분양권해지, 어떤 경우에 분양대금을 반환받을 수 있을까
분양권해지소송에서 분양대금을 반환받을 수 있는 기준과 방법
사전점검기간에 오피스텔을 확인해보니 하자가 발견되었다.
상가를 분양받아 입주해보니 큰 기둥이 있어 임대가 나가지 않는다.
분양계약상 분양회사의 의무위반이 있어 분양권해지를 하고 싶다.
만약 이 중에 2가지 이상에 포함되어 여기까지 오셨다면 이 글을 끝까지 읽어보시기 바랍니다.
여러분의 분양권 해지 고민과 소송방법에 대한 고민을 줄이고 분양권 해지가 가능한 사안인지 여부에 대해 스스로 판단해보실 수 있도록 분양권해지 주장이 인정되는 기준과 방법을 최초로 공개합니다.
1. 분양권 해지가 인정되기 위한 기준
분양회사가 분양계약을 위반했다고 하여 언제나 분양권 해지 주장을 할 수 있는 것은 아닙니다. 민법 제544조에 의하여 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면 당해 채무가 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 게약의 목적이 달성되지 아니하여 채권자가 그 계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 하고 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 계약을 해제할 수 없습니다. 또한, 계약상의 의무 가운데 주된 채무와 부수적 채무를 구별함에 있어서는 급부의 독립된 가치와는 관계없이 계약을 체결할 때 표명되었거나 그 당시 상황으로 보아 분명하게 객관적으로 나타난 당사자의 합리적 의사에 의해 결정하되 계약의 내용, 목적 불이행의 결과 등의 여러 사정을 고려하여야 합니다.(대법원 1997. 4. 7.자 97마575결정, 대법원 2005. 7. 14. 선고 2004다67011판결)
즉 수분양자가 분양권해지를 주장하기 위해서는 분양회사의 의무위반이 분양계약상 주된 의무에 해당하여 해당 의무 위반으로 인해 수분양자가 분양계약 목적을 달성하지 못할 정도에 이르러야 하는 것입니다.
2. 분양권 해지가 인정되는 중대한 사항 위반에 해당하는 경우
일반적으로 분양권해지 소송에서 인정되는 분양회사의 중대한 의무 위반 내용은 미관상 혹은 건강상 나쁜 영향을 줄 수 있고 그 때문에 건물의 경제적 가치에 큰 영향을 미치는 사항에 해당하는 것입니다. 이와 같이 건물의 경제적 가치에 큰 영향을 미치는 사항으로 분양권해지 소송에서 많이 문제되는 것이 고압선이 건물 가까이에 지나가는 경우, 기둥이나 공용시설물이 분양 부분에 위치하고 있는 경우 등입니다.
특히 분양회사가 위반한 의무 내용이 별도의 특약사항에 기재되어 있거나 수기로 기재되어 있다면 수분양자의 입장에서는 해당 내용을 분양계약상 중요한 부분이라고 판단하여 이를 삽입한 것으로 볼 수 있기 때문에 분양계약상 주된의무로 인정되는 경우가 많습니다.
3. 분양권해지가 인정되는 경우 수분양자의 사용이익 반환
분양권해지 소송은 분양대금을 완납하거나 실제 입주하기 전에 제기되는 경우가 많지만 일부의 경우에는 실제 입주한 후에 의무위반을 발견하여 분양권해지 소송을 제기하는 사건도 있습니다. 그런데 분양계약상 중대한 의무 위반에 따라 분양권해지가 인정되는 경우에도 분양회사는 받은 분양대금에서 받은 날로부터 계산한 이자를 지급해야 하며 수분양자는 실제 분양받은 부동산을 사용했다면 그 사용기간동안의 사용이익을 반환해야 합니다. 즉 분양계약이 의무 위반으로 해지 또는 해제 되면 분양계약은 소급적으로 그 효력을 상실하므로 수분양자가 그동안 사용한 사용이익도 원인없는 부당이득이 되어 분양회사에 반환해야 하는 것입니다.
다만 일반적으로 수분양자의 사용이익반환의무와 분양회사의 분양대금이자 반환의무는 동시이행관계에 있기 때문에 이자와 사용이익은 상계되는 경우가 많습니다.
이처럼 분양계약에서 분양권해지가 인정되어 분양대금을 반환받는 것은 생각만큼 간단하지 않습니다. 분양회사는 법인이고 수분양자는 개인이기 때문에 분양회사는 분양권 해지 주장을 인정해주지 않는 경우가 대부분이기 때문입니다. 따라서 분양권해지 절차에 있어서는 부동산 전문 변호사의 도움을 받아 문제를 해결하시는 것이 필요합니다.
만약 본 칼럼을 읽고 궁금한 점이 있으시거나 현재 분양권해지 소송을 고민 중인 분들이시라면 아래 상담문의 전화로 연락주셔도 좋습니다.
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