계약갱신청구권거부, 손해배상청구가 가능한 경우는
계약갱신청구권거부 후 재임대한 경우 손해배상청구 가능성
적지 않은 비용을 들여 저를 찾아주시거나 믿고 사건을 맡겨 주시는 분들까지, 너무 감사한 마음뿐입니다. 하지만 매일 상담신청을 하여 상담을 받으시며 다양한 고민을 털어놓으시는 모습을 볼 때면 더 열심히 글을 쓰고 부동산, 상속 분쟁에서 꼭 알아야 할 중요 사항들을 널리 알려드려야 하겠다는 생각이 들때가 많습니다.
오늘은 퇴근 전 계약갱신청구권 거부 후 재임대한 문제로 손해배상 소송을 문의하신 상담자 분의 상담사례를 각색하여 소개해 드리고자 합니다. 현재 계약갱신청구권 거부 후 재임대한 집주인을 상대로 한 손해배상 소송 제기 여부를 고민 중이신 분들에게 도움이 될 중요한 사항들을 담았습니다.
[상담사례]
전세계약을 하고 거주하고 있었습니다.
그런데 집주인이 만료일 5개월을 앞두고 전화를 하였고 본인 자녀의 학교 문제로 실거주를 해야 하니 갱신이 어렵다고 통보하였습니다.
집주인이 직접 들어와 살겠다고 하니 주택임대차보호법상의 전세갱신 요구를 하지 못한다고 판단하였고 결국 갱신요구는 생각하지도 못하고 종료일에 퇴거할 수밖에 없었습니다.
그런데 퇴거 1년이 지난 후 확정일자 부여현황을 떼어보니 집주인이 아파트를 높은 전세가로 재임대한 사실을 알게 되었습니다.
제가 명시적으로 갱신요구를 한 사실이 없어도 임대인의 계약갱신청구권 거부 후 재임대한 사유를 들어 손해배상청구를 할 수 있을까요?
1. 계약갱신청구권 거부 후 실거주하지 않는 경우 손해배상청구
주택임대차보호법에 따르면 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 1회에 한해 2년기간의 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 다만 임차인이 임대차계약 갱신을 요구하는 경우에도 집주인은 "임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우"임을 들어 이를 거절할 수 있습니다.
그런데 만약 집주인이 실거주 사유로 갱신을 거절한 후 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 재임대한 경우에는 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다.
2. 집주인인 선제적으로 계약갱신청구권 거부하여 갱신요구 증거가 없는 경우
계약갱신청구권 거부 손해배상사건에서 문제가 되는 경우는 임대인이 선제적으로 실거주 사유 갱신거절을 해서 임차인이 명시적으로 갱신요구를 하지 않았거나 명시적으로 갱신요구를 한 증거가 존재하지 않는 때입니다. 즉 임차인이 갱신요구를 한 증거가 분명치 않다고 하더라도 임대인이 실거주 사유로 갱신거절을 한 사정이 명백하다면 이후 임대인이 재임대를 한 경우에 손해배상청구를 할 수 있는 것인지에 대해 다툼이 있는 것입니다.
이에 대해 임대인은 실거주 사유만 들어 계약갱신을 거절하면 그 의사표시 자체만으로 임대차계약이 갱신되지 않는 효과가 발생하고 임차인은 계약기간이 종료하면 퇴거할 수밖에 없는 점, 주택임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권을 강하게 보호하고 있는바 임대인의 선제적 갱신거절로 인해 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않았음을 들어 임대인에게 손해배상책임이 성립하지 않는다고 보면 주택임대차보호법이 임차인의 계약갱신요구권을 보호하는 취지가 몰각되는 점, 주택임대차보호법은 임차인의 갱신요구권 행사를 손해배상의 성립요건으로 명시하고 있지 않은 점 등을 종합하면 임차인의 계약갱신청구권 행사 증거가 명백하지 않더라도 임대인이 실거주 사유 갱신거절을 하였다면 손해배상을 요구할 수 있다고 보는 판결이 대다수입니다.(의정부지방법원 2024. 6. 20. 선고 2023나203178판결 등)
3. 계약갱신청구권 거부 후 실거주를 하지 않고 재임대하더라도 손해배상책임을 지지 않는 경우는
임대인이 계약갱신청구권 거부 후 실거주를 하지 않고 재임대를 하는 경우 대부분 임대인은 손해배상책임을 지지만 이러한 법정책임이 면책되는 경우도 있습니다. 즉 임대인이 정당한 사유로 제3자에게 재임대한 경우입니다. 그런데 여기서 "정당한 사유"란 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 목적 부동산을 임대할 수박에 없었던 불가피한 사정을 의미한다고 할 것인데 임대인은 실제 거주 의무를 위반할 수밖에 없었던 불가피한 사정 뿐만 아니라 목적 부동산을 제3자에게 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정까지 임대인이 적극적으로 주장 증명해야 할것이고 나아가 임대인이 손해배상책임을 면할 수 있는 정당한 사유는 제3자와의 임대차계약 체결을 금지하는 것이 임대인의 재산권 행사에 중대한 제한이 되는 등의 예외적인 경우에만 인정될 수 있습니다.
즉 임대인이나 임대인의 직계존비속이 임대차 계약 갱신 거절 후 갑자기 큰 질병이 발병하여 실거주를 하기 어려운 사정이 발생한 경우, 전근 전출 등으로 실거주를 하기 어려운 중대한 사정이 발생한 경우 등 극히 예외적인 경우에 한해 임대인이 재임대한 정당한 사유가 인정될 수 있는 것입니다.
이처럼 임차인의 입장에서는 임대인이 실거주 사유로 갱신을 거절하였다면 본인이 갱신을 요구했다는 구체적인 증거가 없다고 하더라도 임대인의 실거주 사유로 갱신거절한 증거, 임차인의 입장에서는 임대차계약을 갱신하고 계속하여 거주하는 것을 원했다는 내용의 정황 증거, 임대인의 실거주가 아니라면 임차인이 계속 살기는 원했다는 내용의 간접 증거 등이 있다면 임대인에게 선제적인 실거주 사유 갱신거절의 책임을 물어 손해배상책임을 물을 수 있는 것입니다.
결국 임차인이 계약갱신청구권 거부에 따른 손해배상책임을 청구할 수 있는지 여부는 각각의 사례에서 구체적인 사실관계를 따져 살펴보아야 하며 부동산 전문 변호사의 면밀한 검토를 거쳐 신중하게 소송을 제기할 필요가 있습니다.
아래에서는 임대인의 실거주 갱신거절에 따른 손해배상을 물을 수 있는 구체적인 액수에 관해 자세히 설명한 칼럼을 추가로 게시합니다. 본 칼럼과 아래 게시글을 함께 읽어보신다면 임대인 계약갱신청구권 거부에 따른 손해배상책임을 묻는 소송 가능성에 대한 구체적인 판단을 할 수 있을 것입니다.
다만 현재 계약갱신청구권 거부 소송 가능성에 대한 상담 문의가 많은 까닭에 순차적으로 상담 예약을 잡고 있는 점 양해 부탁드립니다. 아래 상담 문의 전화로 미리 상담예약을 해주신 후 방문해 주셔야만 원하시는 시간에 상담을 받으실 수 있습니다.
