임대차보증금, 근저당권 채무 인수 조건 매매계약 분쟁
매수인이 인수한 채무를 이행하지 않은 경우 매도인의 대응방법은
안녕하세요. 부동산 사건을 전문으로 처리하는 부동산 전문 법률사무소 솔루션입니다. 부동산 소송을 전문으로 처리하는 변호사라는 특별함 이외에도 저희의 부동산 소송 성공사례들이 알려진 덕분에 전국 각지에서 상담 문의가 들어오고 있습니다.
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이 글을 보고 계시는 분들은 근저당권이나 전세보증금 인수를 조건으로 부동산 매매계약을 했는데 이후 매수인이 인수 조건을 지키지 않아 손해가 발생하거나 고통을 받고 계시는 분들일 것이라고 생각합니다. 이 글에서는 그 동안 근저당권, 전세보증금 등의 채무 인수를 조건으로 한 부동산 매매계약 분쟁 상담 사례를 정리하여 부동산 매도인들이 취해야 할 조치에 대해 알려드리려고 합니다.
5분만 시간을 내셔서 이 글을 끝까지 읽어 보시기 바랍니다. 현재 부동산 매매계약 문제로 고민 중이신 분들이라면 문제를 해결해나가는데 실마리를 발견하실 수 있을 것이라고 확신합니다.
1. 부동산 매매계약과 이행인수
부동산 매매계약을 하면서 매도인은 기존 부동산의 근저당권과 전세보증금을 매수인이 인수하기로 하고 나머지 금액만 실제 매매대금으로 지급받기로 하는 약정을 하는 경우가 많습니다. 이와 같은 약정은 이행인수 약정이라고 하는데 이행인수 약정은 매도인과 매수인 사이의 계약으로서 근저당권자나 임차인은 별도의 의사표시가 없는 한 매수인에 대해 직접 채무의 변제나 보증금의 반환을 구할 수는 없습니다.
이행인수약정이 결합된 부동산 매매계약은 잔금시에 근저당권 채무나 전세보증금 채무를 뺀 나머지 금액만 매도인이 교부받고 부동산의 소유권을 이전해 주게 됩니다.
2. 매수인이 근저당권과 전세보증금을 인수하지 않아 매도인이 손해를 입게되는 경우 손해배상청구
문제는 매수인이 근저당권 전세보증금을 인수하기로 하였음에도 이를 인수하거나 변제하지 않음으로서 매도인이 손해를 입게 되는 경우입니다.
즉 매도인은 매수인이 근저당권과 전세보증금 채무를 떠안기로 하는 약정을 믿고 매매계약을 체결하였는데 매수인이 근저당권이나 전세보증금을 변제하지 않아 매도인의 부동산이나 재산에 강제집행이 들어오거나 소송이 제기된 경우 손해가 발생하는 것입니다.
이 경우 매도인은 매수인이 이행인수의무를 이행하지 않아 입게 되는 손해의 배상을 청구할 수 있게 됩니다.
다만 이행인수의무 위반으로 손해배상을 청구할 수 있으려면 매도인이 현실로 입은 확실한 손해가 있어야 하므로 매수인이 단순이 그 이행인수 의무를 이행하지 않고 있다는 사정만으로 경매나 소송이 들어오지 않은 상태에서 매도인에게 그로 인하여 손해가 현실적으로 발생한 것으로 볼 수는 없습니다.(대법원 2004. 4. 9. 선고 2003다69270판결)
3. 매수인이 근저당권과 전세보증금 인수의무를 이행하지 않는 경우 인수의무를 강제할 수 있는 방법
결국 매수인이 이행인수의무를 위반하고 있는 경우에는 실제로 매매계약상 매수인의 의무를 이행하지 않고 있는 것이므로 매수인의 이행지체 책임을 물어 매매계약 자체를 해제하는 방법이 가장 간단합니다.
만약 이미 소유권은 이전하거나 매수인이 이미 부동산을 점유, 사용하는 등의 사유로 매매계약을 해제하는 것이 쉽지 않은 상황이라면 매도인은 매수인에 대하여 근저당권자나 임대차보증금의 채권자에게 직접 이행할 것을 청구할 수 있고 그에 관한 승소의 판결을 받은 때에는 금전채권의 집행에 관한 규정을 준용하여 강제집행을 할 수도 있습니다.(대법원 2009. 6. 11. 선고 2008다75072판결, 청주지방법원 2020. 2. 12. 선고 2018가단33855판결)
즉 매도인은 근저당권과 임대차보증금 채무 인수 의무를 이행하지 않는 매수인에 대하여 과거에서 현재까지 및 장래에 발생하는 채무 및 이자에 대하여 채권자에게 대신 변제할 것을 소송으로서 구할 수 있는 것입니다.
지금까지 근저당권 채무, 임대차 보증금 채무 인수를 조건으로 매매계약을 체결한 매도인의 입장에서 인수의무를 이행하지 않는 매수인을 상대로 취할 수 있는 조치들에 대해 공개해드렸습니다. 꼭 저희 법률사무소에 상담을 받지 않으시더라도 위에서 설명드린 내용만 잘 숙지하신다면 매매계약 문제를 어느정도 스스로 해결하시는 것이 가능할 것입니다.
만약 부동산 매매와 관련하여 추가로 궁금하시거나 현재 소송 중인 분들이 있으시다면 저희 법률사무소에 연락주셔서 상담 문의를 해주셔도 좋습니다. 다만 상담은 순차적으로 받고 있으므로 원하시는 시간에 상담이 어려울 수 있다는 점 양해 말씀드립니다.
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