상가계약갱신청구권 10년, 이렇게 계산해야 합니다
상가임대차법상 계약갱신청구권 10년의 기산점은
상가계약갱신청구권은 무조건 10년의 기간동안 행사할 수 있다?
상가계약갱신청구권 10년 이전에 임대인은 미리 명도소송을 제기할 수 있다?
상가임대차와 관련한 문제로 다툼이 발생하신 분들이시라면 인터넷에서 이런 글들을 많이 보셨을 것입니다. 저에게도 한 달에 5~6건 식 이런 질문들이 들어오곤 합니다. 사실 이 부분은 반은 맞고 반은 틀렸습니다. 왜 그런지 오늘은 부동산 전문변호사인 제가 상가계약갱신청구권의 진실을 파헤쳐 보려고 합니다.
1. 상가건물임대차보호법상 10년의 상가계약갱신청구권
상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’) 제10조 제1항, 제3항에 의하면 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 규정하고 있습니다. 이때 임차인의 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있습니다.
2. 2018. 10. 16.이후 임대차의 의미
2018. 10. 16. 이전에 상가임대차법에서는 임차인의 상가계약갱신청구권을 5년으로 정하였습니다. 즉 2018. 10. 16. 이전 임대차의 경우에는 5년의 범위 안에서만 임차인이 상가계약갱신청구권을 행사할 수 있고 5년이 지나면 임대인은 임차인을 내보낼 수 있었습니다.
그런데 상가계약갱신청구권 행사 기간을 10년으로 연장한 개정 상가임대차법은 2018년 10월 16일 이후 ‘최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’부터 변경되었습니다. 따라서 2018년 10월 16일 이전에 체결된 임대차 계약이라도, 그 이후에 갱신되었다면 해당 임차인은 10년의 갱신요구권을 주장할 수 있습니다. 반면, 개정법 시행 후 갱신되지 않고 기간 만료로 종료된 임대차에는 연장된 10년의 기간이 적용되지 않습니다.
3. 일부에 대한 상가임대차에서 확장한 경우 10년 상가계약갱신청구권 기산일
상가임대차법상 10년의 기산점이 되는 ‘최초의 임대차 기간’이란, 해당 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미합니다. 법원은 실제 임차인이 동일하다면 사업자등록 명의가 달랐던 기간이 있더라도 전체 임대차 기간을 기준으로 판단합니다.
만약 처음에는 일부에 대해서만 임대차계약을 체결한 후 임대차 기간 중 임차면적을 확장하여 새로운 계약서를 작성했다면 원칙적으로 이전 임대차계약과 동일성이 있다고 볼 수 없으므로 임차목적을 확장한 새로운 임대차계약 시점부터 10년의 상가계약갱신청구권을 계산하는 것이 타당합니다.(서울중앙지방법원 2021. 10. 15. 선고 2020가단5259516 판결) 다만 임대차 기간 중 임차 면적을 확장하여 새로운 계약서를 작성했다고 하더라도 그 확장 면적이 경미하고 실제 동일한 임차인이 영업의 동질성을 유지하며 임대차 관계를 이어온 것이라는 점이 인정된다면 전체 임대차 기간은 최초 계약일로부터 기산될 가능성이 높습니다.
3. 상가계약갱신청구권 10년 만료 이전에 미리 판결받을 수 있는 가능성
임대인은 상가계약갱신청구권 10년이 인정된다고 하더라도 상가계약갱신청구권 10년 도과 직후 임차인을 신속하게 퇴거시키기 위한 목적으로 10년 도달 이전에 미리 명도소송을 제기하여 10년의 임대차기간이 만료하면 건물을 인도할 것을 구하는 주장을 하는 경우가 많습니다. 그러나 건물명도소송에 있어 장래이행의 소의 적법여부는 엄격한 기준에 따라 신중하게 판단해야 하는데 10년의 임대차기간이 만료하더라도 임차인이 퇴거하지 않을 것이라는 점이 명백하지 않은 한 임대인이 미리 인도소송을 제기하는 것은 인용되기 어려울 것입니다.(대법원 2023. 3. 13. 선고 2022다286786판결)
이처럼 상가계약갱신청구권 10년의 기산점과 계산방법, 그리고 명도소송 방법에 대해서는 구체적인 사안과 내용에 따라 달리 판단되어야 할 필요성이 있습니다. 특히 임대차계약의 내용이 계속 동일하지 않고 임차명의인, 면적, 보증금과차임 등 내용이 달라진 경우라면 임대차계약 사이에 동일성이 인정되는지 여부에 따라 10년 기간의 기산일을 달리 보아야 할 수 있습니다.
본글을 읽어보시면 상가계약갱신청구권 갱신요구기간 문제에 대해 보다 정확히 이해하실 수 있을 것입니다. 만약 본 글을 읽고 상가계약갱신청구권 문제에 대해 추가로 궁금한 부분이 있으시거나 현재 상가계약갱신청구권 문제로 법적 분쟁이 임박한 분들이시라면 아래 상담문의 전화로 연락주셔도 좋습니다.
