월세집에 경매나 압류 통지가 온 경우 세입자의 대응방법
월세집에 경매갯. 월세 압류 시 세입자는 어떻게 대처해야 할까
안녕하세요. 부동산 전문 문석주 변호사입니다.
54회 사법시험 합격
제45기 사법연수원 수료
서울대학교 법과대학 일반대학원 석사(논문 : 장기미집행 도시계획시설에 관한 연구)
대한변호사협회 공인 부동산전문변호사
대한변호사협회 건설부동산연수원 수료
대한변호사협회 등기, 경매 아카데미 수료
대한변호사협회 부동산 업무과정 수료
(現) 대법원 국선변호사
(現) 서울북부지방법원 국선변호사
(現) 예금보험공사 파산재단 소송대리인 후보군 변호사
(前) 서울창동초등학교 학교폭력위원회 위원
(前) 서울특별시 공익변호사
(前) 서울중앙지방법원 국선변호사
(前) 서울동부지방검찰청 검사직무대리
(前) 서울행정법원 실무수습
(前) 네이버 지식IN 상담 우수 변호사
(前) 대한변호사협회 공보위원회 위원
집주인의 경제 사정이 악화되는 경우 월세 집에 저당권자가 경매를 신청하거나 세입자가 월세 압류 통지를 받게 되는 경우가 종종 있습니다. 이 때 세입자는 어떻게 대응해야 할까요? 최근 저당권자가 경매 신청을 하거나 월세 압류 결정이 내려진 사건에서 압류 월세 지급을 구하는 소송이 제기되었고 해당 사건에서 세입자를 대리하여 사건을 취하시킨바 있습니다. 어떻게 세입자를 대리하여 추심청구를 방어할 수 있었을까요? 오늘은 그 비밀을 아려드리려고 합니다.
1. 선순위 저당권자의 경매개시시 월세를 내야 하는지 여부
다가구 주택이나 보증금이 높지 않은 임대차의 경우에는 선순위로 근저당권이 설정되어 있는 경우가 많습니다. 선순위 근저당권이 있다고 하더라도 보증금이 소액이거나 보증금을 회수하는데 큰 어려움이 없을 것이라고 예상되는 경우라면 월세 계약을 체결하는 것입니다. 그런데 임대기간 중 선순위 저당권자가 임차부동산에 대해 경매개시신청을 하게되면 임차인은 배당요구기간 내 배당요구를 한 후 그 때부터 월세를 내지 않아야 합니다. 왜냐하면 선순위 저당권자에 의한 경매의 경우 임차인이 보증금 전액을 배당받는지 여부를 불문하고 임차부동산이 제3자에게 낙찰되면 임차인은 퇴거해야 할 의무가 있기 때문입니다.
결국 임차인은 경매절차 내에서 배당받는지 여부를 불문하고 임차부동산이 낙찰되면 퇴거해야 되는 점과 보증금 배당 여부가 불분명하므로 월세를 지급하지 않고 연체차임으로 보증금을 최대한 소진시켜야 하는 점 등을 종합하여 볼 때 월세를 낼 필요가 없는 것입니다.
2. 월세 압류시 압류권자에 월세를 지급할 의무가 있는지 여부
임차부동산에 경매가 들어올 정도로 집주인의 경제적 사정이 좋지 않은 상태라면 집주인의 다른 채권자가 세입자의 월세채권에 대해서 압류, 추심결정을 받을 수도 있습니다. 즉 집주인이 세입자로부터 받을 월세를 채권자가 대신 압류 추심함으로서 월세를 집주인이 가져가지 않도록 하는 것입니다. 월세 압류, 추심 명령을 받게 되면 그 때부터 세입자는 월세를 집주인에게 주어서는 안됩니다. 압류, 추심 명령를 받고 난 후에도 집주인에게 월세를 지급하는 경우 지급한 월세는 추심권자에게 대항하지 못하고 압류 추심권자에게 이중지급을 해야 할 위험을 부담합니다.
3. 월세 압류시 세입자의 불안의 항변권 주장 및 보증금에서 차임채권 공제 주장
경매가 개시되고 월세가 압류될 정도로 임대인의 경제상황이 좋지 않은 경우라면 세입자는 임대차 종료 후 임대인으로부터 임의로 보증금을 반환받을 가능성이 거의 없습니다. 결국 세입자는 퇴거시에 보증금에서 연체차임을 공제시켜 최대한 보증금을 소진시키는 것이 최선의 선택인데 중간에 집주인의 다른 채권자가 압류, 추심을 하고 압류한 월세 지급을 요구하게 되면 이를 주어야만 상황에 놓이게 됩니다.
이 때 세입자는 보증금을 반환받지 못한 상황에 처해있으므로 월세의 지급을 거절할 수 있다는 불안의 항변권 주장과 보증금에서 이미 연체차임을 공제했으므로 반환할 연체차임이 없다는 주장을 할 수 있을 것입니다.
즉 부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있었다 하더라도, 당해 임대차계약이 종료되어 목적물이 반환될 때에는 그 때까지 추심되지 아니한 채 잔존하는 차임채권 상당액도 임대보증금에서 당연히 공제되는 것입니다.(대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554, 2004다56653, 2004다56578, 2004다56660, 2004다56646, 2004다56561, 2004다56615, 2004다56608, 2004다56585, 2004다56592, 2004다56622, 2004다56639 판결)
다만 아직 임대차계약기간이 많이 남아있는 경우라면 보증금에서 연체차임을 공제하고 압류된 돈이 없다는 주장을 하는 것이 가능한지 여부에 대해서는 다툼의 여지가 있는 것이 사실입니다.
4. 선순위 저당권자자에 의한 경매 개시후 월세 압류 통지를 받은 경우 월세 지급 거절
다만 만약 근저당권자에 의한 임의경매절차 중에 월세가 압류된 경우라면 경매가 종료될 때까지 압류 추심권자에게 압류된 차임의 지급을 거절할 수 있는 다른 항변의 방법이 존재합니다.
즉 민법 제359조 전문은 “저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다.”라고 규정하고 있는데, 위 규정상 ‘과실’에는 천연과실뿐만 아니라 법정과실도 포함되므로, 저당부동산에 대한 압류가 있으면 압류 이후의 저당권설정자의 저당부동산에 관한 차임채권 등에도 저당권의 효력이 미칩니다.(대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결)
결국 근저당권자에 의한 임의경매 개시가 된 경우 월세 채권은 저당권자에 의해 이미 저당권의 효력이 미치는 것이므로 그 이후에 집주인의 일반채권자가 압류 추심명령을 받는다고 하더라도 그 압류추심권자는 선순위 근저당권자보다 먼저 본인에게 차임을 지급해 달라는 주장을 할 수 없게 되는 것입니다.
이와 같이 근저당권에 의간 임의 경매 절차 중이라면 세입자는 현재 월세채권은 이미 근저당권에 의한 경매 개시로 저당권의 효력이 미친다는 주장을 하면서 압류추심권자의 추심금 청구에 대항할 수 있을 것입니다.
이처럼 살고 있는 월세집이 경매에 넘어가거나 월세 압류 통지를 받은 경우 세입자는 섣불리 월세를 집주인이나 추심권자에게 주어서는 안되고 먼저 냉철히 상황을 파악하여 보증금에서 공제할 방법이 있는 것인지에 대해 충분히 고민해 보아야 합니다. 아래에서는 과거에 월세 압류 통지시 세입자에 취해야 할 조치들에 대해 절차에 따라 자세히 설명한 칼럼이 있어 이를 추가로 올려 두겠습니다.
https://blog.naver.com/withyoulawyer/223582175937
본 글과 위 추가 칼럼을 함께 읽어보시면 월세집에 경매가 들어온 경우, 월세 채권에 대해 압류가 들어온 경우에 어떻게 대응해야 하는지 구체적인 행동 방법을 얻어가실 수 있을 것입니다. 만약 현재 월세 압류 통지를 받으셨거나 월세집에 경매가 들어온 경우라면 아래 상담문의 전화로 연락 주셔도 좋습니다.
※상담문의 02-956-4714
모든 법률상담은 변호사인 제가 직접 진행하고 있습니다. 따라서 미리 상담 예약을 해주셔야만 상담 진행이 가능한 점 양해 부탁드립니다.
