계약갱신청구권 거절 후 매매한 경우 손해배상청구 가능성
임대인의 실거주 상 계약갱신거절 후 매매한 경우에 손해배상청구
안녕하세요. 부동산 전문 변호사 문석주입니다.
최근 계약갱신거절 관련 손해배상 문의가 10건 이상 들어오고 있는데요. 그 중 2~3건은 계약갱신청구권 매매와 관련된 손해배상청구 가능성에 대한 궁금증이었습니다.
계약갱신청구권 거절 후 실거주를 하지 않는 경우 손해배상문제는 여러가지 상황과 집주인이 실거주를 하지 못한 사정들을 종합적으로 고려해 보아야 하며 구체적인 손해배상을 계산하는 방법에 따라 그 손해청구액이 크게 달라질 수도 있습니다.
오늘 알려드릴 내용은 그만큼 중요한 것들만 모았으니 5분만 집중해주시기 바랍니다.
1. 계약갱신청구권 거절 후 임대한 경우 임대인의 손해배상책임
주택임대차보호법은 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정되면서 신설된 제6조의3 제1항에 의하면 집주인은 세입자가 임대차종료일 6개월에서 2월 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하나, 다만 집주인(집주인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 거절할 수 있다고 정하고 있습니다.
위 규정에 따르면 세입자가 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 임대인에게 계약갱신을 요구하더라도 집주인은 실거주 사유를 들어 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 것입니다.
그런데 집주인이 목적 주택에 실제 거주하려고 하는지는 임대인의 내심의 의사이고 장래의 일이어서 그러한 사유가 존재하는지를 임차인의 계약갱신요구가 거절되었을 당시에는 판단할 수 없으므로 임대인이 위 사유를 들어 계약갱신을 거절하면 그 의사표시 자체만으로 임대차계약이 갱신되지 않는 효과가 발생하여 그 임대차계약은 임대차기간이 만료되면 종료하되 임대차계약이 종료된 후 임대인이 정당한 사유 없이 목적 주택에 실제 거주하지 않고 제3자에게 임대하면 주택임대차보호법에서 정하고 있는 손해배상책임을 지게 되는 것입니다.
2. 계약갱신청구권 거절 후 매매한 경우 임대인의 손해배상책임
그런데 주택임대차보호법에서는 집주인이 갱신거절 후 임대목적물을 제3자에게 임대한 경우에 손해배상책임을 인정하고 제3자에게 매도한 경우에는 명시적인 손해배상책임을 정하고 있지 않습니다. 이에 따라 집주인이 갱신거절 후 임대가 아닌 매매한 경우에 손해배상책임을 인정하지 않은 판례도 일부 존재합니다.(서울중앙지방법원 2022.3. 30. 선고 2021가소1778917판결, 서울동부지방법원 2024. 8. 27. 선고 2023가단146770판결)
그러나 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에서 임대인이 실거주 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다."라고 정하고 있으므로 집주인이 제3자에게 목적 주택을 임대한 것이 아닌 매도하는 경우 위 규정을 직접 적용하여 손해배상청구권을 행사할 수는 없다고 하더라도 위 법조항은 임대인이 갱신거절 후 임대한 경우에만 손해배상책임을 부담한다는 취지가 아닐 뿐만 아니라 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 갱신요구를 거절하지 못한다고 규정하고 있으므로 집주인은 매매한 경우에도 민법상 손해배상책임을 면할 수 없다고 보는 것이 주류적 판례의 태도입니다.
3. 계약갱신청구권 거절 후 매매한 경우 손해배상책임을 얼마나 물릴 수 있을까?
계약갱신청구권 거절 후 매매한 경우 집주인의 손해배상책임을 인정한다고 하더라도 구체적인 손해배상액을 어떻게 정할 것인지가 문제됩니다. 왜냐하면 주택임대차보호법에서는 제3자에게 임대한 경우만을 상정하여 손해배상범위를 구체적으로 정했고 대부분의 세입자는 집주인이 신규임대차한 환산월차임에서 기존 임대차 환산월차임의 차액의 2년치의 액수를 손해배상액으로 청구하고 있기 때문입니다. 그런데 집주인이 매매한 경우에는 신규임대차라 할 것이 없기 때문에 신규임대차의 환산월차임을 구하는 것이 불가능한 것입니다.
이 경우 상당수의 하급심 판결에서는 갱신거절 당시 해당 부동산의 전세 시세를 확인하여 전세 시세의 평균치를 환산월차임으로 계산하여 기존 환산월차임과의 차액의 2년 분을 손해배상액으로 인정하는 경향이 있습니다. 일부 다른 판결에서는 실제 입증된 대출이자 등을 손해배상액으로 인정한 바도 있습니다.
이처럼 계약갱신청구권 거절 후 매매한 경우 세입자는 임대인에게 손해배상청구를 하는것이 가능하고 손해배상청구를 할 때는 갱신거절 당시 전세 시세를 기준으로 환산월차임 차액분의 2년 치를 손해배상청구할 필요가 있습니다.
다만 구체적인 손해배상 가능성 및 손해배상액수는 각 사안마다 다르게 판단될 수 있으므로 계약갱신거절 후 매매한 집주인을 상대로 소송을 고민 중인 분들이시라면 부동산 전문 변호사의 집중 상담을 받아보실 필요가 있습니다.
상담문의 02-956-4714
현재 계약갱신청구권 거절 문제로 하루에 2~3통 이상 상담문의 전화가 오고 있는 관계로 상담예약 요청을 하신 순서에 따라 순차적으로 상담예약을 잡고 있는 점 양해 부탁드립니다.
