저당권 경매와 관련한 필수적으로 알아야 할 부가정보는 아래 게시글에서 확인하실 수 있습니다. 본 게시글과 아래 링크한 게시글을 읽고 나서도 현 단계에서 취해야 하는 조치나 대응에 대해 의문이 있으시다면 저희 법률사무소에 연락주셔서 상담 문의를 해주시기 바랍니다.
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