묵시적 갱신 후 계약해지, 상가임대차에서의 주의사항
여러 점포 사용 임대차나 고액 임대차의 경우 묵시적 갱신 문제
월세가 고액인 상가임대차 임차인이다.
임대차기간이 종료일이 앞두고 있는데 가만히 있으면 되는지 궁금하다.
여러 점포를 한꺼번에 임대하고 있다.
위 경우 중 한가지라도 해당된다면 잘 찾아 오셨습니다.
이 글을 보고 계신 분들은 상가 묵시적 갱신 후 계약 해지의 의미에 대해 궁금함을 가지고 계셨을 것입니다. 상가임대차의 경우 모두 묵시적 갱신이 되고 10년의 기간 동안 갱신 요구를 하는 것이 당연하다고 생각하실 수 있습니다. 하지만 모든 상가임대차에 임대차보호법상의 묵시적 갱신 규정이 적용되는 것은 아닙니다. 특히 월세가 고액인 임대차나 여러 점포를 한꺼번에 임차하고 있는 경우에는 묵시적 갱신에 대해서 본 칼럼을 신중히 읽어 보셔야 합니다.
저희는 하루 5건 이상의 문의를 받고 있지만 수행하는 사건 진행의 퀄리티를 위해 한 달에 정해진 클라이언트 수만 받고 있다 보니 사건 맡기기를 원하시는 모든 분들과 함께할 수 없어서 안타까움을 느꼈습니다. 꼭 저희가 아니더라도 상가임대차의 묵시적 갱신에 대해 꼭 알아야 할 점 2가지를 말씀드리도록 하겠습니다.
1. 상가건물임대차보호법의 적용범위
상가건물임대차 중 지역별로 정해진 보증금의 일정기준금액을 넘는 상가건물임대차는 임대차보호법이 적용되지 않고 민법이 적용됩니다.
지역별 임대차보호법이 적용되는 보증금의 기준을 아래 임대차보호법 시행령 제2조 제1항 각호를 참고하시기 바랍니다.
2. 상가 묵시적 갱신 후 계약 해지될 수 있는 경우는
임대차보호법은 상가 임차인을 보호하기 위해 제정된 법률이므로 임대차보호법이 적용되는 것인지, 아니면 민법이 적용되는 것인지는 임차인에게 유리한 임대차보호법을 적용할 수 있는지 여부를 판단할 때 아주 중요한 쟁점이 됩니다.
특히 상가 묵시적갱신기간과 관련하여 임대차보호법이 적용되는 경우에는 임대차기간이 만료되기 전 6개월부터 1개월 전까지 사이에 임대인이 갱신거절 통지를 하지 않으면 임대차계약은 묵시적 갱신이 됩니다. 즉 임대차보호법이 적용되는 상가 임대차의 경우에 임차인은 임대차 기간 만료일까지 특별한 조치를 취하지 않더라도 임대인이 특별한 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 되고 상가 묵시적 갱신기간인 1년이 적용될 수 있는 것입니다.
그러나 만약 일정 보증금을 초과하여 민법이 적용되는 경우라면 임대인과 임차인이 기간 만료일까지 아무런 조치를 취하지 않으면 묵시적 갱신이 될 수 있지만 민법에 따라 갱신되는 임대차는 기간을 정하지 않는 임대차로 간주됩니다.
상가 묵시적갱신 3개월 적용 차이점과 관련하여 임대차보호법이 적용되는 경우에 임대인은 묵시적 갱신기간 중인 1년 동안은 해지통고를 할 수 없습니다. 그러나 임차인은 언제라도 임대인에게 계약해지 통고를 할 수 있고 해지 통지를 송달받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약을 해지시킬 수 있습니다. 즉 임차인에게 계약 유지의 선택권이 주어지는 것입니다.
그러나 임대차보호법이 적용되지 않는 상가임대차의 경우에는 묵시적 갱신이 되더라도 임대인은 언제든지 해지통고를 할 수 있고 임대인의 해지통고는 6개월이 지나면 임대차계약을 해지됩니다.
3. 여러 점포를 임차하는 경우 상가 묵시적갱신기간 중 해지 가능 판단기준
이처럼 상가 묵시적 갱신기간, 상가 묵시적갱신 3개월 적용과 관련하여 임대차보호법이 적용되는지 여부는 임차인에게 너무나도 중요한 문제입니다. 따라서 임차인은 보증금과 차임이 고액이라면 나의 상가임대차계약이 임대차보호법의 적용을 받는 계약인지 여부를 미리 인지하고 있을 필요가 있습니다. 왜냐하면 임대차보호법이 적용되지 않는 계약이라면 임차인이 계약기간 종료일에 유의하여 계약 종료 전에 임대인에게 명시적인 계약 갱신 요구를 해야만 임대인으로부터 일방적으로 계약 해지를 당하지 않을 수 있기 때문입니다.
특히 임대차보호법이 적용되지 않는 기준 초과 보증금인지 여부에서 문제되는 것은 임차인이 여러점포를 임차하고 각각 점포에 대해서 임대차계약을 체결하는 경우입니다. 이와 관련하여서는 임차인이 수 개의 구분점포를 동일한 임대인에게 임차하여 하나의 사업장으로 사용하면서 단일한 영업을 하는 경우 등과 같이 임차인과 임대인 사이에 구분점포 각각에 대하여 별도의 임대차 관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있는 때에는 비록 구분점포 각각에 대하여 별개의 임대차계약서가 작성되어 있더라도 구분점포 전부에 관하여 상가임대차보호법 제2조 제2항의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액을 기준으로 상가임대차보호법 적용여부를 판단하여야 합니다.(대법원 2015. 10. 29. 선고 2013다27152판결)
즉 한 명의 임대인과 단일한 사업을 위해 여러 점포에 대해 임대차계약을 체결했다면 각각의 임대차계약 보증금을 합산하여 상가임대차보호법의 적용여부가 판단되어야 한다는 것입니다.
이처럼 상가 묵시적 갱신 중 계약 해지 가능성에 대해서는 신중히 알아보아야 하고 애매하다면 부동산 전문 변호사와의 상담을 통해 정확한 상황파악과 구체적인 해결책을 찾아야 합니다.
만약 본 칼럼을 읽고도 이해되지 않는 부분이 있으시거나 현재 소송이 임박한 상태이시라면 아래 상담문의 전화로 연락주셔도 좋습니다.
