부동산 가계약금 파기시 환불액의 기준은
가계약금 교부 후 일방 파기시 가계약금 배액 배상, 몰취 판단기준
아파트 매매 가계약금 분쟁에 휘말린 분들 중 상당수는 네이버에서 문석주 변호사를 검색하고 계십니다.
가계약금을 수령하였는데 이후 세금 문제로 인해 가계약을 파기하였지만 추가로 손해배상을 해주지 않았던 사례, 가계약 매수인이 변심한 경우 지급한 가계약금을 몰취한 사례까지, 부동산 전문 변호사로서 제가 맡은 아파트 매매 가계약금 소송에서 승소한 사례들이 많아질 수록 너무도 뿌듯한 마음입니다.
이 글을 읽고 있다면 아파트 매매 가계약금 분쟁으로 인해 부동산 전문 변호사를 찾고 계실 텐데요. 오늘은 감사한 마음을 담아 아파트 매매 가계약금 소송에서 꼭 알아두어야 할 TIP을 풀어보려고 합니다.
1. 아파트 매매 가계약의 성격
통상적으로 공인중개사의 중개를 통해 부동산에 관한 매매계약을 체결할 경우 가계약은 당사자 사이의 확정적인 매매계약이 체결되는 것이 아니라 장래의 교섭에 따라 계약이 체결되지 않을 수도 있는 불확실한 상태임을 전제로 하여 계약 협상의 우선권을 부여하는 것이고 실제 매매계약은 별도의 계약 체결일을 정하여 매도인과 매수인이 직접 출석하거나 대리인이 위임자을 부여한 상태에서 이루어집니다. 그러므로 중개인을 통해 매매대금을 협의하고 계약일을 정하면서 가계약금을 지급한 것만으로는 당사자 사이에 매매계약이 성립했다고 볼 수 없음이 원칙입니다.
2. 아파트 매매 가계약금 일방파기 시 청구할 수 있는 손해액은
원칙적으로 가계약시 지급된 금원은 매매계약을 체결할 의사를 밝히면서 장차 계속될 계약 교섭의 기초로 지급한 증거금의 일종인 가계약금으로 봄이 타당하므로 특별한 사정이 없는한 가계약금은 일방 파기된 경우라도 반환되어야 함이 원칙입니다.
다만 가계약금에 관하여 위약금 약정이나 해약금 약정이 있다고 인정되는 사정, 즉 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하면 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되는 경우라면 가계약금의 몰수나 배액 배상을 청구할 수 있다고 볼 수 있는 것입니다.(대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312판결, 대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187판결)
3. 가계약이 아닌 매매계약이 성립한 것으로 볼 수 있는 경우는
계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 게약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 합니다.(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650판결)
따라서 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 당사자들 사이에 부동산에 관한 매매계약이 성립되었다고 볼 수 있습니다.(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594판결)
4. 매매계약이 성립된 것으로 볼 수 있는 경우 청구할 수 있는 손해액은
가계약금이라고 하더라도 가계약 당시 계약금, 중도금, 잔금 및 잔급지급시기 등에 관하여 구체적인 의사합치가 이루어진 경우라면 가계약이 아닌 본계약이 성립되었다고 볼 수도 있습니다. 만약 본계약이 성립되었다고 인정되면 일방 파기 상대방은 본계약의 이행을 주장할 수도 있으며 실제 일방 계약 파기로 인한 손해액을 입증하여 청구하는 것도 가능합니다.
특히 부동산 매매가가 급상승하는 시기에 매도인이 계약을 일방 파기하는 경우라면 이행이익으로서 계약이 이행되었다면 얻었을 부동산의 시가에서 매매대금으로 정한 금액의 차액 분이 손해라고 인정될 수 있는 것이므로 시가와 매매대금 사이의 차액을 손해로 주장하는 것도 가능할 수 있습니다.
이처럼 아파트 매매 가계약금이 교부된 후 계약이 일방파기된 경우 법적 분쟁은 생각보다 간단한 것이 아닙니다. 아파트 매매 가계약금 교부 당시 전후 경위에 따라 실제 가계약만이 성립되었는지 아니면 본계약이 성립된 것으로 볼 수 있는지 여부, 위약금 또는 해약금 약정이 존재하는지 여부에 따라 가계약금을 반환받을 수 있는지, 가계약금의 배액 배상을 청구할 수 있는지, 매매계약의 이행을 청구할 수 있는지 여부가 달라질 수 있습니다.
따라서 아파트 매매 가계약금 분쟁이 발생한 경우라면 반드시 부동산 전문 변호사와의 상담을 통해 손해배상 가능성과 법적 조치의 필요성 등을 확인해 볼 필요가 있습니다.
만약 본 글을 읽고도 궁금한 부분이 있으시거나 가계약금을 둘러싼 법적 분쟁이 임박한 분들이시라면 아래 상담문의 전화로 연락주셔도 좋습니다.
상담문의 02-956-4714
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