허그보증보험 가입 세입자가 확인해야 할 체크리스트
허그보증보험 가입자의 임차권등기, 전입신고 유지에 대해
허그보증보험에서 보험금을 받기 위해서는 어떻게 해야하지?
허그보증보험을 가입한 상태에서 이사를 하거나 전입신고를 옮겨도 될까?
허그보증보험 보험금 청구를 위해 임차권등기를 해야 할까?
앞에서 한 번이라도 고개를 끄덕이셨다면 잘 찾아오셨습니다.
이 글을 보고 계신 여러분은 허그보증보험에 가입한 후 집주인이 보증금을 반환하지 않아 보험금 신청을 했거나 보험금 신청을 준비 중인 분들이실 것입니다.
허그보증보험에 보험금 신청만 하면 모든 것이 해결되었다고 생각하실 수 있습니다. 물론 대부분의 허그보증보험 가입자 분들이 보험금을 문제 없이 수령하시는 것이 사실입니다. 하지만 일부 세입자 분들은 허그보증보험에 가입했지만 보험금을 받지 못하는 경우도 있습니다.
저희는 하루 5건 이상의 문의를 받고 있지만 기존 의뢰인들이 맡겨주신 사건의 퀄리티 있는 진행을 위해 한 달에 정해진 클라이언트 수만 받고 있다 보니 소송을 맡기길 원하시는 모든 분들의 사건을 맡지 못하는 것에 안타까움을 느꼈습니다. 꼭 저희가 아니더라도 허그보증보험을 받기 위해 꼭 알아야 할 필수사항을 말씀드리겠습니다.
1. 허그보증보험가입과 보험금 청구과정
최근 전세사기가 사회적 문제가 되면서 세입자들은 전세계약을 체결할 때 허그보증보험에 많이 가입하고 있습니다. 일단 허그보증보험에 가입하면 세입자들은 전세기간 만료시 집주인이 보증금을 반환하지 않더라도 허그에 보험금 지급 청구를 하여 보증금에 갈음하여 보험금을 수령할 수 있게 됩니다. 허그는 보험금을 세입자에게 지급하는 순간부터 세입자를 대신하여 임대인에게 보증금을 반환받기 위한 법적 절차를 밟게 됩니다.
세입자의 입장에서는 허그로부터 보험금을 받고 법적 절차에서 빠질 수 있게 것이므로 보증금 반환 소송 과정에서 겪게 되는 스트레스와 경제적인 부담을 덜 수 있습니다.
2. 이사, 전입신고 전 임차권등기
한편 세입자는 집주인이 보증금을 반환하지 못하면 다른 곳으로 이사가거나 전입신고를 다른 곳으로 이전하면 안되는 것이 원칙입니다.
즉 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 갖추면 충분한 것이 아니라 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 합니다. 따라서 주택 임차인이 주택 소재지로 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 일단 임차권의 대항력을 취득하였으나 그 후 주택의 점유를 상실하였다면 그 대항력은 점유 상실 시에 소멸하게 됩니다.
결국 세입자는 보증금에 대한 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해서는 일단 이사를 가거나 전입신고를 다른 곳으로 옮기는 것에 신중해야 하는 것입니다.
3. 임차권등기 결정만으로 이사, 전입신고가 가능한지 여부
다만 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 "임차인은 임차권 등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항 제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다."라고 규정하고 있습니다. 따라서 만약 세입자가 임차권등기명령에 따른 임차권등기를 마치면 그 후 세입자가 이사를 가거나 전입신고를 다른 곳으로 옮긴다고 하더라도 임차권등기의 효력으로 세입자의 대항력과 우선변제권은 소급적으로 그 효력을 유지하는 것입니다.
그런데 여기에서 중요한 점은 대항력과 우선변제권은 임차권등기가 마쳐진 때부터 발생한다고 본다는 것입니다. 따라서 대항력이 상실된 이후에 임차권등기가 마쳐졌더라도 이로써 소멸하였던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 등기가 마쳐진 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생하는 것입니다.(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468판결, 대법원 2002. 8. 13. 선고 2000다61466판결 등)
결국 세입자는 법원의 임차권 등기 결정만을 보고 바로 전입신고를 옮기거나 이사를 해서는 안됩니다. 먼저 임차권등기가 등기부에 기재된 것을 확인한 후에 비로소 전입신고를 옮기거나 이사를 해야만 하는 것이고 만약 임차권등기가 등기부에 기재되기 전에 이사하거나 전입신고를 옮긴다면 세입자의 대항력과 우선변제권은 상실되었다가 임차권등기가 마쳐진 때 새롭게 발생하는 것으로 볼 수밖에 없는 것입니다.(대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398판결)
4. 점유, 전입신고는 허그 보험금을 받고 난 이후에도 유지해야
허그 전세보증보험에 가입하여 보험금을 청구하는 세입자의 경우에도 마찬가지입니다. 세입자는 허그에 보험금을 청구하여 수령할 때까지 점유나 전입신고를 유지해야 합니다. 만약 보험금을 수령하기 전에 이사를 가야하는 상황이 발생한다면 미리 임차권등기명령 신청을 해서 임차권등기가 등기부에 기재된 후 이사를 하거나 전입신고를 옮겨야 합니다.
특히 더 중요한 것은 허그로부터 보험금을 수령하더라도 아직 집주인이 보험금을 반환한 것은 아니므로 대항력과 우선변제권 유지를 위해 임차권등기를 하거나 점유, 전입신고를 유지해야 한다는 점입니다.
이처럼 세입자는 허그에서 보험금을 수령한 것으로 모든 절차가 완료되는 것은 아닙니다. 일단 집주인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차권등기를 하는 것이 필요하고 만약 임차권등기를 아직 마치지 않았다면 임차권등기 기재시까지 점유와 전입신고를 유지해야 하며 다른 곳으로 먼저 이사를 가서는 안되는 것입니다.
