공유토지 지상 건물 철거 소송에서 법정지상권 성립가능성
법정지상권의 성립요건과 건물철거 소송 노하우
이 글을 읽고 계신 분들은 공유토지 지상 건물 철거 문제로 힘들고 골치아픈 상황에 놓여 있으실 것입니다。 저 역시 사법시험 공부를 할 때는 공유토지 사례를 접할 때마다 １시간 동안 씨름했던 경험이 있습니다。 지난 １０년간 시행착오를 겪어오며 얻어낸 공유토지 건물 철거 분쟁에 대한 노하우를 공개합니다。
이 글을 읽어보시는 것만으로도 공유토지 건물 철거 문제를 해결하는데 고민하는 시간이 １／２로 줄어드실 것입니다。
[상담사례]
저는 과거 공유토지 중 일부 지분과 건물을 매수하였습니다.
해당 토지는 여러명의 공유자가 각기 토지 지분을 소유하면서 건물을 단독 소유하고 있던 부동산이었습니다. 그런데 이후 공유토지분할에 관한 특례법에 의한 분할으로 7개의 필지로 분할되었고 저는 그 중 하나의 필지를 분할하여 단독 소유했습니다.
그런데 최근 인접 토지 전소유자로부터 토지의 소유권을 양수한 매수인이 건물 일부가 인접 토지를 침범했다고 주장하면서 건물 철거와 토지 인도를 구하고 있습니다.
이 경우 저는 건물을 철거하고 토지를 인도할 의무가 있는 걸까요?
1. 공유토지 위 건물의 철거의무
원칙적으로 타인 토지에 건물이 존재하는 경우에는 그 건물 대지에 대한 사용권한이 없는한 건물을 철거하고 건물 대지를 인도해주어야 합니다. 특히 공유토지라고 하더라도 건물을 단독 소유하고 있는 경우라면 다른 토지 공유자들과의 관계에서 사용권한이 인정되지 않는 이상 다른 토지 공유자들과의 관계에서 건물의 철거 의무가 있는 것입니다. 공유토지가 분할하여 공유자들이 각 필지의 토지를 단독소유하게 되었다고 하더라도 다른 토지에 건물이 침범하고 있다면 건물 소유자는 토지 소유자의 관계에서 건물을 철거하고 토지를 인도해주어야 합니다.
2. 공유토지 위 건물 대지의 취득시효 인정 가능성은
타인 토지을 20년 이상 자주점유 의사로 점유했다면 점유자는 점유취득시효를 원인으로 소유권을 취득할 수 있습니다.
그런데 공유토지 위에서 공유자 중 1인이 20년 이상 기간동안 건물을 짓고 대지를 점유하고 있다고 하더라도 원칙적으로 점유취득시효가 인정될 수는 없습니다. 즉 공유토지는 공유자 1인이 그 전부를 점유하고 있다고 하여도 다른 특별한 사정이 없다면 그 권원의 성질상 다른 공유자의 지분비율의 범위 내에서는 타주점유라고 볼 수밖에 없는 것입니다.
다만 공유자들이 분할 전 토지의 전체면적 중 각 점유 부분을 구분소유하게 된다고 믿고서 그 각 점유 부분의 대략적인 면적에 해당하는 만큼의 지분에 관하여 소유권이전등기를 경료받은 경우에는, 등기부상 공유자들이 각 토지의 일부 공유자로 되어 있다고 하더라도 그들의 점유가 권원의 성질상 타주점유라고 할 수는 없습니다.(대법원 1996. 3. 22. 선고 95다53768 판결)
이처럼 구분소유 관계에 있던 공유토지라면 건물 소유자의 점유는 자주점유에 해당할 수 있으며 건물 소유자의 침범 부분에 대한 점유기간이 20년 이상 경과한 경우에는 취득시효 주장도 가능할 수 있는 것입니다.
3. 공유토지 위 건물대지에 대한 법정지상권 인정 가능성은
민법 제366조에 따른 법정지상권은 저당권설정 당시부터 저당권의 목적이 되는 토지 위에 건물이 존재할 경우에 한하여 인정되는 것이며 관습법상 법정지상권은 동일인 소유이던 토지와 그 지상 건물이 매매, 증여 기타 적법한 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 경우를 전제로 인정됩니다.( 대법원 2022. 7. 21. 선고 2017다236749 전원합의체판결)
공유토지에 관하여 토지공유자의 한 사람이 공유토지 위에 건물을 소유하고 있다가 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 토지에 관하여 관습법상의 법정지상권이 성립되는 것으로 보게 되면 이는 토지공유자의 1인으로 하여금 자신의 지분을 제외한 다른 공유자의 지분에 대하여서까지 지상권설정의 처분행위를 허용하는 셈이 되어 부당하다 할 것이므로 위와 같은 경우에는 당해 토지에 관하여 건물의 소유를 위한 관습법상의 법정지상권이 성립할 수 없는 것입니다。(대법원 1993. 4. 13. 선고 92다55756 판결 등 참조),
다만 예외적으로 공유로 등기된 토지의 소유관계가 구분소유적 공유관계에 있는 경우에는 공유자 중 1인이 소유하고 있는 건물과 그 대지는 다른 공유자와의 내부관계에 있어서는 그 공유자의 단독소유로 되었다 할 것이므로 건물을 소유하고 있는 공유자가 그 건물 또는 토지 지분에 대하여 저당권을 설정하였다가 그 후 저당권의 실행으로 소유자가 달라지면 건물 소유자는 그 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득하게 되고(대법원 1997. 12. 26. 선고 96다34665 판결, 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결 등 참조), 이는 건물 또는 토지에 관하여 경매가 실행되거나 토지의 분할 등으로 인하여 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우에도 마찬가지라고 할 것이다.
결국 공유토지가 이후 경매, 매매, 토지의 분할 등으로 인해 법정지상권이 성립됨을 인정받기 위해서는 애초에 공유토지가 구분소유적 공유관계임이 인정되어야 합니다. 구분소유적 공유관계는 어떤 토지에 관하여 그 위치와 면적을 특정하여 여러 사람이 구분소유하기로 하는 약정이 있어야만 적법하게 성립할 수 있고, 공유자들 사이에서 특정 부분을 각각의 공유자들에게 배타적으로 귀속시키려는 의사의 합치가 이루어지지 아니한 경우에는 이러한 관계가 성립할 여지가 없습니다(대법원 2005. 4. 29. 선고 2004다71409 판결 등 참조).
특히 구분소유적 공유관계임이 인정되기 위해서는 공유자들이 배타적으로 점유하고 있는 면적인 실제 소유하고 있는 지분비율과 일치하거나 유사해야 합니다. 소유하고 있는 지분비율과 배타적으로 점유하고 있는 면적에 큰 차이가 있다면 공유자들 사이에 특정부분을 각각의 공유자들에게 배타적으로 귀속시키려는 의사의 합치가 이루어지지 않았다고 보아야 하므로 구분소유적 공유관계임이 인정될 수 없는 것입니다。
이처럼 공유토지에서 각자 건물을 소유하면서 공유 토지를 각각 배타적으로 점유하고 있는 경우 취득시효나 법정지상권의 성립이 인정되려면 실제 점유하고 있는 면적과 소유하고 있는 토지 지분비율이 일치해야 하고 차이가 있다면 구분소유적 공유관계가 인정될 수 없어 취득시효나 법정지상권의 성립도 인정되기 어렵습니다。
공유토지나 공유토지가 분할 된 이후의 건물에 대한 철거 가능성은 취득시효나 법정지상권의 인정여부에 따라 달라질 수밖에 없습니다. 일반적으로 취득시효나 법정지상권이 인정되기 위한 구분소유적 공유관계가 성립하는 경우는 많지 않으며 대부분의 공유토지의 경우 건물 철거 청구가 인용되는 경우가 많습니다.
다만 공유토지 지상의 건물 철거 문제는 구체적인 사실관계에 따라 어떻게 철거 청구를 구해야 하는지가 달라질 수 있으며 실제 철거청구 방법에 따라 청구 인용 가능성도 크게 차이가 날 수 있으므로 부동산 전문 변호사와의 상담을 통해 건물 철거 소송을 진행할 필요가 있습니다.
현재 공유토지 지상 건물 철거 문제로 고민 중인 분들이 있다면 아래 상담문의 전화로 연락주셔도 좋습니다。 현재 모든 상담은 대표변호사인 제가 직접 진행하고 있기 때문에 미리 상담예약을 해주셔야만 상담이 가능한 점 양해 부탁드립니다。
