전매제한기간 내 전매, 법적 문제와 해결방안 총정리
전매제한기간 내 분양권 매매의 유효성과 시행사의 분양계약취소 문제
안녕하세요. 부동산 전문 문석주 변호사입니다. 최근 서울 지역을 중심으로 한 부동산 가격이 상승하면서 전매기간에 제한을 두는 일반분양이 많아지고 있고 조금이라도 저렴한 금액으로 분양권을 취득하기 위핸 전매제한기간 내에 분양권 매매를 하는 사례도 늘어나고 있습니다. 이처럼 전매제한기간 내 분양권 매매를 하는 경우 여러가지 다양한 법적인 문제점이 발생할 수 있습니다. 오늘은 전매제한 기간 내 분양권 매매로 인해 발생하는 문제점들에 대해 최근 상담사례를 통해 상세히 알려 드리고자 합니다.
현재 전매제한 분양권 매매와 관련한 법적 문제로 고민 중인 분들이 계시다면 5분만 시간을 내서 본 칼럼을 끝까지 읽어 보시기 바랍니다. 현재 처하신 전매제한 분양권 매매 관련 문제나 분쟁을 해결할 수 있는 방법을 찾으실 수 있을 것이라고 확신합니다.
[상담사례]
전매제한기간 중에 분양권을 매수하는 분양권 매매계약을 체결하였습니다.
전매제한기간 이후 분양권 매수인에게 분양권 양도계약 체결을 요청하였으나 매도인이 응하지 않았고 이에 분양계약의 수분양계약자명의변경절차의 이행을 구하는 소송을 제기했습니다.
그런데 전매제한 기간 내 전매 사실은 인지한 시행사는 전매금지 기간 내 전매계약을 체결했다는 점을 이유로 분양계약을 취소한다는 통보를 하였습니다.
이 경우 분양계약이 취소될 수 있는 것인가요? 전매계약이 취소될 수 있다면 제가 지급한 매매대금은 어떻게 반환받을 수 있는 것인가요?
1. 전매제한 기간 내의 분양권 매매와 그 효력
일정한 구역이나 분양가상한제 적용주택 등에서 분양이 이루어지는 경우 일정기간 동안 분양권을 전매하는 것을 제한하게 됩니다. 즉 주택법 제64조에서는 수분양자가 전매제한기간 내에 분양권을 전매하는 행위를 금지하면서 전매제한을 위반하여 전매하거나 전매를 알선한 경우에는 형사처벌을 하도록 규정하고 있는 것입니다.
다만 전매제한기간 내 분양권 매매가 이루어졌다고 하더라도 전매계약에 대하여 매도인과 매수인 사이의 계약상의 사법적 효력까지 무효화 시키는 것은 아닙니다. 또한 전매행위가 위 전매제한기간 내에 이루어지더라도 그 후에 위 전매제한기간이 경과된 경우, 전매수인과 당초 수분양자와 사이에 효력이 발생한 전매의 법률관계를 사업주체에게도 주장하며 전매에 따른 수분양자 명의변경절차의 이행을 구할 수 있습니다.(대법원 1997. 6. 27. 선고 95다47343 판결, 대법원 2014. 6. 12. 선고 2012다40295 판결)
2. 시행사에게 전매제한 기간 내 전매했음을 이유로 분양계약을 취소할 수 있는지 여부
그런데 전매제한기간 내 분양권 매매계약이 사법상 유효라고 하더라도 분양사는 전매제한기간 내 분양권 전매를 했다는 점을 원인으로 분양계약 자체를 취소할 가능성도 존재합니다. 즉 전매제한기간이 있는 분양계약의 경우에는 분양계약서에 전매제한을 위반했을 때 분양사가 분양계약을 취소, 해제할 수 있는 근거가 되는 해제권 규정을 삽입하게 됩니다. 분양사는 전매제한기간 내 분양권 매매계약이 사법상 유효라고 하더라도 분양계약서의 해제권 규정에 따라 전매제한기간 내 분양권 전매를 했다는 이유로 분양계약을 취소할 수도 있는 것입니다.
다만 이와 같은 분양계약 취소나 해제는 분양계약서상 그 내용이 명확해야 하며 전매제한기간 내 전매를 이유로 취소나 해제가 가능한지 여부가 불분명하다면 분양계약을 당연히 취소할 수 있는 것은 아니라 할 것입니다.
3. 시행사에게 전매제한 기간 내 전매했음을 이유로 계약금을 몰수하거나 중도금 이자를 청구할 수 있는지 여부
만약 전매제한기간내 전매했음을 이유로 시행사가 분양계약을 취소, 해제하는 경우 시행사는 분양계약서상에 위약금으로 계약금을 몰수하거나 중도금 이자까지 공제하고 나머지 분양대금에 대해서만 반환을 할 때가 많습니다. 다만 분양사가 전매제한기간 내 전매를 근거로 분양계약을 취소하고 계약금을 몰수하거나 중도금 이자를 공제하기 위해서는 분양계약서상 명확한 근거조항이 필요합니다.
만약 분양계약서 상에 계약금을 몰수하는 등의 위약금에 대한 내용이 없거나 분양계약서 상 다른 조항들과 충돌되는 부분이 존재한다면 위약금으로 계약금을 몰수하는 것은 인정되기 어려울 가능성이 높습니다.
이처럼 전매제한기간 내 분양권 매매라고 하더라도 전매제한기간 이후라면 매도인이나 시행사를 상대로 수분양자 명의변경을 구하는 청구가 가능할 수 있지만 일정한 경우에 전매제한기간 내 매매라고 하여 분양사는 분양계약을 취소할 수 있는 위험성도 존재합니다. 따라서 전매제한기간 내 분양권 매매에 있어 법률적인 문제가 발생한 경우에는 부동산 전문 변호사를 찾아 전문상담을 받아 볼 필요가 있습니다. 특히 전매제한기간 내 분양권 매매와 관련한 문제는 일반적인 분쟁이 아니기 때문에 모든 변호사가 해당 법적 문제를 잘 이해하고 해결할 수 있는 것이 아닙니다.
만약 현재 이미 분양권 매매와 관련한 문제로 소송을 준비 중이시거나 송사에 휘말린 분들이시라면 아래 상담문의 전화로 연락주셔도 좋습니다.
상담문의 02-956-4714
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