전매금지, 분양권 매매 분쟁이 발생한 경우 권리보전조치
소유권이전등기이행금지가처분, 소유권이전등기청구권처분금지가처분의 가능성
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저희 법률사무소는 부동산, 상속 사건에 대해서만 상담을 진행하고 있으며 상담 후 소송이 적절한 방법이 아니라고 판단되면 소송 수임을 원하셔도 사건을 맡지 않습니다.
저희 사무실을 방문하시기 전에 저희 법률사무소의 설립목적과 방향성에 대한 아래 게시글을 먼저 읽어 보시기 바랍니다. 아래 글을 읽고 저희 사무실의 가치와 방향에 동의하시는 경우에만 상담 신청을 하여 주시기 바랍니다.
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현재 100여 건 이상의 부동산, 상속 분쟁을 상담하고 소송을 진행하고 있는 문석주 변호사입니다. 서울에는 수많은 변호사 사무실은 존재합니다. 그러나 부동산, 상속 사건 전문 사무실이라는 슬로건을 내걸고 다른 분야의 사건을 상담하거나 소송을 진행하지 않는 사무실은 찾기 어렵기 때문에 저희 사무실의 전문성을 믿고 매일 10여 건 이상의 상담 문의가 오고 있는 상황입니다.
특히 다른 변호사사무실에서 상담을 받거나 소송을 진행하던 도중에 답답함을 느껴 저희 사무실을 방문하시는 경우가 많습니다. 이 경우 소송 진행 도중이 아니라면 저희가 도움을 드릴 수 잆는 범위 내에서 최대한의 도움을 드릴 수 있도록 노력하고 있습니다. 그러나 만약 소송 도중이고 다른 변호사님이 소송을 맡고 계시는 중이라면 구체적인 코멘트를 드리는데 한계가 있을 수 있는 점은 양해부탁드립니다.
오늘은 부동산 상담 및 소송을 진행하면서 항상 많은 문의와 상담 요청이 들어오고 있는 전매금지 기간 내 전매약정과 관련한 실질적인 권리 구제 방안에 대한 것입니다. 전매금지기간 중 전매약정에 대해 제대로 알지 못하고 전매약정을 체결한 후 매매대금을 회수하지도 못하고 부동산에 대한 소유권 취득도 불안한 상황이 계속되면 이에 대한 해결방법을 문의하시는 분들이 많습니다. 오늘은 특히 전매계약과 관련하여 권리를 보전할 수 있는 가처분, 가압류 방안에 대해 설명드리고자 합니다. 분양권 전매 분쟁에 있어서 반드시 아래 내용을 숙지하셔야만 추후 분쟁을 조기에 해결하는데 유리할 것입니다.
1. 전매금지 기간 내 전매 약정의 유효
우리나라 대법원에서는 과거부터 미등기 전매에 대한 유효성을 인정해오고 있습니다. 즉 부동산에 관하여 매매계약을 체결한 자가 소유권이전등기를 하지 않고 다시 전매계약을 체결한 경우라도 여전히 그 전매계약의 효력이 유효하다고 보고 이에 근거하여 소유권이전등기청구를 하는 것이 가능하다고 판단하고 있는 것입니다.
이러한 대법원의 입장은 전매금지기간 내 이루어진 전매약정에서도 이어집니다. 즉 대법원은 현재까지 주택법상 전매금지기간 동안에 이루어진 전매계약이라고 하더라도 분양권 매수인은 매도인을 상대로 분양권 명의변경절차를 이행하거나 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 있다고 보고 있는 것입니다.
2. 전매금지 기간 내 전매계약을 근거로 소유권이전등기청구할 수 있는지 여부
이처럼 전매금지기간 내 전매약정을 근거로 하여서도 이를 무효로 보지 않기 때문에 전매금지기간 종료 후 분양권을 매수한 자는 분양사와 분양권 매도인을 상대로 소유권이전등기절차 이행을 구할 수 있는 것입니다. 다만 전매금지기간 내에도 분양사와 분양권 매도인을 상대로 소유권이전등기절차 이행을 구할 수 있을지 여부가 문제되는데 주택법상에 전매금지약정이 명시적으로 규정되어 있고 분양사는 전매금지기간 내에 전매약정이 드러난 경우 분양공급계약 자체를 취소하거나 해제할 수도 있는 것이기 때문에 전매금지기간 내에 분양사를 상대로 섣불리 소유권이전등기소송을 하는 것은 위험할 수 있습니다.(수원지방법원 1992. 7. 14. 선고 91나7599판결)
특히 최근 법원에서는 전매금지기간 내 소유권이전등기청구에 대하여 전매금지임을 이유로 분양사에 대하여 소유권이전등기청구권이 존재하는 것인지 여부를 엄격하게 보는 경향이 있으므로 전매금지기간 이후에 소유권이전등기 소송을 진행하는 것이 바람직하다 할 것입니다.
3. 전매금지 기간 내 전매계약 이후 제3자에 처분을 막기 위해 취할 수 있는 조치
전매금지기간 내 전매계약을 하더라도 여전히 분양권 매수인이 분양회사에 수분양자의 지위를 주장하는 것은 불가능합니다. 따라서 분양권 매도인의 협조 없이는 부동산의 소유권을 취득하는 것이 쉽지 않은 것이 사실입니다. 이 때문에 분양권 매도인에 대한 압박수단으로 활용가능한 것이 분양권 매도인이 분양권을 타에 처분하는 것을 막는 가처분입니다. 즉 분양회사에 대하여 분양권 매도인에게 소유권이전등기 이행을 금지하는 가처분과 분양권 매도인에 대하여 소유권이전등기청구권의 처분을 금지하는 가처분을 동시에 청구하는 것입니다.
전매금지기간 이후에는 분양회사와 분양권 매도인에 대하여 이와 같은 가처분 신청을 하는 것은 가능할 것입니다. 다만 전매금지기간 동안 분양회사를 상대로 소유권이전등기 이행 금지를 구하는 청구는 전매금지규정에 따라 분양계약이 취소, 해제될 수 있다는 점을 고려할 때 법원에서 이를 엄격하게 심리하고 판단하는 경향이 있다는 점을 염두해 두어야 할 것입니다.
이처럼 전매금지기간 동안에 분양권 매수인은 분양회사에 대하여 권리를 주장하기 어려우며 실제로 보전조치를 취하는 것도 사실상 쉽지 않습니다. 따라서 전매약정을 하기 전에는 전매 계약을 하게 되면 담보없이 고액의 현금이 장기간 계약에 묶이게 될 수 있다는 점을 충분히 염두해 두어야 할 것입니다.
만약 부득이한 사정으로 인해 전매금지기간에 전매 약정을 체결했다면 전매금지기간 도과 후 즉시 가처분과 함께 소유권이전등기청구를 하는 등 적극적인 권리 구제를 할 필요가 있을 것입니다.
전매금지기간 내 전매약정에 대해 추가적인 정보를 아래 글을 확인해 보시기 바랍니다. 만약 아래 글을 읽고도 의문점이 해소되지 않으셨다고 저희 사무실에 상담 문의를 하셔도 좋습니다.
https://blog.naver.com/withyoulawyer/221069127245
https://blog.naver.com/withyoulawyer/222116843502
다만 변호사인 제가 모든 상담을 직접 수행하고 있는 까닭에 원하시는 시간에 상담을 받으시거나 바로 상담을 하시는 것은 어려울 수 있다는 점을 양해 말씀드립니다.
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