부동산전문변호사가 말하는 부동산가계약서 주의사항3가지
본계약서 작성 전 부동산가계약서와 파기 문제
본 칼럼은 현재 부동산 계약 문제로 고민 중인 분들에게만 도움이 되고 이해될 수 있는 글입니다. 만약 현재 부동산 계약 문제로 고민 중이거나 법적 분쟁이 발생한 상태가 아니라면 이 글을 읽지 않는 것을 추천드립니다.
하루에 3~4번 상담을 하고 20건 이상의 전화 문의를 받다 보면 부동산 계약 문제와 관련하여 사람들이 공통적으로 궁금해하는 부분이 어디인지 금방 알 수 있습니다. 특히 최근에 부동산 가격이 급상승 하면서 부동산 가계약과 파기 문제에 대해 상담이나 문의를 하시는 분들이 많습니다.
오늘은 최근 많은 상담 요청이 쇄도하고 있는 부동산 가계약과 파기 문제에 대해 이야기 해보려고 합니다.
1. 계약 체결의 구속력
부동산 계약이 체결되면 일반적으로 계약 당사자는 계약 내용에 구속되고 계약 이후 일방적인 파기나 계약 내용 변경 주장을 하지 못합니다. 즉 부동산 본계약을 체결하였음에 인정되는 경우라면 매도인이나 매수인, 임대인이나 임차인은 매매대금의 변경을 요구한다거나 계약 이행 일정의 변경을 강요하는 것이 원칙적으로 불가능하고 계약의 일방적인 파기도 허용될 수 없는 것입니다.
부동산 계약금만 지급된 상태라면 계약금 상당의 손해배상을 제공하면서 계약을 해제할 수 있을 뿐입니다.
이에 반해 본계약이 아닌 앞으로 본계약을 체결하기 위해 대강의 합의만을 한 부동산 가계약의 경우에는 별도의 약정이 없는 한 본계약과 같은 계약의 구속력이 인정되기 어렵습니다. 즉 가계약의 당사자는 본계약이 성립하기 전이라면 언제라도 상대방에게 계약 파기를 통보하거나 본계약서 작성을 거부할 수 있는 것입니다.
2. 부동산 가계약과 부동산 본계약을 구별하는 기준
결국 계약 이행이나 파기 가능성에 대한 핵심은 상호간의 합의가 부동산 가계약에 불과한 것인지 아니면 부동산 본계약에 준하는 것으로 볼 것인지 여부가 될 것입니다.
부동산 가계약과 부동산 본계약을 구별하는 기준은 계약의 성립여부에 달려 있습니다. 즉 계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 합니다.(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결, 대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결 등 참조).
그리고 매매계약은 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 계약으로 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 그 대가로서 금원을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립합니다(대법원 1996. 4. 26. 선고 94다34432 판결, 위 2005다39594 판결 등 참조). 다만 계약이 성립하기 위한 의사의 합치는 확정적이어야 하고, 당사자가 그 내용에 따른 법적 구속을 받을 의사로 한 것이어야 합니다.
3. 부동산 계약이 체결되었는지 아니면 부동산 가계약만이 체결되었는지 여부를 판단하는 사정들
결국 부동산 매매거래에서 본계약서가 작성되지 않는 경우에 그 계약이 적법, 유효하게 성립하였는지 여부는 계약서가 작성되지 않은 전후 사정,교섭절차의 진행 경위와 정도, 당사자의 의사와 태도, 거래의 규모와 관행 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여야 합니다.
특히 거액의 매매대금이 오고가는 부동산의 매매계약에서는 계약의 체결을 위한 교섭절차를 거쳐 계약의 내용을 구성하는 여러 중요 사항에 관하여 상당 부분 협의가 이루어진 다음 최종적으로 합의된 계약의 내용을 반영하여 계약서를 작성하는 것이 일반적입니다. 이러한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약서의 작성까지 이루어져야 비로소 그 합의에 구속되겠다는 의사표시 또는 의사의 합치가 확정되었다고 보는 것이 당사자의 실제 의사와 부합하는 해석이라 할 것입니다.
구체적으로 본계약서를 작성하지 않고 추후에 별도의 본계약서 작성을 예정하고 있는 경우, 계약금도 추후에 수수하기로 한 경우, 확정적으로 매매계약을 성립시키겨는의사가 있었다기 보다 본계약서를 작성함으로써 최종적으로 구체적인 계약조건을 확정할 의사였음이 추단되는 경우, 합의 이후 구체적인 실측 결과에 따라 매매계약의 내용이 달리 정할 수 있는 것으로 예정되어 있는 경우, 합의 이후 합의서에 기재되지 않는 거래 조건을 삽입하는 등 당사자가 협의하여 계약 내용을 변경할 수 있음이 예정되어 있는 경우 등의 사정이 있다면 당사자간 합의는 단지 매매계약을 체결할 것을 촉구하는 내용일 뿐 매매계약이 성립되었음을 전제하는 본계약이 성립되었다고 볼 수는 없는 것입니다.
4. 부동산 가계약만 체결되고 본계약 체결이 인정되지 않는 경우 파기 가능성
결국 당사자간 매매에 관한 합의가 있었다고 하더라도 그 합의가 본계약 성립에 이를 정도로 확정적인 의사합치에 이르렀다고 볼 수 없는 경우에는 단순히 장래에 본계약 체결을 예정하는 부동산 가계약에 불과하다고 볼 수밖에 없는 것입니다. 부동산 가계약에 불과하다고 해석되는 경우라면 본계약이 성립되지 않았으므로 가계약 당사자는 언제라도 계약 파기를 통보하거나 본계약 미이행을 주장할 수 있고 별도의 약정이 없다면 양 당사자는 상대방에게 본계약 체결 미이행에 따른 손해배상 등의 책임을 지우는 것도 불가능한 것입니다.
결국 부동산 가계약 파기 문제는 그 계약의 명칭이나 형식에 구애받을 것이 아니라 그 실질적인 내용을 확인해 보아야 합니다. 만약 부동산 계약이 성립되었다고 인정되는 경우라면 파기보다는 다른 방법을 통해 원하는 목적을 달성할 수 없는지 고민해 보아야 합니다. 부동산 가계약이 본계약에 이를 정도가 아니라고 판단된다면 가계약 파기를 하는 것도 중요한 하나의 방법이 될 수 있습니다.
아래에서는 부동산 계약의 부당 파기에 있어 청구할 수 있는 손해배상액의 구체적인 범위에 대해 자세히 설명한 글을 올려 드리겠습니다.
https://blog.naver.com/withyoulawyer/223881277075
본글과 위 추가 칼럼을 함께 읽어두시면 부동산 가계약과 파기 문제를 해결하는데 많은 도움이 될 수 있을 것입니다. 만약 본 글을 읽고 추가로 궁금한 부분이 있으시거나 현재 부동산 가계약과 파기 문제고 고민 중인 분들이 계시다면 아래 상담문의 전화로 연락주셔도 좋습니다.
상담문의 02-956-4714
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