재건축, 대수선이 권리금 회수방해 행위로 인정되는 경우
기존 임차인의 신규임차인 주선을 거절하는 경우 권리금 상당 손해배상책임
안녕하세요. 부동산, 상속 전문 문석주 변호사입니다. 오늘은 최근 재건축 목적으로 임차인의 권리금 회수를 위한 신규임차인 주선을 거절한 경우 임대인이 권리금 상당의 손해배상 책임을 져야 하는지 여부에 관하여 최근 상담을 진행한 사건의 사실관계를 조금 각색하여 설명해 드리고자 합니다.
현자 권리금 문제로 고민 중인 분들이 아니라면 이 글을 읽지 않으셔도 좋습니다. 다만 현재 권리금 문제로 고민 중인 임대인과 임차인이라면 이 글이 해결의 실마리가 될 수 있으므로 끝까지 글을 읽어 주시기 바랍니다. 권리금 문제로 손해를 배상해주어야 하는 것인지 여부, 권리금 손해배상 소송을 제기해도 되는 상황인지 여부를 결정하는데 큰 도움이 될 수 있을 것입니다.
아래는 최근 상담을 의뢰하신 의뢰인의 사례를 알기쉽게 각색하였습니다.
1. 임대인은 건물을 매도하는 매매계약을 체결하였는데 임차인은 건물이 매매되자 임대인에게 권리금을 회수할 수 있도록 임차인이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결해 달라고 요청하였다.
2. 이에 임대인은 곧 건물 철거 및 재건축 공사가 1년 6개월 이상 진행될 예정이므로 건물 철거 전까지만 신규임대차계약이 가능하다고 통보하였다.
3. 결국 임차인은 신규임차인을 주선하지 못하였고 권리금을 회수하지 못한 채 건물에서 퇴거하였다.
4. 상가건물은 실제 1년 6개월 이상 재건축이 진행되었다.
5. 임대인은 권리금 회수방해로 임차인에게 손해배상을 해주어야 하는 것인가요?
1. 권리금 회수기회 방해에 따른 임대인의 손해배상책임
상가임대차법 제10조의 4 제1항 제4호 및 제3항에 의하면 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월전부터 임대차 종료시까지 '정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위'등을 함으로써 임차인이 권리금 계약에 따라 자신이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.
이와 같은 임차인의 권리금 회수기회 보호는 계약갱신 요구 기간인 10년을 초과한 경우에도 인정되는 것으로서 임차인이 10년 넘게 임대하여 영업을 계속했다 하더라도 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 신규임차인을 주선할 권리가 소멸하는 것이 아닙니다.
2. 재건축을 이유로 하는 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 경우 손해배상책임
한편 임대인은 상가임대차법 제10조의 4 제1항 단서, 제10조 제1항 제7호 가목에 근거하여 "임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따른 경우'나 나목 '건물이 노후.훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우'에 해당할 때에는 임차인의 신규임차인 주선을 거절할 수 있습니다.
그런데 철거 또는 재건축을 이유로 신규 임대차계약 체결을 거절하는 것이 정당하기 위해서는 임대차계약 체결 당시 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지했어야 하고 임대차계약 체결 당시 철거 또는 재건축 계획을 고지한 바 없다면 안전사고의 우려가 객관적으로 명백한 경우에 해당해야만 철거 또는 재건축을 이유로 신규임대차게약 체결을 거절할 수 있을 것입니다.
3. 1년 6개월간 이를 타에 임대하지 않고 비워두거나 리모델링 공사를 할 것을 전제로 임대차계약 체결을 거절한 경우 손해배상책임
한편 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호에 의하면 임대인은 임대차계약 종료 후 1년 6개월 이상 영리목적으로 임대부동산을 사용하지 않는 경우라면 신규임대차계약 체결을 거절하더라도 정당한 사유가 존재한다고 볼 수 있습니다.(대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346판결)
다만 1년 6개월 이상 영리목적으로 임대부동산을 사용하지 않음을 이유로 임대차계약 체결 거절이 정당화되기 위해서는 임대차계약 체결 거절 당시 1년 6개월 이상 영리목적으로 임대부동산을 사용하지 않을 계획이라는 점을 명백히 밝혀야 하고 실제로 1년 6개월 이상 영리목적으로 임대부동산을 사용하지 않은 점이 입증되어야 합니다.
즉 1년 6개월 이상 철거 및 재건축 공사를 이유로 임대차계약 체결을 거절하는 것이 정당한 사유로 인정되려면 임대차계약 체결 거절 당시 1년 6개월 이상 건물 철거 또는 리모델링 공사를 위해 임대부동산을 비워둔다는 사실이 임대차계약 거절사유로 고지되어야 하는 것입니다.
4. 재건축을 목적으로 신규 임대차계약을 거절하는 경우에는 1년 6개월간 영리목적으로 사용하지 않을 것임을 구체적으로 밝혀야
결국 임대인이 재건축 및 철거를 이유로 임차인의 권리금 회수 요구를 거절하는 것이 정당화되려면 임대인은 신규임차인과의 임대차계약 체결 거절 당시 1년 6개월 이상 건물의 철거 및 재건축 공사를 이유로 임대차계약 체결을 거절한다는 점을 분명히 밝힌 후 임대차기간 종료일로부터 1년 6개월 이상 철거 및 재건축 공사 등을 하면서 임대 부분을 영리목적으로 타에 임대하거나 사용해서는 안되는 것입니다.
만약 임대인이 신규임대차계약 체결 거절 당시 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는다는 점을 거절사유로 통지하지 않거나 1년 6개월 내에 영리목적으로 임대부동산을 사용한다면 임대인의 신규임대차계약 체결 거절은 위법하므로 임차인에 대해 권리금 회수방해에 따른 손해배상책임을 부담할 가능성이 높습니다.
여기까지 이 글을 끝까지 읽고 계신다면 아마 권리금 문제로 해결이 절실한 분들이실 것입니다. 인터넷상에 나와있는 수많은 광고글에 지친 분이시라면 부동산 전문 변호사가 작성한 이 글의 가치를 충분히 이해하실 수 있을 것이라고 생각합니다. 아래는 저희 법률사무소 의뢰인이나 상담자분들이 남겨주신 후기입니다.
이처럼 많은 분들이 사건을 의뢰하거나 상담을 요청하고 계시기 때문에 전화로 문의를 주셔도 바로 상담이 어려울 수 있다는 점 양해 부탁드립니다. 상담 문의를 하신 순서에 따라 순차적으로 상담예약을 도와드리겠습니다.
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