무단 점유자의 퇴거조치? 건조물침입죄 문제에 대해서
소유권자의 권리행사와 건조물침입죄의 함정
부동산 소유주로서 내 건물이나 토지에 누군가 무단으로 들어와 점유하고 있다면, 당장이라도 달려가 그들을 내쫓고 싶은 것이 인지상정일 것입니다. 하지만 정당한 권리자라는 이유만으로 섣불리 물리력을 행사했다가는 오히려 '건조물침입'으로 처벌받을 수 있다는 사실을 알고 계신가요?
1. ‘사실상의 평온’을 보호하는 건조물침입
건조물침입죄는 건조물 관리자의 의사에 반하여 들어가는 경우 성립하는 범죄입니다. 여기서 핵심은 법원이 보호하는 것이 소유권과 같은 법률상 권리뿐만 아니라, ‘사실상의 평온’ 상태 그 자체라는 점입니다. 즉, 설령 점유할 법적 권한이 없는 사람이라도 해당 건조물을 일정 기간 점유하며 평온한 상태를 유지하고 있었다면, 그 상태는 법의 보호를 받게 됩니다.
따라서 소유권자라 할지라도 법에서 정한 적법한 절차(명도소송 등)를 통하지 않고 임의로 문을 부수고 들어가거나 점유자를 끌어내는 행위는, 그 자체로 사실상의 평온을 깨뜨리는 위법한 침입 행위로 간주될 수 있습니다.
2. 최근 의뢰인의 건조물침입 상담 사례
최근 저희 사무실을 방문한 의뢰인의 상담사례를 보면 소유권자의 건조물침입 문제에 대한 핵심을 보다 명확히 이해할 수 있습니다.
한 신축 공사 현장의 점유 및 관리 권한을 두 회사가 대립하고 있었습니다. 그러던 중 상대방 회사가 용역 직원들을 동원해 현장을 점거하였고 약 한달 간 경비 인력을 상주시키며 현장을 관리했습니다. 이에 기존 권리자였던 의뢰인은 점유를 되찾기 위해 용역 직원을 동원하여 펜스를 허물고 현장에 진입했습니다.
의뢰인의 입장에서는 자신의 권리를 되찾기 위한 정당한 행위라고 생각할 수 있겠지만 법에서는 이를 허용하지 않고 있습니다. 즉 비록 분쟁 과정에서 현장을 점거했지만, 이후 상대방이 약 한 달간 현장을 관리해 온 '사실상의 평온' 상태를 인정했습니다. 따라서 적법한 절차 없이 물리력을 동원해 현장에 진입한 행위는 건조물 침입 및 업무방해에 해당할 수 있는 것입니다.
결국 아무리 정당한 권리가 있더라도, 실력 행사를 통한 '자력구제'는 우리 법체계에서 매우 예외적인 경우에만 허용되는 것입니다. 특히 점유 침탈을 당한 후 상당한 시간이 지났다면, 자력구제권(자력탈환권)은 인정되기 어렵습니다.
3. 건조물침입 법적 분쟁, 감정적 대응보다 법률 전문가의 조력이 먼저입니다.
내 재산권을 침해당한 억울한 상황일수록 감정적인 대응은 건조물침입 등 더 큰 화를 부를 수 있습니다. 법원을 통한 적절한 권리구제가 아닌 권리 회복을 위한 행동이 오히려 자신을 피의자로 만드는 부메랑이 되어 돌아올 수 있기 때문입니다.
부동산 점유와 관련된 분쟁이 발생했다면, 가장 먼저 해야 할 일은 물리적 충돌이 아니라 법률 전문가와의 상담입니다. 사건의 사실관계를 면밀히 분석하고, 명도소송, 점유이전금지가처분 등 가장 효과적이고 합법적인 해결책을 찾는 것이 중요합니다. 복잡하게 얽힌 권리관계를 명확히 풀어내고 최선의 전략을 수립하여 소중한 재산권을 안전하게 지키시기 바랍니다.
만약 본 글을 읽고 추가적으로 궁금한 사항이 있으시거나 현재 건조물침입 문제로 법적 분쟁이 발생한 상황이시라면 아래 상담문의 전화로 연락주셔도 좋습니다.
상담문의 전화 02-956-4714
다만 현재 부동산 형사 분쟁 문제로 하루에도 2~3건 이상의 상담문의가 들어오고 있기 때문에 바로 상담이 어려운 점은 양해부탁드립니다. 순차적으로 상담예약을 잡고 있으므로 조금만 기다려 주시면 예약 순서에 따라 상담을 도와드리겠습니다.
