부동산 공제증서, 중개사협회에 책임을 묻는 방법은
부동산 공제증서에 따른 중개인과 공인중개사협회의 손해 연대책임
안녕하세요. 부동산 전문 변호사 문석주입니다.
최근에는 하루에도 10통이 넘는 전화가 오고 있는데요. 그 중 3건 정도는 전세나 월세 보증금 반환 문제에 대한 궁금증이었습니다. 특히 최근에 많이 문의가 들어오는 문제는 공인중개사, 부동산의 중개과실에 따른 손해배상청구 가능성입니다.
임대차보증금은 큰 돈인 만큼 잘못하면 수천, 수억의 손해가 누적될 수 있습니다.
오늘은 임대차계약상 중개인, 중개보조인의 중개과실과 부동산 공제증서 효력에 따른 공인중개사협회에 손해배상책임을 묻는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 오늘 알려드릴 내용은 그만큼 중요한 것들만 모았으니 5분만 집중해서 끝까지 읽어주시기 바랍니다.
1. 다가구주택에 대한 중개인의 설명의무 위반과 중개보조인의 책임
다가구주택의 경우에는 여러 임차인들이 하나의 건물에 대해 연쇄적으로 임대차계약을 체결하기 때문에 일반 다세대주택과 달리 선순위 임차인의 숫자과 선순위 임대차보증금 액수, 그리고 다가구주택의 시가가 중요합니다. 그런데 상당수의 중개인들은 다가구주택에 있어 선순위 임대차보증금 액수 및 다가구주택의 시가 등에 대한 설명을 제대로 하지 않고 중개대상물 설명, 확인서의 등기부에 기재되지 않는 사항란에 작게 설명을 덧붙여 놓거나 그마저도 객관적인 자료를 통해 선순위임대차보증금 액수와 다가구주택의 시가를 확인하지 않고 부실하게 임대차계약 중개를 하는 경우가 많습니다.
특히 문제되는 것은 중개보조인이 실질적으로 임대차계약을 중개하는 경우입니다. 중개보조인은 원칙적으로 현장안내 및 일반서무 등과 같이 중개인의 중개업무와 관련된 단순한 업무만을 보조하도록 그 업무범위가 제한되어 있습니다. 그런데 영업력이 뛰어난 몇몇 중개보조인과 운영이 어려운 중개인이 서로 결탁하여 중개대상물의 확보, 등록 및 홍보활동, 당사자 물색, 안내, 설명, 거래조건 협의 등 부동산 중개업무 과정에서의 필요한 제반행위는 사실상 중개보조인이 하고 중개인은 계약 체결 단계에서 비로소 중개보조인들이 전해주는 자료 및 내용을 기초로 부실한 중개행위를 하는 위법한 업무방식이 횡행하고 있는 것입니다.
2. 부동산 공제증서 효력과 중개인, 공인중개사협회, 중개보조인의 손해배상 연대책임
중개인은 임대차계약을 중개할 때 부동산 공제증서 발급이 의무화 되어 있으므로 중개인은 한국공인중개사협회가 발급하는 부동산 공제증서를 임차인에게 교부하게 됩니다. 해당 공제증서를 교부받은 임차인은 부동산 공제증서 효력으로 중개인의 중개과실로 보증금을 회수하기 어려운 상황에 놓이게 되는 경우 중개인, 공인중개사협회에 대해서 손해배상의 연대책임을 물을 수 있습니다.
만약 위에서 설명한 것처럼 중개보조인이 실제로 모든 중개행위를 수행하면서 중개보조인이나 중개인이 부실한 중개행위를 하여 임차인이 손해를 입었다면 임차인은 중개보조인에 대해서도 연대책임을 묻는 것이 가능합니다.(공인중개사법 제30조)
3. 부동산 공제증서 효력과 공인중개사협회의 중개인에 대한 구상청구
중개인이나 중개보조인의 위법한 중개행위가 인정된다면 부동산 공제증서 효력으로 임차인은 공인중개사협회에 손해배상책임을 물을 수 있습니다. 일반적으로 공인중개사협회는 중개인이나 중개보조인에 비해 변제자력이 충분하기 때문에 임차인은 공인중개사협회에 대해 판결을 받아 손해배상을 받는 것이 가장 빠릅니다.
다만 공인중개사협회가 지급하는 손해배상금으로 중개인이 완전히 책임에서 해방되는 것이 아닙니다. 공인중개사협회가 피해를 입은 입차인에게 공제금을 지급했다면 공인중개사협회는 중개인에 대해 지급한 공제금에 대해 구상권을 행사할 수 있는 것입니다. 즉 중개인은 공인중개사협회에 협회가 지출한 공제금을 변제할 의무가 생깁니다.
4. 부동산 공제증서 효력과 중개인의 중개보조인에 대한 구상청구
중개보조인의 과실로 임차인이 손해를 입었다고 하더라도 만약 중개인이 본인 명의로 공제증서를 발급했다면 당연히 중개인, 중개보조인, 공인중개사협회가 손해배상에 있어 연대책임을 지게 됩니다. 중개인이 중개보조인의 과실로 인해 공인중개사협회에 공제금을 변제해야 하는 채무가 발생했다면 중개인은 중개보조인에게 책임비율에 따라 분담하여 돈을 지급하라는 청구를 하는 것도 가능합니다. 중개인과 중개보조인 사이의 내부적인 책임분담비율은 중개보조인이 행한 과실 내용, 과실의 비율, 실질적으로 중개인과 중개보조인이 취득한 이익의 액수 등을 종합하여 평가될 수 있습니다.
중개과실로 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못하는 경우 임차인은 중개인과 중개보조인을 상대로 손해배상 청구를 해야 합니다. 부동산 공제증서 효력에 따라 공인중개사협회에 함께 손해배상의 연대책임을 물을 필요도 있습니다. 그런데 언제나 부동산 공제증서 효력이 인정되고 중개인, 중개보조인, 공인중개사협회에 모두에게 손해배상책임이 인정되는 것이 아니므로 주의가 필요합니다. 따라서 만약 중개과실이 인정되는 것인지, 손해배상청구가 가능한 것인지 궁금증이 생긴 경우라면 먼저 전문 변호사와의 상담을 받아볼 필요가 있습니다.
만약 현재 부동산 공제증서 효력과 중개과실에 따른 문제로 소송을 고민 중이시라면 아래 상담문의 전화로 연락주셔도 좋습니다.
상담문의 02-956-4714
현재 많은 분들이 상담예약을 신청해주시는 관계로 미리 상담신청을 해주셔야만 상담이 가능한 점은 양해부탁드립니다.
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