담보부동산이 수용, 현금청산되는 경우, 물상대위
저당권자의 물상대위 행사시기와 그 방법
담보로 부동산에 근저당권을 설정했는데 채무자가 돈을 갚지 않고 있다.
담보로 잡은 부동산이 강제수용 예정이다.
저당권을 설정한 부동산이 재개발 구역 내 있고 현금청산 예정이다.
위에서 한번이라도 고개를 끄덕이셨다면 잘 찾아오셨습니다. 이 글을 보고 계신 여러분은 돈을 빌려주고 담보로 부동산에 근저당권을 설정한 채권자인데 채무자가 돈을 갚지 않고 있거나 담보부동산이 강제수용, 현금청산 예정이어서 고민 중이실 것입니다. 등기부에 저당권이 기재되어 있기 때문에 기다리면 보상금이나 청산금을 지급해 줄 것이라고 생각하실 수 있습니다. 하지만 실제 법적으로 강제수용이나 현금청산의 경우에 근저당권자가 직접 물상대위권을 행사하지 않으면 우선변제권이 소멸할 수도 있습니다.
저희는 하루 5건 이상의 부동산 분쟁 상담문의를 받으면서 담보부동산과 관련한 경매나 물상대위권 분쟁에 대해서도 다양한 사례와 노하우가 축적되어 있습니다. 오늘은 지난 10년 동안 시행착오를 겪어오며 얻은 담보부동산의 경매절차나 물상대위권 행사 방법에 대한 구체적인 실무상의 팁을 공유합니다. 이 글을 읽어 보시는 것만으로도 담보부동산과 물상대위권 문제에 대해 궁금증이 해결되실 것입니다.
1. 저당권 설정 담보부동산의 경매실행과 원금 및 지연손해금 청구
일반적으로 돈을 빌려주는 채권자는 담보를 설정하게 되고 담보로서 가장 많이 활용되는 것이 부동산에 근저당권 설정입니다. 만약 채무자가 합의한 변제기에 채무를 변제하지 못하는 경우 채권자는 변제 지체를 이유로 근저당권을 근거로 담보권실행을 위한 경매신청을 할 수 있고 경매절차에서 담보부동산이 매각되면 그 매각대금으로 채무를 변제받는 것입니다.
담보권 실행을 위한 경매절차에서 신청채권자는 경매신청서에 채권액을 적어야 하는데 채권액 일부만을 청구금액으로 하여 경매를 신청하였을 경우에는 다른 특별한 사정이 없는 한 신청채권자의 청구금액은 그 기재된 채권액을 한도로 확정되고 그 후 신청채권자가 채권계산서에 청구금액을 확장하여 제출하는 등 방법에 의하여 청구금액을 확장할 수 없습니다.
다만 신청채권자가 경매신청서에 청구채권으로 채권 원금 외에 지연손해금 등의 부대채권을 개괄적으로나마 표시하였다가 나중에 채권계산서에 의하여 그 부대채권의 구체적인 금액을 특정하는 것은 경매신청서에 개괄적으로 기재하였던 청구금액의 산출근거와 범위를 밝히는 것에 지나지 아니하여 허용된다고 할 것이며 신청채권자가 경매신청서에 경매청구채권으로 이자 등 부대채권을 표시한 경우에 나중에 채권계산서에 의하여 부대채권을 증액하는 방법으로 청구금액을 확장하는 것도 가능합니다.(대법원 2007. 5. 11. 선고 2007다14933, 대법원 2011. 12. 8. 선고 2011다65396 판결 등 참조).
따라서 저당권자가 경매신청을 하면서 그 청구채권 중 이자, 지연손해금 등 부대채권의 범위를 신청일 무렵까지의 확정금액으로 기재한 경우라면 그 신청취지와 원인 및 집행 실무 등에 비추어 저당권자가 부대채권에 관하여 신청일까지의 액수만 배당받겠다는 의사를 명확하게 표시하였다고 볼 수 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 배당기일까지의 부대채권을 포함하여 우선배당을 받을 수 있다고 봄이 타당합니다.(대법원 2022. 8. 11. 선고 2017다256668판결)
따라서 저당권자는 경매를 신청할 때 경매 신청일까지의 이자 또는 지연손해금을 계산하여 원금과 함께 확정금액을 청구금액으로 기재하면 이후 실제 채권액을 변제받을때까지 이자 및 지연손해금을 가산하여 우선변제를 받을 수 있는 것입니다.
2. 담보부동산이 수용되거나 재개발에 따른 현금청산되는 경우 물상대위권
그런데 문제는 담보부동산이 수용되거나 재개발로 인해 현금청산되는 경우입니다. 저당부동산이 매도된 경우에는 저당권자가 여전히 저당목적물에 대해 저당권을 행사할 수 있으므로 물상대위가 성립하지 않습니다. 또한 저당부동산이 재건축, 재개발로 인해 아파트로 이전고시되는 경우에도 저당권은 아파트로 옮겨갈 수 있는 것이므로 물상대위가 성립하지 않습니다. 반면에 저당부동산이 강제수용되거나 재건축, 재개발에서 현금청산되는 경우라면 그 수용보상금채권이나 청산금채권에 대해 물상대위가 성립할 수 있습니다.
저당권은 부동산의 멸실, 훼손 또는 공용징수로 인하여 저당권설정자가 받을 금전 기타 물건에 대하여도 이를 행사할 수 있으며 저당권은 목적물 자체가 아니라 목적물의 교환가치를 취득하는 것을 목적으로 하기 때문에 비록 목적물 자체는 멸실, 훼손, 공용징수 되더라도 그 가치를 대표하는 것이 존재한다면 그 위에 저당권의 효력이 미치는 것이 당연한 것입니다..(제370조, 제342조)
3. 담보부동산이 수용, 현금청산되는 경우 물상대위권 행사방법
결국 담보권자는 담보부동산이 강제수용되거나 재개발로 인해 현금청산되는 경우에는 저당권이 소멸하므로 그 전에 물상대위권을 행사하여 보상금채권이나 현금청산금채권에 물상대위권을 행사해야합니다.
민법 제370조, 제342조에 의한 저당권자의 물상대위권의 행사는 민사집행법 제273조에 의하여 담보권의 존재를 증명하는 서류를 집행법원에 제출하여 채권압류 및 전부명령(또는 압류명령)을 신청하거나, 민사집행법 제247조 제1항에 의하여 배당요구를 하는 방법에 의하여 합니다. 중요한 것은 채권압류나 배당요구를 하는 시기입니다. 물상대위권 행사는 늦어도 배당요구의 종기까지 하여야 하는 것으로 그 이후에는 물상대위권자로서의 우선변제권을 행사할 수 없게 됩니다.(대법원 1990. 12. 26. 선고 90다카24816 판결, 대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다33137 판결 등 참조). 즉 채권 압류 경합으로 제3채무자가 사유신고를 하면서 집행공탁을 한 경우, 다른 채권자가 실제 채권금액을 수령한 경우 등에는 이후에 물상대위권을 행사하는 것이 어렵습니다.
따라서 담보부동산의 근저당권자는 강제수용의 경우 사업인정고시가 있은 이후, 재개발의 경우 현금청산자로 결정된 이후에 채권압류 등을 신청함으로서 신속히 물상대위권을 행사해야 하는 것입니다.
아래에서는 담보부동산이 수용되는 경우 물상대위권을 행사하는 구체적인 사례와 절차를 소개해 놓았습니다. 본 글과 함께 읽어두시면 담보부동산 수용, 현금청산에 따라 채권을 변제받는 방법에 대한 노하우를 얻으실 수 있을 것입니다.
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