상가임대차법이 적용되지 않는 고액임대차의 주의사항
상가임대차법상 묵시적갱신 규정이 적용되지 않는 임대차
상가 임대차에는 모두 상가임대차법이 적용된다?
안녕하세요. 10년동안 부동산 전문 변호사로서 부동산, 부동산 상속 관련 상담과 소송만을 진행하고 있는 문석주입니다. 오늘은 어려운 부동산법 이야기가 아닌 여러분이 실제 겪을 수 있는 상가임대차법이 적용되지 않는 상가임대차 묵시적갱신 문제에 대해 이해하기 쉽게 정리해 보았습니다.
내가 체결한 임대차가 상가임대차법이 적용되는 임대차인지 여부는 알고 있어야겠죠.
[상담사례]
서울에서 임대차계약을 체결하고 학원을 운영하고 있습니다.
보증금 3억 원 월차임 900만 원의 임대차계약인데 임대차계약 기간 만료 후 임대인이 월차임을 1,000만 원으로 증액해 줄 것을 요청하는 내용증명을 보내왔습니다.
상가임대차법에 따르면 이미 묵시적 갱신이 이루어진 것으로 보이는데 월차임을 올려주어야 하는 것일까요?
주변에 들어보니 고액의 임대차의 경우에는 상가임대차법이 적용되지 않는다고 하던데 상가임대차법이 적용되지 않는 경우에도 상가임대차 묵시적갱신이 가능할까요?
1. 상가임대차보호법이 적용되지 않는 경우
상가임대차보호법은 상가 임대차에 있어 임차인을 보호하기 위한 특별 규정으로서 상가임대차보호법에 정해진 규정은 민법상 규정에 우선하여 적용됩니다. 그런데 상가임대차보호법이 모든 상가 임대차에 적용되는 것은 아닙니다. 즉 상가임대차법 제2조 제1항 단서에서는 일정 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 상가임대차법 중 일부 규정이 적용되지 않는다고 정하고 있습니다. 상가임대차법 시행령 제2조에 따라 2025. 4. 28. 기준 상가임대차법이 적용되지 않는 보증금은 아래와 같습니다.(차임이 존재하는 상가임대차의 경우에는 차임에서 100을 곱한 금액을 합산하여 비교해야 합니다)
1. 서울특별시 : 9억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원
4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원
2. 상가임대차보호법이 적용되지 않는 경우 상가임대차 묵시적갱신
위에서 설명한 금액을 초과하는 임대차의 경우에는 상가임대차법 중 일부규정이 적용되지 않고 민법상 임대차규정이 적용됩니다. 일정 금액을 초과하는 임대차에 대해 상가임대차법이 적용되지 않는 대표적인 규정이 바로 상가임대차법 제10조 제4항의 상가임대차 묵시적갱신 규정입니다. 즉 상가임대차법이 적용되는 임대차의 경우에는 임대인이 임대차기간 만료일 6개월부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 1년 다시 임대차한 것으로 봅니다. 즉 상가임대차에 있어 임대인이 종료 1개월 이전까지 갱신거절의 통지를 하지 않는다면 상가임대차 묵시적갱신이 되는 것입니다.
그러나 일정 금액을 초과하여 상가임대차법상 묵시적갱신 규정이 적용되지 않는 경우에는 민법 639조에 따른 묵시적갱신의 규정이 적용됩니다. 즉 민법상 임대차 묵시적 갱신 규정은 임대차기간이 만료한 후 임차인이 사용, 수익을 계속하는 경우 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에 비로소 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것입니다. 결국 상가 임대차법이 적용되지 않는 상가임대차의 경우에는 계약서상 임대차 기간이 만료된 후 상당기간 내에 임대인이 이의를 제기하면 상가임대차 묵시적갱신이 되는 것이 아니라 임대차가 종료하고 임차인은 퇴거해야 하는 것입니다.
3. 상가임대차보호법이 적용되지 않는 경우 상가임대차 묵시적갱신 거절
다만 민법이 적용되는 상가임대차 묵시적갱신 이의 의사표시는 분명하고 명백하게 행사되어야 합니다 .일정금액을 초과하여 상가임대차법이 적용되지 않는 임대차의 경우 묵시적 갱신이 되지 않기 위한 임대인의 이의는 명시적으로뿐만 아니라 묵시적으로도 할 수 있고 차임을 증액하지 않으면 임대차관계를 지속하지 않겠다는 것과 같이 조건부로도 할 수 있습니다. 다만 임차인의 신뢰를 보호하기 위한 위 규정의 취지에 비추어 볼 때 묵시적 또는 조건부 이의가 있다고 보기 위해서는 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 임대인의 의사를 객관적으로 추단할 만한 사정이 있어야 합니다.(대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다315046판결)
결국 일정 금액을 초과하여 상가임대차법이 적용되지 않는 임대차의 경우 임대인이 상가임대차 묵시적갱신이 되지 않게 하려면 임대차기간 만료 후 묵시적 갱신 이의 의사표시가 분명하게 행사되어야 합니다. 차임을 증액하지 않는 경우 임대차계약을 종료하겠다는 조건부 이의 의사표시도 가능하나 이 역시 명백하게 이루어야 하고 단순히 차임을 증액해 달라는 요구가 있었다는 사정만으로 임차인이 차임증액에 거부했다고 하더라도 당연히 임대차계약이 종료되는 것은 아닙니다.
이처럼 상가 임대차에 있어 모든 경우에 상가임대차법이 적용되지 않는다는 점에 주의해야 합니다. 특히 고액의 임대차의 경우에는 본인의 임대차가 상가임대차법이 전부 적용되는 경우에 해당하는지 여부를 미리 검토하여 알아두어야 합니다. 만약 상가임대차법이 적용되지 않는 고액 임대차에 해당된다면 임대차기간이 종료되기 전에 임대인이나 임차인은 명시적으로 재계약 여부를 확정하여 재계약를 해야 할 필요가 있습니다.
