관습상의 법정지상권 주장, 이렇게 대처해야 합니다
관습상의 법정지상권 존속기간과 건물매수청구권의 방어방법
관습상의 법정지상권이 인정되면 건물을 철거할 수 없다?
안녕하세요 10년간 부동산, 상속 전문변호사로 일하고 있는 문석주 변호사입니다. 법률사무소 솔루션 부동산분쟁상담센터의 대표변호사이기도 합니다.
오늘은 복잡하고 추상적인 얘기가 아닌 실제 부동산 분쟁 사례로 실제 겪을 수 있는 건물 철거 분쟁에 대해 이해하기 쉽게 정리해 보았습니다.
관습상의 법정지상권이 무엇이고 관습상의 법정지상권 주장을 어떻게 방어할 수 있는지 알고 분쟁에 대비하셔야겠죠
[상담사례]
과거 A라는 사람이 토지에 대하여 매매계약을 체결하고 매수하였고 그 위에 1980년 경 건물을 신축하였습니다.
그런데 이후 토지는 1990년 경에 강제경매되었고 토지의 소유자가 달라진 채 전전 매도되었습니다. 최근 저는 해당 토지를 매수하였는데 A의 상속인은 저에게 관습상의 법정지상권이 성립한다고 주장하면서 저의 건물철거 주장을 인정하지 않고 있습니다.
현재 있는 건물에 관습상의 법정지상권이 성립될 수 있는 것인가요? 저는 건물 철거 주장을 할 수 없나요?
1. 매매 등으로 소유권이 변동된 경우 관습상의 법정지상권
토지 또는 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 건물 또는 토지가 매매 기타의 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었다는 등 특별한 사정이 없는 한 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습상의 지상권을 취득하게 됩니다.
이 지상권은 법률행위로 인한 물권의 취득이 아니고 관습법에 의한 부동산에 관한 물권의 취득이므로 등기를 필요로 하지 아니하고 지상권취득의 효력이 발생하는 것이며 이 관습상의 법정지상권은 물권으로서의 효력에 의하여 이를 취득할 당시의 토지소유자나 이로부터 소유권을 전득한 제3자에게 대하여도 등기없이 위 지상권을 주장할 수 있다 할 것입니다.(대법원 1988. 9. 27. 선고 87다카279 판결 등 참조).
단, 당사자 사이에 지상권 불인정의 특약이 있거나 분리 당시 건물의 존속이 불법인 경우 등은 예외적으로 관습상의 법정지상권이 인정되지 않을 수 있습니다.
2. 관습상의 법정지상권 존속기간 30년
토지와 건물의 소유자가 동일하였다가 소유자가 달라지는 경우 관습상의 법정지상권이 영구적으로 인정되는 것은 아닙니다. 관습상의 법정지상권의 존속기간은 존속기간을 따로 약정하지 않은 때에 해당하므로 견고한 건물의 경우에는 민법 제281조에 근거하여 30년의 존속기간이 인정됩니다. 따라서 관습상의 법정지상권 존속기간은 토지와 건물의 소유자가 달라진 때로부터 30년이 경과한 때에 종료되는 것이며 존속기간 이후에 원칙적으로 법정지상권자는 토지 소유권자에 대해 건물 철거 의무를 부담하는 것입니다.(대법원 2003. 10. 10. 선고 2003다33165판결)
3. 관습상의 법정지상권 매수청구권 행사와 제한
관습상의 법정지상권의 존속기간이 만료된 경우 지상권자는 건물을 철거해야 하지만 민법 제366조, 제283조에서는 법정지상권자의 건물매수청구권을 규정하고 있습니다. 즉 지상권자는 지상권 기간만료 후 지체 없이 지상권갱신청구권을 행사하였음에도 토지 소유자가 갱신요구를 거절할 경우 건물을 시가에 따라 매수할 것을 청구할 수 있는 권리가 있는 것입니다.
다만 여기에도 제한은 있습니다. 즉 건물 매수청구권을 행사하려는 지상권자는 관습상의 법정지상권의 존속기간이 만료된 후 지체없이 갱신요구를 했어야 합니다. 만약 존속기간이 만료된 후 상당기간이 지났다면 갱신요구를 할 수 없고 갱신요구거절을 전제로 하는 건물매수청구 역시 불가능한 것입니다.(대법원 1995. 4. 11. 선고 94다39925판결, 대법원 2023. 4. 27. 선고 2022다306642판결)
결국 일반적인 건물에 대한 관습상의 법정지상권은 토지와 건물의 소유자가 달라진 시점부터 30년의 기간이 경과하면 존속기간이 만료되는 것인바 건물 소유자는 존속기간 만료와 동시에 즉시 관습상의 법정지상권 갱신요구를 했다는 사실, 토지소유자가 갱신요구를 거절했다는 사실을 입증해야만 건물 매수청구를 하는 것이 가능한 것입니다.
결국 법규정상으로 관습상의 법정지상권자의 건물매수청구권은 인정되지만 현실적으로 인정되는 사례는 많지 않습니다. 따라서 토지 소유자의 입장에서는 건물 소유자가 관습상의 법정지상권 주장을 하는 경우 지상권의 존속기간이 도과된 것은 아닌지 살펴볼 필요가 있고 존속기간 만료일에서 상당기간 시간이 흐른 상태라면 지상권자의 건물 매수청구권을 배척할 수 있다는 점을 알고 대처할 필요가 있습니다.
