부동산 사기 피해자들이 꼭 알아야 할 2가지
부동산 사기 피해자들의 민형사상 법적 조치 방법은
멀리서 저를 소개받거나 검색해서 찾아오시는 분들, 분쟁이 끝난 후 고마움을 표현해주신 분들까지 너무 감사한 마음입니다.
하지만 아직까지도 문제가 있어 저를 찾아 주시는 분들을 볼 때면 더 열심히 글을 쓸고 알려드려야겠다는 생각이 듭니다. 그래서 오늘은 최근 많이 상담요청을 해오시는 문제 중 하나인 부동산매매사기 문제에 대해 해결방법을 알려드리고자 합니다.
5분만 시간을 들여 이 글을 끝까지 읽어보신다면 현재 고민 중이신 부동산매매사기 문제를 해결하는데 큰 도움이 될 수 있을 것이라고 확신합니다.
1. 부동산 처분권한이 없는 자의 부동산매매사기
일반적으로 부동산매매사기가 주변에서 자주 일어나는 일이 아니라고 느끼실지 모릅니다. 그러나 생각보다 부동산매매사기는 주변에서 빈번하고 다양하게 일어나고 있습니다. 특히 부동산 소유자가 법인이나 종중인 경우에는 법인이나 종중의 실제 대표자가 아님에도 마치 대표자인 것처럼 행동하여 부동산 매매계약을 체결하고 이득을 취하는 자들이 있습니다. 또한 부동산 소유자가 개인인 경우 부동산 소유자와 가족관계라고 하면서 피해자를 속여 이득을 챙기는 사례가 늘어나고 있습니다.
2. 형사고소 및 불법행위에 따른 손해배상책임
일단 부동산매매사기를 당한 경우에는 즉시 해당 피해를 경찰서에 신고하면서 고소를 진행해야 할 필요가 있습니다. 즉 피해자는 실제 부동산의 소유자나 법인의 대표자가 아님에도 불구하고 마치 본인이 대표자나 임원인 것처럼 행사하면서 매매계약서를 작성하고 매매대금 등 이득을 수령하였다면 이는 부동산매매계약을 제대로 이행할 능력이 없음에도 불구하고 기망하여 돈을 편취한 것이므로 사기죄가 성립하는 것입니다.
형사고소와 함께 피해자는 기망행위로 부동산 매매계약을 추진하면서 발생한 비용 전액에 대해서 손해배상청구 소송을 제기할 필요가 있습니다. 특히 단순히 매매대금 명목으로 지급한 돈 뿐만 아니라 매매계약을 추진하기 위한 업무추진비 용역비, 조사비 등 역시 부동산 매매계약 관련 비용이라면 손해액으로 청구할 수 있는 것입니다.
3. 부동산매매사기 공범의 책임범위
부동산매매사기의 경우에도 주범이 있고 이를 옆에서 도와주는 방조범이 있을 수 있습니다. 특히 부동산매매사기 행위에 대해서 제대로 인지하지 못하고 주범의 지시를 수행한 사람이라면 고의가 아닌 단순 과실범으로 간주될 수 있고 과실범의 경우에는 사기죄로 처벌되기 어렵습니다. 이와 같은 방조범의 경우에는 형사고소보다 손해배상소송을 통해 손해액의 배상을 청구하는 것이 더 효율적일 수 있습니다.
즉 민법상 공동불법행위의 경우 행위자 상호간의 공모는 물론 공동의 공동의 인식을 필요로 하지 아니하고, 다만 객관적으로 그 공동행위가 관련 공동되어 있으면 족하고 그 관련 공동성 있는 행위에 의하여 손해가 발생함으로써 그에 대한 배상책임을 지는 공동불법행위가 성립하는 것이며, 공동불법행위에 있어 방조라 함은 불법행위를 용이하게 하는 직접·간접의 모든 행위를 가리키는 것으로서 형법과 달리 손해의 전보를 목적으로 하여 과실을 원칙적으로 고의와 동일시하는 민법의 해석으로서는 과실에 의한 방조도 가능하다고 할 것이고, 이 경우의 과실의 내용은 불법행위에 도움을 주지 않아야 할 주의의무가 있음을 전제로 하여 이 의무에 위반하는 것을 말합니다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결, 대법원 2007. 5. 10. 선고 2005다55299 판결 등 참조).
즉 방조범에게 민사상 손해배상책임을 묻는 범위는 넓게 인정될 수 있는 것이므로 주도적으로 행동하지 않는 방조범의 경우라면 민사상 공동불법행위 책임을 물어 손해배상청구를 하는 것이 더 효과적인 방법이 될 수 있는 것입니다.
4. 부동산매매사기 공범의 책임 제한
다만 부동산매매사기 방조범에 대해 손해배상책임을 묻는 경우에도 손해액 전액의 책임을 지우는 것은 어렵습니다. 즉 타인의 불법행위에 대하여 과실에 의한 방조로서 공동불법행위의 책임을 지우기 위해서는 방조행위와 불법행위에 의한 피해자의 손해 발생 사이에 상당인과관계가 인정되어야 하며 상당인과관계를 판단할 때에는 과실에 의한 행위로인하여 해당 불법행위를 용이하게 한다는 사정에 관한 예견가능성과 아울러 과실에 의한 행위가 피해 발생에 끼친 영향, 피해자의 신뢰 형성에 기여한 정도, 피해자 스스로 쉽게 피해를 방지할 수 있었는지 등을 종합적으로 고려되어야 합니다.
즉 공동으로 사기범행을 한 자라고 하더라도 그 손해가 범행을 도운자의 행위와 상당인과관계가 있어야 하고 그 손해배상액도 전액을 청구할 수 있는 것이 아니라 방조범의 범행 정도에 따라 제한적으로 청구할 수밖에 없는 것입니다.
만약 본 글을 읽고 부동산매매사기 문제 해결에 어려움이 있으시거나 현재 부동산매매사기 문제로 법적 조치를 고민 중이신 분들이라면 아래 상담문의 전화로 연락주셔도 좋습니다.
상담문의 02-956-4714
다만 현재 하루에도 3~4건 이상의 상담문의가 들어오고 있어 원하시는 시간에 상담이 어려울 수 있습니다. 순차적으로 상담을 잡고 있는 점 양해부탁드립니다.
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