임차인 원상복구 비용의 보증금 공제가 정당할까
임대차 원상복구비용 보증금 공제 가능성과 한계
이 글을 읽고 계신 분들은 임차인 원상복구의무, 상가 원상복구 기준에 대한 문제로 인해 힘들어 막막한 상황에 있으셨을 것입니다.
저 역시 사법시험을 보기 전 임차인 원상복구 문제로 인해 인터넷 검색에만 의존하면서 일주일 넘게 씨름했던 경험이 있습니다.
지난 10년 간 부동산 소송을 전문으로 처리하면서 얻어낸 임차인 원상복구의무, 상가 원상복구 기준에 대한 해결 노하우를 공개합니다. 이 글을 읽어 보시는 것만으로도 변호사와의 상담을 하지 않고서도 어느 정도의 분쟁은 스스로 해결하실 수 있을 것입니다.
1. 임대차보증금 세입자의 모든 채무 담보
부동산임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 반환해 줄 의무가 있는 것입니다.(대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98판결)
결국 임대인은 임대차계약 종료시 연체차임을 비롯하여 임대기간 동안 임차인에게 청구할 수 있는 모든 비용을 공제한 나머지 금액에 대해서만 반환의무를 부담하는 것입니다. 다만 임대인이 보증금 중 일부를 공제하고 나머지만을 반환하는 경우에는 그 공제하는 내역과 구체적인 금액에 대해 소명하고 입증할 책임을 부담합니다.
2. 임차인 원상복구 비용의 당연공제
임차인은 임대차기간 종료 후 퇴거할 때 임대상태 그대로 원상회복을 한 후 임대인에게 임차목적물을 반환할 의무를 부담합니다. 만약 임차인이 임차 목적물에 시설물을 설치하거나 변형을 가했음에도 이를 원상회복하지 않은 채 퇴거하거나 원상회복하지 않고 퇴거할 것임이 명백한 경우에는 임대인은 상가 원상복구를 이행하기 위해 실제로 소요되었거나 소요될 비용을 공제한 후 나머지 보증금에 대해서만 반환할 의무를 부담합니다.
임차인 원상복구 의무는 별도의 약정을 해야지만 인정되는 것은 아니며 민법 제654조, 제615조에 따라 당연히 인정되는 임차인의 의무입니다. 따라서 임대인은 임차인이 처음 임차목적물을 인도받을 당시 상대로 상가 원상복구할 때 발생하는 비용을 소명하면 해당 원상회복비용을 보증금에서 공제하는 것이 가능합니다.
이와 같은 원상회복비용은 임대차보증금반환채권이 다른 사람에게 양도된 경우에도 보증금에서 당연히 공제될 수 있는 것입니다.
3. 별도 약정에 따른 임차인 원상복구 비용의 공제여부
임차인 원상복구 의무에 대해서는 임대인과 임차인 사이에 별도 약정을 하는 것도 가능합니다. 즉 임차인은 원칙적으로 임차를 시작하는 상태 그대로 상가 원상복구할 의무를 부담하지만 임대인과 임차인 사이의 별도 약정에 따라 임차인에게 원상회복의무를 면제 또는 일부 경감하거나 인도받은 상태가 아닌 준공상태대로 원상회복하도록 원상회복의무를 가중하는 것도 가능합니다. 특히 임대차계약 시부터 원상회복비용으로 일정 금액을 정하는 약정도 유효할 수 있습니다.
따라서 임차인이 임대인과의 별도 약정에 따른 상가 원상복구를 이행하지 않는다면 약정에 따른 원상복구 비용을 산정하여 공제하는 것이 가능합니다.
다만 장래 임대목적물 반환시 원상복구비용의 보증금 명목으로 지급하기로 약정한 금액은 임대차관계에서 당연히 발생하는 임차인의 채무가 아니라 임대인과 임차인 사이의 약정에 기하여 비로소 발생하는 채무이므로 임대차보증금 반환채권이 양도되는 경우에 별도의 이의를 보류하지 않은 채 보증금반환채권 양도에 승낙했다면 보증금에서 원상회복비용을 공제하는 것은 어렵습니다.
4. 실제 상가 원상복구를 하지 않고 임대한 경우에도 임차인 원상복구 비용 청구나 공제가 가능한지 여부
한편 임대차계약서에 임차인 원상복구 의무를 규정하고 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 있는 것으로 약정하였다 하더라도 임대인이 원상복구할 의사 없이 임차인이 설치한 시설을 그대로 이용하여 다른 사람에게 다시 임대하려하거나 실제로 다시 임대한 경우에는 원상회복비용을 임대차보증금에서 공제할 수 없다고 보아야 합니다.(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657판결)
왜냐하면 상가 원상복구 비용 약정은 원상회복비용이 발생하는 경우에 원상회복에 대해 쌍방간에 약정한 것이므로 상가 원상복구를 한 사실 자체가 없다면 당연히 이를 공제하는 것도 불가능하다고 보아야 하는 것입니다.
이처럼 임대차에 있어 임차인 원상복구 기준과 범위는 일률적으로 정해지는 것이 아닙니다. 임대인과 임차인 사이의 임대차계약 내용, 임차인이 임대차를 개시할 당시 임차목적물의 상태, 임대차 기간 종료 후 임대인이 원상복구를 했는지 여부를 종합적으로 판단하여 결정되어야 합니다. 결국 임대인과 임차인 사이의 상가 원상복구 의무에 대해서 다툼이 발생하거나 법적 분쟁이 일어나 경우에는 전문 변호사와의 상담을 통해 구체적인 판단기준과 주장의 타당성을 미리 검토해 보아야 합니다.
