재개발 투자, 재건축 투자 타인명의 투자 문제점과 해결
재개발, 재건축 명의신탁과 신축아파트의 권리
재개발 투자, 재건축 투자를 타인 명의로 하였는데 이후 명의자와 투자자 사이에 분쟁이 발생하여 재건축, 재개발 명의신탁 문제 해결 방법을 찾으시는 분들이 이 글을 보실 것이라고 생각합니다.
이 글은 사무장이나 홍보직원이 쓰는 글이 아닙니다. 이 블로그 전체는 아래와 같은 약력을 가지고 있는 부동산 전문 변호사인 제가 직접 작성하고 있습니다.
대한변호사협회 인증 부동산전문 변호사
건축법 관련 석사학위 및 논문(대표 논문 "장기미집행 도시계획시설에 관한 연구")
서울지방변호사회 부동산연수원 수료
대한변호사협회 공보위원회 위원 역임
서울시 공인변호사 역임
서울북부지방법원 국선변호인
안녕하세요. 부동산 전문 문석주 변호사입니다. 현재 많은 분들은 저의 위 약력과 1,000 건이 넘는 부동산 상담 및 부동산 소송 수행 경험을 믿고 저에게 상담문의를 주고 계십니다. 그런데 약력만을 믿고 바로 변호사를 선임하는 것은 적절한 방법이 아닙니다. 직접 상담을 해보시고 해당 변호사의 생각이나 중요하게 생각하는 가치를 확인하시는 것이 변호사 선임에 있어 가장 중요한 기준이 될 수 있습니다.
변호사 선임시 주의사항에 대해서는 아래 글에 자세히 설명해 놓았으니 아래 링크 글을 한번 확인해 보시기 바랍니다. 변호사 선임을 고민하시는 데 도움이 될 수 있을 것이라고 확신합니다.
https://blog.naver.com/withyoulawyer/223404961569
1. 부동산의 명의신탁과 소유권
일반적으로 부동산을 타인 명의로 매수하게 되면 부동산실명법에 따라 그 부동산의 소유자는 명의인인 명의수탁자가 됩니다. 다만 일정한 경우(등기부상 소유자가 명의를 신탁한 경우, 실제 명의신탁자가 당사자가 되어 매매계약을 체결한 경우)에 명의신탁자(투자자)는 명의수탁자 명의로 된 부동산의 소유권을 다시 되찾아 오는 것이 가능합니다.
만약 명의수탁자 명의로 된 부동산의 소유권을 되찾아오는 것이 불가능한 경우에 명의신탁자는 결국 그동안 투입한 매수자금이나 세금 등의 비용에 대해서만 명의수탁자에게 반환청구가 가능할 뿐입니다.
2. 재개발 투자, 재건축 투자 주택의 철거 후 신축 아파트의 명의신탁 유지 가능성
상당수의 많은 투자자들은 재개발, 재건축 투자를 하면서 입주권 확보를 위해 타인 명의로 재개발, 재건축 구역 부동산을 매수하는 경우가 많습니다. 재개발, 재건축 구역 부동산을 타인 명의로 매수하는 대부분의 경우 실제 소유자는 명의자(명의수탁자)이기 때문에 명의신탁자(투자자)는 해당 부동산의 소유권을 주장하는 것이 불가능합니다. 다만 앞서 설명드린 바와 같이 일정한 경우에는 명의신탁자(투자자)는 소유권 주장이 가능할 수 있습니다.
문제는 명의신탁자(투자자)가 재개발 재건축 부동산의 소유권 주장이 가능한 경우입니다. 투자자가 재개발, 재건축 부동산에 투자한 이유는 당연히 재개발, 재건축 이후 신축 아파트에 대한 권리행사를 위해서입니다. 이를 위해서는 당연히 신축아파트에 대해서도 명의신탁의 효력이 미쳐야 합니다. 그래야만 신축아파트에 대해서도 명의신탁 약정 효력을 인정하여 권리 주장이 가능할 수 있는 것입니다.
이와 관련하여 대법원은 재건축, 재개발 조합이 도시정비법상 관리처분계획와 이전고시 절차에 따라 신축아파트의 분양절차를 마친 것인지 여부에 따라 신축아파트에도 명의신탁 약정이 미치는지 여부를 판단하고 있습니다.(대법원 2009. 6. 23. 선고 2008다1132판결, 대법원 2020. 9. 3. 선고 2019다272343판결)
즉 도시정비법의 관리처분계획 및 이전고시에 따라 종전 구부동산에서 신규아파트로 분양이 바로 이루어진 것이라면 구주택과 신규아파트 사이에 동일성이 인정된다고 보지만 구부동산에 관하여 시행사나 신탁사 명의로 신탁등기가 마쳐진 후 분양절차가 이루어지는 등 이전고시에 따라 구부동산에서 신규아파트로 분양이 이루어지지 않았다면 구부동산과 신축아파트의 동일성을 인정하지 않아 명의신탁약정의 효력이 신규아파트에 미치지 않는다고 보는 것입니다.
3. 신축아파트의 명의신탁 유지시 명의신탁자와 수탁자의 관계
관리처분계획 및 이전고시절차에 따라 분양이 바로 이루어져 구주택과 신축아파트 사이에 명의신탁이 유지되는 경우라면 명의신탁자는 여전히 신축아파트에 대하여 종전 명의신탁 약정의 효력을 주장할 수 있습니다. 즉 명의신탁자는 명의신탁약정에 따라 소유권 회복을 주장해볼 여지도 있으며 처분에 다른 손해배상이나 부당이득반환도 주장할 수 있는 것입니다.
4. 신축아파트의 명의신탁 종료시 명의신탁자와 수탁자의 관계
만약 구주택에 대하여 신탁등기가 마쳐지는 등 관리처분계획 및 이전고시절차에 따라 분양이 이루어지는 경우가 아니라면 명의신탁관계는 구주택의 멸실이나 시행사나 신탁사로의 소유권 이전으로 종료되는 것으로 보아야 합니다. 명의신탁관계가 종료된다면 명의신탁자(투자자)는 명의수탁자(명의자)에게 경우에 따라 매수자금등 투입비용 또는 멸실이나 소유권이전당시 주택의 시가 상당 부당이득반환 청구가 가능할 것입니다.
아래 글은 재개발 재건축 부동산 명의신탁 대응 방법에 대한 추가적인 글을 링크해 두었습니다. 본 글과 아래 링크글을 함께 보시면 더욱 이해에 도움이 되실 것입니다.
https://blog.naver.com/withyoulawyer/223000333744
재개발 투자, 재건축 투자 명의신탁 문제로 고민 중이신 명의자나 투자자 분들은 이 글 내용과 올려둔 링크글로 어느 정도 문제의 해결방법에 대한 실마리를 얻으실 수 있을 것입니다. 그런데 만약 재개발 투자, 재건축 투자 명의신탁 문제로 법적 분쟁이 진행 중인 분이시거나 소송을 제기해야 할 필요성이 있으신 분, 보다 추가적인 내용에 대한 상담이 필요한 분들은 부동산 전문 변호사와 함께 상담 대응하실 필요가 있습니다.
오늘은 재개발 투자, 재건축 투자 명의신탁 문제에 대해 자세히 알아보았습니다. 만약 해당 내용으로 상담을 원하시는 경우라면 아래 전화번호로 상담 문의를 해주시기 바랍니다. 다만 현재 부동산 문제 상담 문의가 많은 관계로 미리 상담예약을 해주셔야 원하시는 시간에 상담이 가능한 점 양해말씀드립니다.
https://blog.naver.com/withyoulawyer/221491751499
오시는길
