보증금 월세 조정이 가능한 경우와 차임감액청구권의 뜻
보증금 월세 조정이 가능한 특수한 경우란?
보증금 월세 조정이 무조건 불가능한 것만은 아닙니다. 그렇다고 보증금 월세 조정이 쉽게 가능한 것도 아닙니다. 현재 인터넷 검색을 통해서라도 정보를 알아보고 계신 상황이라면 도움이 절박한 상황이실 겁니다. 지난주 저는 찾아주신 상담자분도 같은 처지에 놓여 있었습니다. 상담자 분의 사연을 듣고 어려움에 공감을 하면서 안타까움을 느꼈고 생각보다 월세 보증금 조정 문제로 많은 분들께서 같은 고민을 하고 계신다는 사실을 알게 되었습니다.
오늘은 보증금 월세 조정이 가능한 특별한 경우를 설명드려 보고자 합니다. 본 글을 끝까지 읽어보신다면 현재 처한 상황에 대한 정확한 인식과 추후 대응 방안을 정리할 수 있을 것입니다.
1. 보증금 월세 청구권
일반적으로 한번 임대차계약이 체결되면 계약기간 동안에는 보증금 월세 조정이 인정될 수 없고 계약 내용대로 월세 보증금을 지급해야 합니다. 그런데 임대차보호법에서는 극히 예외적인 경우에 한해 계약기간 중간에 보증금 월세 청구권을 인정하고 있습니다. 즉 임대물에 대한 공과부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 약정 차임으로 당사자를 구속하는 것이 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당한 경우에 차임증감청구권은 인정된다고 할 것입니다.(대법원 2010. 10. 14. 선고 2010다50113판결)
이는 계속적 채권관게인 임대차의 특성상 계약 관계가 지속되는 동안 경제사정 등의 변경으로 당초 약정하였던 내용이 현실과 동떨어지게 되는 결과 기존의 약정 내용을 고수하는 것이 정의와 형평에 어긋나는 경우 변경된 사정에 맞게 계약 내용을 수정하는 것을 허용하는 이른바 사정변경의 원칙을 입법화한 것입니다.
2. 보증금 월세 조정 청구권이 인정되기 위한 요건
보증금 월세 조정 청구권이 인정되기 위해서는 몇가지 요건이 필요합니다. 즉 계약 성립의 기초가 된 객관적 사정이 현저히 변경되어야 하고 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견하지 않았고 예견할 수도 없었으며 그 사정변경이 계약의 구속력에서 벗어나고자 하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서 당초의 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 공평의 원칙에 현저히 반하는 부당한 결과가 생기거나 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에 계약준수 원칙의 예외로서 인정되는 것입니다.(대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302판결)
3. 보증금 월세 조정 청구권이 인정된 구체적 사례
이처럼 계약기간 중간에 보증금 월세 조정 청구가 인정되는 경우는 흔치 않으나 보증금 월세 조정 청구가 인정되는 특별한 사례들을 정리해 보면 다음과 같습니다. 즉 차임이 임차인의 매출액, 공과금 액수와 인근의 차임 시세 등을 종합하여 결정된 경우, 코로나 등 전염병의 대유행과 장기화와 같은 매우 이례적인 상황으로서 계약 당시에 이와 같은 상황을 예측할 수 없었던 경우, 정부의 행정 조치 등으로 인해 영업이 제한되거나 영업 폐쇄 등으로 제대로 영업을 하는 것이 불가능한 경우, 실제 객관적인 자료를 바탕으로 매출액이 급격하게 감소한 경우 등의 경우에 보증금 월세 조정 청구권이 인정되었던 것입니다.
이처럼 한번 계약이 맺어지면 계약의 구속력 원칙상 계약기간 내에 계약 조건인 월세 보증금을 조정하는 것은 쉽지 않습니다. 다만 위와 같이 특수한 상황이나 계약서의 내용상 계약기간이 장기간이거나 계약 기간 내 특별한 상황이 발생하는 경우에 보증금 월세 조정을 주장하는 것이 가능할 수 있습니다.
만약 현재 특수한 상황으로 인해 보증금 월세 조정에 대해 고민 중인 임차인이나 임대인 분들이 있다면 코로나 시기 보증금 월세 조정에 관한 아례 추가 칼럼을 읽어 보시기를 권해 드립니다.
https://blog.naver.com/withyoulawyer/222115856690
만약 본 칼럼과 추가 게시글을 모두 정독하신 후 궁금하신 부분이 있으시거나 현재 보증금 월세 조정 문제로 법적 다툼이 임박하신 상태라면 아래 상담문의 전화로 연락주셔도 좋습니다.
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