사도 통행 방해, 권리남용행위로 해결가능한 경우는?
사도 통행 방해 분쟁의 해결과 통행료 지급 문제에 대하여
이 글은 단지 사무실 홍보나 광고을 목적으로 하지 않습니다. 사도 소유자가 펜스나 말뚝을 설치하는 등의 행위로 인해 통행을 제대로 하지 못하거나 통행 방해 문제로 고통을 받는 분들에게 조금이나마 도움이 되길 바라는 마음에서 이 글을 작성하였습니다. 인터넷이나 블로그에서 사도 통행 문제에 대한 정보를 알려주는 글이 많지만 대부분의 글은 정확한 정보를 담지 못하고 있고 특수한 상황에서나 적용되는 사례들을 마치 일반적인 것처럼 호도하는 경우도 많습니다. 결국 잘못된 정보를 담고 있는 글들은 문제를 해결하는데 전혀 도움이 되지 못하고 분쟁을 더욱 엉키고 어렵게 만들고 있습니다.
최근 사도 통행 방해와 관련된 분쟁 문제를 상담하다 보면 가장 안타까운 경우가 있습니다. 바로 인터넷이나 전문가를 사칭하는 사람들로부터 취득한 잘못된 정보를 믿고 통행 분쟁에 제대로 대응하지 못하여 상황이 악화된 상태에 놓인 경우입니다. 분쟁 초기부터 제대로 된 대응을 했더라면 문제를 훨씬 쉽게 해결할 수 있었을 것이라는 생각에 안타까운 심정이 들 때가 한 두 번이 아닙니다.
저는 수 년간 부동산 전문 변호사로서 사도통행과 관련한 수백 건의 분쟁 상담과 소송을 진행한 경험을 바탕으로 사도 통행 분쟁 사례에서 가장 중요한 부분이 무엇인지를 고민하고 최선의 해결책을 제시해 드리기 위해 노력합니다. 현재 사도 소유자의 통행 방해 행위로 인해 큰 고통을 받고 계시는 분들은 5분만 시간을 들여 이 글을 끝까지 읽어 보시기 바랍니다. 이 글을 정독한다면 굳이 변호사 상담을 받지 않고도 문제를 쉽게 해결하는 경우도 많다는 점을 기억하시기 바랍니다.
1. 주위토지통행권, 배타적 사용, 수익권 포기가 인정되는 사도의 통행
일반적인 사도의 경우 토지 소유자가 사인 소유의 도로를 통하지 않고서는 공로로 진, 출입하는 것이 불가능한 경우에 한해 주위토지통행권이 인정될 수 있습니다. 뿐만 아니라 한 필지의 토지를 분할하여 주택 단지를 만들면서 조성된 도로의 경우에는 대표적인 배타적 사용, 수익권 포기가 인정될 수 있는 도로로서 통행이 가능합니다.
이와 같이 주위토지통행권이 인정되거나 배타적 사용, 수익권 포기가 인정되는 도로의 경우 비록 사도의 소유자라고 하더라도 통행권자들이 통행을 하는 것을 방해하거나 통행을 방해하는 장애물을 설치하는 것은 위법합니다. 만약 주위토지통행권이 인정되거나 배타적 사용, 수익권 포기가 인정되는 사도의 통행을 방해한다면 통행권자들은 통행방해금지가처분, 통행방해금지소송을 통해 통행방해행위의 제거를 청구할 수 있습니다.
2. 주위토지 통행권, 배타적 사용, 수익권 포기가 인정되지 않는 사도 통행 가능성
문제는 주위토지통행권이나 배타적 사용, 수익권 포기가 인정되지 않는 경우의 사도 통행 가능성입니다. 원칙적으로 불편하지만 공로로 통할 수 있는 다른 도로가 존재하는 경우이거나 배타적 사용, 수익권 포기가 인정되지 않는 도로의 경우에는 도로 소유자에 대해 통행할 수 있는 권리를 주장하는 것이 쉽지 않습니다. 우리 법률에서는 단순히 과거부터 오랫동안 도로를 통행해왔다거나 통행이 더 편리하다는 사정만으로 법적인 통행권을 인정해주지 않습니다.
다만 사도의 과거 소유자가 도로 통행을 승낙한 사정, 현재 소유자가 도로 통행을 인식한 상태에서 도로는 매수한 사정, 불특정 다수가 통행하고 있는 현황, 통행을 금지한다면 통행권자의 권리 행사에 상당한 제약을 받을 수밖에 없게 되어 큰 불편과 혼란이 예상되는 상황에서 사도 소유자의 실질적 이익도 없이 단지 상대방의 통행의 자유에 대한 침해라는 고통과 손해만을 가하는 것은 권리남용에 해당될 수 있습니다.(대법원 2023. 3. 13. 선고 2022다293999 판결)
권리남용에 해당되는 경우 사도 통행권자는 사도 소유자를 상대로 도로 통행을 방해하는 행위가 권리남용행위라고 주장하여 통행방해행위 금지를 청구할 수 있습니다.
3. 사도 통행에 따른 통행료 지급 범위에 대하여
몇 몇 예외적인 경우를 제외하면 원칙적으로 타인 토지를 통행하는 경우에는 통행료를 지급해야 합니다. 통행료 지급 범위는 일반적으로 감정평가사의 임료감정의 방법에 의하게 되는데 도로의 경우 보통 인근 토지 사용료의 1/3 수준에서 책정되는 경우가 많습니다. 그런데 법원에 따라서는 1/3 수준의 임료에서도 쌍방 토지의 토지소유권 취득 시기와 가격, 통행지에 부과되는 재산세, 본래 용도에의 사용 가능성, 통행지를 공동으로 이용하는 사람이 있는지를 비롯하여 통행 횟수, 방법 등의 이용 태양, 쌍방 토지의 지형적, 위치적 형상과 이용관계, 부근의 환경, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 고려하여 이를 더욱 감경하는 경우도 많이 존재합니다.(대법원 2010. 7. 15. 선고 2010다22927, 22934 판결, 대법원 2014. 12. 24. 선고 2013다11669 판결)
결국 사도 통행에 따른 통행료 지급 범위에 대한 다툼이 있다면 실제 법원에서 감정평가를 통해 구체적으로 인정되는 통행료 범위를 확정할 필요가 있을 것입니다.
사도 통행 분쟁은 다양한 해결 방안이 존재합니다. 저는 수년 간의 사도 통행 분쟁 전문가로서 각각의 사례에 따라 최선의 분쟁 해결 방안을 고민하고 적절한 해결책을 제시하기 위해 항상 연구하고 사례를 분석하고 있습니다.
저희 법률사무소는 부동산 전문 법률사무소로서 사도통행 분쟁을 많이 다루고 있지만 저희 사무실만이 분쟁 해결에 유일한 정답이라고 말씀드리지 않습니다. 저희 법률사무소는 저희의 문제 해결방향이나 방법에 동의하시는 분들에 한해 상담을 진행하고 소송 수임을 하고 있습니다. 아래 저희 사무실의 설립방향과 가치를 읽어보시고 이에 동의하신다면 연락주시기 바랍니다.
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