미등기, 무허가 주택 임차인의 보증금 회수 방법은?
미등기, 무허가 주택 임차인의 주택임대차보호법상 보호와 임차권등기
안녕하세요. 부동산 전문 문석주 변호사입니다.
오늘을 최근 무허가 주택 임차인의 보증금 반환 사건을 수행하면서 정리한 무허가 주택 임차인의 보증금 반환을 위한 권리행사와 임차권 등기 가능성에 대해 설명드리려고 합니다.
흔한 광고글이라고 생각하신다면 더 이상 이 글을 읽지 않으셔도 좋습니다. 단 현재 무허가, 미등기 주택에서 거주하면서 보증금 반환 문제로 고민 중이신 분들은 본 글이 해결의 실마리가 될 수 있으므로 끝까지 글을 읽어 주시기 바랍니다. 분명 무허가, 미등기 주택 보증금 반환 문제로 고민 중인 분들에게 큰 도움이 될 수 있을 것입니다.
1. 임차주택의 양도와 대항력
주택임대차보호법 제3조 제1호에 의하면 임차인이 전입신고를 한 경우에는 그 이후에 임차주택의 소유권을 취득한 제3자에 대해서도 임대차계약의 효력을 주장할 수 있고 보증금의 반환도 구할 수 있도록 정하고 있습니다. 따라서 만약 임차인이 임대차계약을 체결한 후 전입신고를 하였다면 임차주택의 소유권이 변경된다고 하더라도 임차인은 변경된 소유자에게 보증금 반환을 청구할 수 있게 되는 것입니다.
2. 미등기 주택, 무허가 주택의 양수인에게도 임대차보증금 반환 청구를 할 수 있을까?
그런데 문제는 미등기, 무허가 주택의 경우에도 임차인이 변경된 소유자에게 보증금의 반환을 청구할 수 있을 것인지 여부입니다. 이와 관련하여 주택임대차보호법의 취지에 비추어 볼 때 건물이 미등기인 관계로 그 건물에 대하여 아직 소유권이전등기를 마치지는 못하였지만 그 건물에 대하여 사실상 소유자로서의 권리를 행사하고 있는 자는 전소유자로부터 위 건물의 일부를 임차한 자에 대한 관계에서는 위 사실상 소유자가 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 볼 수 있으므로 미등기, 무허가 주택의 사실상 소유자는 임차인에 대해 보증금을 반환할 책임을 진다 할 것입니다.(대법원 1987. 3. 24.자 86다카164결정)
3. 미등기 주택, 무허가 주택에 대하여 임차권등기를 할 수 있을까?
원칙적으로 임차권등기는 등기가 존재하는 주택에 대하여 등기부에 임차권을 기재하는 제도이기 때문에 미등기, 무허가 주택의 경우에는 임차권등기를 하는 것이 불가능합니다. 다만 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조 제2호에 의거하여 임대인의 소유로 등기되지 아니한 주택 또는 건물에 대하여는 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명할 서면(건축물대장, 민사집행법 제81조 제4항에 따라 작성된 집행관의 조사서면)을 첨부하여 임차권등기신청을 하는 경우 법원의 촉탁에 따라 등기소는 직권으로 미등기 주택에 대하여 소유권보존등기 후 임차권등기를 하는 것이 가능합니다.(무허가 건물은 애초에 적법하게 건축허가나 건추긴고를 마치지 않은 건물이므로 임차권등기를 하는 것이 불가능합니다.)
다만 미등기 주택에 대하여 임차권등기를 신청하려면 그 보존등기 비용 역시 신청인인 임차인이 먼저 납부해야 하는 것이므로 실제 사례에서 미등기 주택에 대하여 임차권등기를 하는 것은 사실상 쉽지 않습니다.
결국 미등기, 무허가 주택에 대하여 임대차를 하는 경우 임차인은 전입신고 및 확정일자를 받아 놓고 보증금이 반환되지 않는다면 계속 임차주택을 점유하면서 보증금이 반환할 때까지 점유를 유지할 수밖에 없습니다.
지금까지 이 글을 끝까지 읽고 계신다면 아마 무허가, 미등기 주택 보증금 반환 문제로 해결이 절실한 분들이실 것입니다. 아마 인터넷에 다른 광고글을 많이 찾아보신 분들이라면 제가 작성한 이 글의 가치나 의미를 충분히 이해하실 수 있을 것이라고 생각합니다. 아래는 저희 법률사무소를 방문한 상담자들이나 의뢰인들이 남겨주신 후기입니다.
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