소유자 변경되는 경우 임대차 중도해지 가능할까?
건물주가 바뀌는 경우 임대차 해지 주장 가능성
안녕하세요. 부동산, 상속 사건만을 처리하는 부동산 전문 문석주 변호사입니다.
이 글을 네이버 검색 상단에 올라와 있는 흔한 광고, 홍보 글이 아닙니다.
이 글을 읽고 계시는 분들은 임대 목적물의 소유자가 변경되었는데 임대차계약을 중도에 해지하고 싶은 분들이실 거라고 생각됩니다. 그런데 임대차계약 중도 해지 문제로 고민하면서 인터넷을 검색해 보아도 대부분의 글들이 광고 목적의 낚시성 글들이기 때문에 실질적으로 시간을 소비할 뿐 명확하고 구체적인 해결책을 찾지 못하고 계시는 상태이실 것입니다.
저는 부동산 전문변호사로서 부동산 전문 로펌을 설립하며 다음과 같은 방향을 정하였습니다.
https://blog.naver.com/withyoulawyer/222917768799
또한 그동안 많은 부동산 소송을 수행하면서 다수의 승소사례도 축적되어 있습니다.
https://blog.naver.com/PostList.nhn?blogId=withyoulawyer&from=postList&categoryNo=22
임대차 계약 해지는 최근 대법원과 하급심 법원들의 판결 경향과 흐름을 이해하고 있어야 보다 명확히 대처할 수 있습니다. 따라서 계속적으로 임대차 부동산 소송을 수행하고 상담을 해오는 부동산 전문 변호사를 선임해야만 원하시는 결과를 이루거나 명확한 해결책을 얻으실 수 있을 것입니다.
지금부터 10분만 시간을 들여 칼럼을 읽어 보시기 바랍니다. 임대차계약 해지를 원하는 임차인 분들이 취해야 할 조치 들에 대해 어느정도 방향이 잡히실 것이라고 확신합니다.
1. 임차인의 임대차계약 중도해지
원칙적으로 임대차계약이 체결되면 임대인과 임차인은 모두 임대차계약에 구속되며 임대기간 도중에 일방적으로 해지를 요구할 수 없습니다. 다만 임대차계약 당사자 중 일방의 행위로 인해 임대차 해지를 요구할 수 있는 경우가 있는데 그 대표적인 것이 임차 목적을 달성할 수 없을 정도로 임대 목적물에 하자가 발생한 때와 임차목적물의 소유권이 이전되고 임대인의 지위가 변동되는 때입니다.
임차목적물의 중대한 하자가 발생한 경우라면 임차인이 이를 사용할 수 없으므로 해지가 가능하다는 점에 다툼의 여지가 없지만 임차 목적물의 소유권이 이전되는 경우 임대차 해지 가능성에는 분쟁의 여지가 있습니다. 임대차보호법상의 대항력이 없는 임차인이라면 당연히 새로운 소유자에게 임대차계약의 효력을 주장할 수 없기 때문에 임대차계약이 해지되고 종전 임대인에게 보증금의 반환을 구하는 것이 가능하지만 임대차보호법상 대항력이 있는 임차인이라면 임대인의 지위는 새로운 소유자에게 당연히 이전되는 것이므로 임차인에게 중도해지권을 인정해 주는 것이 적절한 것인지 문제가 되는 것입니다.
임대차 해지는 임대차계약의 임대기간을 신뢰한 임대인과 임차인 간의 사정변경을 인정하는 의미이기 때문에 당사자에게 큰 영향을 미칠 수밖에 없습니다.
2. 주택임대차의 경우 소유자 변경시 중도해지
주택임대차의 경우에는 최근 대법원 판결에 따라 임차목적물의 소유권이 변경되는 경우 임차인이 계약을 중간에 해지할 수 있다는 입장이 우세합니다.
즉 대법원은 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로 임대차기간의 만료 전에 임대인과 합의에 의하여 임대차계약을 해지하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있다고 판시를 한 바 있습니다.(대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다265689 판결)
위 대법원 판결과 관련하여 임대차 기간 만료 전에 중도해지를 하기 위해서는 임대인과 사이에 합의가 존재해야만 한다는 취지라고 하면서 일방적인 중도해지는 인정될 수 없다는 견해도 존재하나 최근 하급심 판결의 다수는 임차목적물의 소유자 변동 시 임차인의 중도해지권을 인정해 주는 경우가 더 많은 것으로 보입니다.
3. 상가임대차의 경우 소유자 변경시 중도해지
상가임대차의 경우에는 소유자 변경시 중도해지와 관련된 대법원 판례가 존재하지는 않습니다. 다만 상가건물 임대차보호법은 주택임대차보호법과 동일한 대항력 조항이 존재하므로 주택임대차와 동일하게 해석하여 임차목적물의 소유자가 변경되는 경우 임차인이 일방적으로 임대차계약을 해지하고 보증금의 반환을 요구할 수 있다고 보는 견해가 많습니다.
상가임대차의 경우에도 위 대법원 판결의 법리가 적용된다고 보는 입장에 따르면 상가 건물의 임차인은 당연히 상가 건물의 소유자가 변경되면 계약기간 중이라도 임대차 해지를 주장하며 보증금의 반환을 요구할 수 있을 것입니다.
4. 소유자 변경시 중도해지 임차인에게 보다 유리
최근 역전세 현상이 심화되고 경기가 악화되면서 임대차계약의 중도해지를 원하는 임차인들이 많아지고 있습니다. 다만 임차인의 일방적인 해지권은 특별한 사정변경이 없다면 인정되기 어렵기 때문에 임차인들은 임차목적물의 소유권이 변경되는 경우 이를 기회로 임대차 해지를 주장하고 보증금을 반환받기 원하는 것입니다.
원래 임대차보호법은 임차목적물의 소유권이 변경되더라도 임차인의 기존 임대차계약상 임차인으로서의 지위를 보장해 주기 위해 대항력이라는 조항이 만들어진 것인데 지금은 도리어 그 조항이 중도해지를 원하는 임차인들의 발목을 잡고 있는 것입니다.
물론 최근 대법원 판결 및 하급심 판결의 흐름상 임차인의 중도해지권을 인정해 주는 경우가 많으므로 계약 중간에 해지를 원하는 소송까지 갈 경우 임차인들에게 유리한 것이 사실입니다. 다만 임차인의 중도해지를 인정하지 않은 일부 하급심 판결도 존재하기 때문에 섣불리 소송을 제기할 것인 아니라 신중히 고민해 보고 도저히 기존 임대차계약을 유지하는 것이 불가능하다고 여겨질 경우에 한해 소송을 제기하는 신중함이 필요할 것입니다.
만약 사안이 긴급하시거나 현재 소송이 임박한 상태라고 하신다면 저희 법률사무소에 전화를 주셔도 좋습니다. 현재 상담과 수임 문의가 계속 들어오고 있는 상황이지만 모든 상담은 부동산 전문 변호사인 제가 직접 진행합니다.
따라서 원하시는 시간에 상담이 이루어지기 어려울 수도 있는 점 양해부탁드립니다.
미리 아래 전화번호로 상담 문의를 해주시기 바랍니다.
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