상가분양계약의 임대수익률 보장 약정과 그 효력은
임대수익률 보장 약정 위반을 이유로 분양계약 해제를 주장할 수 있을까
이 글을 읽고 계신 분들은 임대수익률 보장 약정을 믿고 상가 분양계약을 체결한 후 실제 임대가 되지 않거나 임대수익률이 현저히 떨어져 심각한 재정적인 문제에 봉착하고 계신 상태일 것입니다.
최근 많은 수분양자들로부터 임대수익률 보장 분양계약와 관련한 문제에 대한 상담을 받고 실제 소송을 진행하기도 하였습니다.
지난 10년 동안 수십건의 임대수익률 보장 분양계약의 상담과 사건 수행을 겪으면서 얻어낸 주의사항을 공개합니다. 이 글을 읽어 보시는 것만으로도 임대 수익률 보장 분양계약 분쟁 해결에 대한 고민 시간이 1/3 이하로 줄어드실 것입니다.
1. 임대보장, 임대수익률 보장 상가 분양계약
임대수익률 보장 상가 분양계약은 수분양자가 상가를 분양받으면, 분양회사(시행사 또는 시행사가 지정한 업체)가 일정 기간 동안 확정적인 임대수익을 보장해주는 약정이 포함된 계약을 의미합니다. 이는 공실 위험에 대한 부담을 줄이고 안정적인 투자를 유도하기 위한 목적으로 활용됩니다. 이러한 계약의 법적 성격은 주된 계약인 '상가 분양계약'과, 이에 부수하는 '임대수익 보장 약정'이 결합된 형태로 볼 수 있습니다. 그런데 임대보장, 임대 수일륙 보장 상가 분양계약을 체결한다고 하여 언제나 시행사가 임대를 보장하고 임대수익률을 유지할 의무를 부담하는 것은 아닙니다. 계약 시에는 다음 사항을 면밀히 검토해야 합니다.
보장 주체와 관련해서는 수익 보장을 약속하는 주체가 자금력이 충분한 시행사인지, 아니면 별도의 위탁운영사나 신탁사인지 명확히 확인해야 합니다. 주체의 자력에 따라 약정 이행의 확실성이 달라질 수 있습니다.
보장 내용과 관련해서는 계약서에 보장되는 수익률, 보장 기간, 지급 시기 및 방법, 부가가치세 등 각종 세금의 부담 주체 등이 명확하고 구체적으로 기재되어 있는지 확인해야 합니다.
보장 조건과 관련해서는 공실 발생 시에도 약정된 수익이 보장되는 것인지, 아니면 실제 임대차계약이 체결된 경우에만 수익이 발생하는 것인지 등 보장 조건의 세부 내용을 꼼꼼히 살펴야 합니다.
2. 임대수익률 보장 약정 위반에 따른 분양계약 해제 가능성
문제는 임대수익률 보장약정이 분양계약서에 명확하게 명시되어 있지 않은 경우에 대법원은 임대수익률 보장 약정이 계약 내용에 편입되어 있다고 보지 않아 임대수익률 약정 위반을 원인으로 한 분양계약 해지를 인정하는데 엄격하다는 점입니다.
즉 수익률 등에 관한 투자설명은 전망을 제시한 것으로서 청약의 유인에 불과할 뿐 이로써 그것이 이 사건 계약의 내용이 되었다거나 피고에게 권리금이나 수익률 보장의무가 있다고 볼 수 없는 것이고, 특별한 사정이 없는 한 상가 활성화나 상권 형성 역시 전반적인 경기의 변동과 그에 따른 소비성향 등에 크게 좌우되고 분양사업을 수행하는 시행사 노력에 의해서만 이루어질 수 없는 것이라는 점에서 수익률 등에 관한 투자전망과 달리 볼 이유가 없을 것인데 시행사가 수분양자로부터 지급받은 장기임대료 등을 적절히 집행하여 상가 활성화와 상권 형성을 위해 노력하고 이를 위해 수분양자들들과 협력할 의무가 있다고 볼 수는 있을지언정, 나아가 전반적인 경기의 변동이나 소비성향의 변화 등과 상관없이 시행사가 전적으로 책임지고 상가가 활성화되고 임대수익률을 유지할 의무까지 부담한다고 볼 수는 없다고 판단한 바 있습니다.(대법원 2009. 8. 20. 선고 2008다94769 판결)
따라서 시행사가 약속한 임대수익 보장 의무를 이행하지 않을 경우, 수분양자가 이를 이유로 주된 계약인 분양계약 자체를 해제할 수 있는지가 중요한 쟁점이 됩니다. 결국 수분양자가 임대수익 보장 약정이 없었더라면 분양계약을 체결하지 않았을 것이라고 여겨질 정도로 그 약정이 계약의 중요한 요소를 이루는 있었다는 점을 입증하거나 시행사의 수익 보장 약정 불이행으로 인해 분양계약의 목적을 달성할 수 없다고 인정될 정도의 특별한 사정이 있다는 점에 대한 근거를 제시할 필요가 있습니다.
가장 중요한 것은 계약서 작성 시 수익 보장 약정이 계약의 핵심적인 내용임을 명시하는 특약을 두는 것입니다.
3. 시행사가 분양대금 미납을 이유로 지연이자를 청구할 수 있는지 여부
수분양자가 임대수익률 보장 약정 위반을 이유로 분양대금 납부를 거절하는 경우 시행사는 분양대금에 대한 지연이자까지 청구하는 경우가 종종 있습니다. 이 때 상당 수의 분양계약서에는 수분양자의 분양대금 납부의무에 관해서는 시행사의 소유권이전등기의무를 함께 이행제공할 필요가 없다는 취지의 기재가 존재합니다.
이와 관련하여 부동산 매매계약에서 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기서류 교부의무는 동시이행관계에 있다. 동시이행항변권의 포기는 명시적 의사표시뿐만 아니라 묵시적 의사표시로 이루어지는 것도 가능하지만, 묵시적 의사표시의 해석을 통한 동시이행항변권 포기의 인정은 엄격하고 신중하게 이루어져야 합니다(대법원 2005. 4. 15. 선고 2004다27150 판결, 대법원 2013. 6. 13. 선고 2011다94509 판결 취지 참조).
한편 매수인이 대금을 약정기일까지 납부하지 아니할 경우 그 체납액에 대하여 연체료를 가산하여 지급하기로 하는 연체료 약정은 이행지체에 대한 손해배상의 예정으로서 지체책임이 발생할 때 비로소 그 지급의무가 발생합니다(대법원 1997. 7. 25. 선고 97다5541 판결, 대법원 1998. 2. 10. 선고 96다7793, 7809, 7816 판결 참조).
결국 분양계약서상에 명시적인 소유권이전등기서류 교부의무 면제 약정이 포함되어 있지 않은 한 시행사가 소유권이전등기 서류 교부의무를 이행제공하지 않은 경우라면 수분양자는 분양대금에 대한 지연이자까지 지급할 의무를 부담하는 것은 아닙니다.
다만 쌍무계약에서 일방 당사자의 자기 채무에 관한 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 오히려 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주는 것이 될 수도 있으므로 일방 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 하고, 따라서 매수인이 잔대금의 지급준비가 되어 있지 아니하여 소유권이전등기서류를 수령할 준비를 안 한 경우에는 매도인으로서도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 족합니다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다65867 판결, 대법원 2024. 9. 13. 선고 2024다237757 판결 참조)
따라서 만약 수분양자가 명시적인 임대수익률 보장 약정이 존재하지 않음에도 고의적으로 임대수익률 보장 약정 위반을 주장하면서 분양대금을 지급하지 않는 경우 시행사는 소유권이전등기서류 교부를 이행제공하는 정도만으로 수분양자에게 지연이자를 청구할 수 있다 할 것입니다.
이처럼 임대수익률 보장약정만 믿고 상가 분양계약을 체결하는 것은 극히 위험합니다. 특히 임대수익률 보장 약정이 분양계약서상의 특약사항으로 기재되어 있지 않거나 분양시행사가 이를 직접 인정하지 않는다면 분양대행사나 신탁계약상 위탁자가 임대수익률를 보장했다는 사정만으로 임대수익률 보장약정 위반을 이유로 분양계약을 해제하는 것을 쉽지 않습니다.
다만 임대수익률 보장 약정이 분양계약서에 편입되었다고 볼 만한 사정이 존재하거나 임대수익률 보장 약정이 계약 체결에 주요한 부분이 되었다는 점이 증거를 통해 입증된다면 임대수익률 보장약정 위반을 근거로 분양계약 해제를 주장하는 것이 가능 할 수 있습니다.
