임대인 변경을 알게 되면 이렇게 대처하셔야 합니다
임대인 변경시 임대차보증금 반환 청구 상대방
임대차 계약 기간 중 집주인, 즉 임대인이 변경되는 일은 드물지 않게 발생합니다. 부동산이 매매되면 새로운 소유주가 임대인의 지위를 승계하는 것이 일반적입니다. 하지만 이때 "내 보증금은 누구에게 받아야 하는가?"라는 중요한 문제가 발생합니다. 기존 임대인일까요, 아니면 새로운 임대인일까요?
대부분의 경우 새로운 임대인이 보증금 반환 의무까지 모두 승계하지만, 법적 분쟁으로 이어지는 예외적인 상황도 분명 존재합니다. 특히 임차인의 대항력 발생 시점과 부동산 소유권 이전 시점이 맞물릴 때 문제는 복잡해집니다. 오늘은 최근 저희 사무실을 방문하신 의뢰인의 상담사례를 통해 임대인 변경시 대처법에 대해 명확히 알아보겠습니다.
1. 대항력을 갖춘 임차인의 임대인변경시대처법 : 새로운 임대인이 책임지는 것이 원칙
주택임대차보호법에 따르면, 임차인이 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마치면 그다음 날 0시부터 대항력이 발생합니다. 이 대항력을 갖춘 상태에서 주택의 소유자가 변경되면, 새로운 소유자(양수인)는 법률에 따라 기존 임대인의 모든 권리와 의무를 그대로 물려받게 됩니다. 이를 법적으로 '면책적 채무인수'라고 보며, 새로운 임대인이 보증금 반환 채무를 완전히 책임지게 되고, 기존 임대인은 그 책임에서 벗어나는 것이 원칙입니다. 따라서 임차인은 계약이 종료되었을 때 새로운 임대인에게 보증금 반환을 청구하면 됩니다.
다만 예외적으로 임차인이 임대인 변경 사실을 알고 상당기간 내에 임대인 변경에 대한 이의를 제기하고 기존 임대인에게 보증금의 반환을 청구하였다면 기존임대인은 보증금 반환책임에서 면책되지 않고 기존 임대인으로부터 보증금을 반환받을 수 있습니다.
2. 대항력 발생 전에 임대인변경시대처법 : 기존 임대인이 함께 책임지는 것이 원칙
문제는 임차인이 전입신고를 한 당일 또는 그 이전에 주택 소유권이 이전되는 경우입니다. 예를 들어, 임차인이 2월 15일에 이사하고 전입신고를 마쳤다면 대항력은 2월 16일 0시에 발생합니다. 그런데 만약 소유권 이전 등기가 2월 15일에 완료되었다면, 임차인은 새로운 소유자에 대해 대항력을 주장할 수 없습니다. 이 경우, 주택임대차보호법에 따른 임대인 지위의 당연 승계가 이루어지지 않으므로, 보증금 반환 책임의 소재가 불분명해집니다.
이처럼 전입신고 이전에 임대인이 변경된 경우라면 크게 2가지의 상황을 상정해 볼 수 있습니다.
먼저 임차인이 이사하고 전입신고를 마친 당일, 기존 임대인이 새로운 임대인에게 주택을 매도하고 소유권 이전 등기까지 마쳤다면 임차인의 대항력이 발생하기 전에 소유권이 이전되었으므로, 새로운 임대인이 법률에 따라 임대인의 지위를 당연히 승계했다고 볼 수 없으며 기존 임대인이 보증금 반환 책임을 집니다.
이때 기존 임대인과 새로운 임대인 사이의 '임대인 지위를 승계한다'는 약정이 있는 경우 임차인의 명시적인 동의가 없는 한 기존 임대인의 책임을 면제시키는 '면책적 채무인수'가 아니라, 두 사람 모두에게 책임이 있는 '병존적 채무인수'로 보아야 합니니다. 즉, 임차인은 기존 임대인과 새로운 임대인 모두를 상대로 보증금 반환을 청구할 수 있게 되는 것입니다.
반면, 임차인의 대항력 발생 전에 소유권이 이전되었지만 임차인이 기존 임대인의 보증금 반환 책임을 명시적, 묵시적으로 면제하였다면 임차인은 신규 임대인에게만 보증금 반환책임을 물을 수 있습니다. 즉 임차인은 임대차 기간이 종료될 때까지 새로운 임대인에게만 연락을 취하고, 보증금 반환에 대해서도 새로운 임대인과 협의를 진행했으며 기존 임대인에게는 어떠한 이의도 제기하지 않았다면 이러한 임차인의 행동을 새로운 임대인이 보증금 반환 채무를 단독으로 인수하는 것에 대해 '묵시적으로 승낙'한 것으로 볼 수 있는 것입니다. 그 결과, 기존 임대인은 보증금 반환 책임에서 벗어날 수 있고 새로운 임대인만이 책임을 부담하게 됩니다.
3. 임대인변경시대처법의 핵심 : 임대인 변경 상황을 인지하였다면 신속하게 대응해야 합니다.
위 사례들에서 알 수 있듯이, 임대인 변경 시 보증금 반환 책임은 법률 규정뿐만 아니라 구체적인 사실관계와 임차인의 후속 조치에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 따라서 임대인이 변경되었다는 사실을 알게 되었다면, 다음 사항을 반드시 확인하고 신중하게 행동해야 합니다.
1) 등기부등본 확인: 부동산의 소유권이 정확히 언제 이전되었는지 확인하여 나의 대항력 발생 시점과 비교해야 합니다.
2) 의사표시 명확화: 새로운 임대인의 자력에 신뢰가 가지 않거나, 보증금 반환이 우려되는 상황이라면, 내용증명 등을 통해 기존 임대인에게 '임대인 지위 승계에 동의하지 않으며, 보증금 반환 책임이 여전히 유효함'을 명확히 통지하는 것이 안전할 수 있습니다.
3) 섣부른 합의 지양: 새로운 임대인과 보증금 반환에 대해 논의하거나 합의하는 행위 자체가 기존 임대인의 책임을 면제해 주는 '묵시적 승낙'으로 해석될 여지가 있으므로, 법률 전문가의 조언 없이 섣불리 행동해서는 안 됩니다.
임대차 보증금은 소중한 자산입니다. 임대인 변경이라는 변수 앞에서 불안하시다면, 혼자 고민하지 마시고 부동산 및 임대차 분쟁에 풍부한 경험을 가진 법률 전문가와 상담하여 최선의 대응 전략을 수립하시기 바랍니다.
만약 본 글과 추가 칼럼을 읽고도 궁금한 부분이 있으시거나 현재 임대인변경시대처법과 관련하여 법적 분쟁이 임박한 상태시라면 아래 상담문의 전화로 연락주셔도 좋습니다.
다만 현재 상담문의가 많은 관계로 순차적으로 상담을 진행하고 있으므로 미리 상담 예약을 해주셔야만 상담이 가능한 점 양해부탁드립니다.
