경매 낙찰 후 유치권 이렇게 해결할 수 있습니다
경매개시 전 유치권의 소멸 주장 성공사례
경매 개시 전 점유를 개시한 유치권은 소멸시킬 수 없다.
경매개시전 발생한 유치권은 경매가 개시되고 낙찰되더라도 소멸되지 않는 경우가 많습니다. 그러나 반드시 그런 것만은 아닙니다. 최근 저희 법률사무소에서는 경매개시전 성립한 유치권을 소멸시키고 건물 인도 소송에서 승소하였습니다.
경매로 부동산을 낙찰받았지만, 이전부터 건물을 점유하던 공사업체가 유치권을 주장하며 인도를 거부하는 상황은 매우 난감한 분쟁 중 하나입니다. 이때 유치권 뜻을 정확히 아는 것이 중요합니다. 유치권이란, 특정 물건에 관하여 발생한 채권(공사대금 등)을 변제받을 때까지 그 물건의 점유를 계속할 수 있는 법정담보물권을 의미합니다. 채무자뿐만 아니라 경매 낙찰자 등 제3자에게도 대항할 수 있는 강력한 권리입니다.
하지만 이처럼 강력한 유치권도 무소불위의 권리는 아닙니다. 최근 저희 법률사무소는 유치권자의 의무 위반을 파고들어, 결국 유치권을 소멸시키고 의뢰인이 부동산을 인도받도록 한 승소 판결을 이끌어냈습니다.
1. 경매로 낙찰받은 부동산에 대해 유치권을 주장하는 공사업체
의뢰인은은 경매 절차를 통해 한 빌라를 낙찰받아 소유권을 취득했습니다. 그러나 해당 빌라는 신축 공사에 참여했던 한 공사업체가가 공사대금을 받지 못했다는 이유로 유치권을 행사하며 점유하고 있었습니다. 피고는 확정된 공사대금 채권이 존재하므로, 이를 변제받기 전까지는 부동산을 인도할 수 없다고 완강히 버텼습니다.
2. 쟁점과 변론의 핵심: 유치권 뜻, 유치권자의 의무 위반
피고의 유치권 자체는 관련 민사 판결을 통해 피담보채권의 존재가 인정되는 등 성립 요건을 갖춘 것으로 보였습니다.
즉 민사집행법 제91조 제3항이 “지상권․지역권․전세권 및 등기된 임차권은 저당권․압류채권․가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고 있는 것과는 달리, 같은 조 제5항은 “매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.”라고 규정하고 있으므로, 유치권은 특별한 사정이 없는 한 그 성립시기에 관계없이 경매절차에서 매각으로 인하여 소멸하지 않는 것입니다.(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결, 대법원 2014. 4. 10. 선고 2010다84932 판결 등 참조)
다만, 부동산에 관하여 이미 경매절차가 개시되어 진행되고 있는 상태에서 비로소 그 부동산에 유치권을 취득한 경우에도 아무런 제한 없이 경매절차의 매수인에 대한 유치권의 행사를 허용하면 경매절차에 대한 신뢰와 절차적 안정성이 크게 위협받게됨으로써 경매 목적 부동산을 신속하고 적정하게 환가하기가 매우 어렵게 되고 경매절차의 이해관계인에게 예상하지 못한 손해를 줄 수도 있으므로, 그러한 경우에까지 압류채권자를 비롯한 다른 이해관계인들의 희생 아래 유치권자만을 우선 보호하는 것은 집행절차의 법적 안정성이라는 측면에서 받아들일 수 없습니다.
그리하여 대법원은 집행절차의 법적 안정성을 보장할 목적으로 부동산에 관하여 경매개시결정등기가 된 뒤에 비로소 부동산의 점유를 이전받거나 피담보채권이 발생하여 유치권을 취득한 경우에는 경매절차의 매수인에 대하여 유치권을 행사할 수 없다고 보고 있습니다.(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결, 대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결, 대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 전원합의체 판결 등 참조).
이처럼 어려운 상황에서 저희는 유치권자의 권리뿐만 아니라 그에 따르는 의무에 주목했습니다.
민법 제324조는 유치권자가 ‘선량한 관리자의 주의의무’를 다해야 하며, 소유자의 동의 없이는 유치물을 사용, 대여 또는 담보로 제공할 수 없다고 규정합니다. 만약 이를 위반할 경우, 소유자는 유치권의 소멸을 청구(유치권소멸청구)할 수 있습니다.
저희는 피고가 단순히 유치물을 보존하는 수준을 넘어, 제3자에게 무단으로 아파트를 대여하여 사용·수익하게 한 정황을 포착했습니다. 이를 입증하기 위해 다음과 같은 증거를 확보하고 법원에 현출했습니다.
즉 제3자가 해당 아파트에 전입신고를 하고 장기간 거주한 사실을 주민등록초본을 통해 증명했습니다. 또한 경찰 조사 과정 등에서 제3자가 "피고 측에 보증금 명목의 돈을 지급하고 거주했다"고 진술한 내용을 확보했습니다. 특히 제3자가 거주 기간 동안 전기요금 등 공과금을 직접 납부한 내역을 찾아내, 단순한 점유보조자가 아닌 실질적인 임차인임을 밝혔습니다. 피고는 제3자가 직원에 불과한 '점유보조자'라고 항변했지만, 저희는 위와 같은 객관적 증거들을 토대로 피고의 주장이 신빙성이 없음을 적극적으로 변론했습니다.
3. 판결 결과: 유치권 뜻, 유치권 소멸 및 부동산 인도 명령
재판부는 저희의 주장을 받아들였습니다. 피고가 소유자의 동의 없이 제3자에게 아파트를 대여한 행위는 민법 제324조 제2항을 위반한 것이라고 판단했습니다. 이에 따라 의뢰인의 유치권소멸청구는 정당하며, 그 의사표시가 피고에게 도달함으로써 피고의 유치권은 소멸했다고 판시했습니다.
결론적으로 법원은 피고에게 부동산을 인도하고, 유치권이 소멸한 날 이후부터 인도 완료일까지의 차임 상당 부당이득금을 지급하라고 판결했습니다.
복잡한 권리관계가 얽힌 부동산 분쟁에서는 법리를 깊이 있게 분석하고, 작은 사실관계와 증거 하나하나를 집요하게 파고드는 전략이 승패를 가를 수 있습니다. 만약 본 글을 읽고 추가적인 궁금증이 생기시거나 현재 유치권으로 인해 소송이 임박한 상황이시라면 아래 상담문의 전화로 연락주셔도 좋습니다.
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다만 현재 유치권 분쟁 상담이 하루에도 2건 이상 들어오고 있는 관계로 미리 예약을 해주셔야만 상담이 가능한 점 양해부탁드립니다.
