변호사가 알려주는 명도단행가처분 A to Z
'명도단행가처분' 신청, 이 2가지를 모르면 100% 기각됩니다
'명도단행가처분' 신청, 이 2가지를 모르면 100% 기각됩니다
안녕하세요. 10년차 부동산 전문 변호사로서 300건 이상의 부동산 사건을 성공적으로 마무리한 경험을 바탕으로, 임대인분들이 겪는 가장 어려운 문제 중 하나인 '월세미납 강제퇴거'와 '부동산 인도 거부' 문제에 대한 매우 강력하고 신속한 해결책을 소개해 드리고자 합니다. 바로 부동산명도단행가처분입니다.
1. ‘느린’ 명도소송, ‘빠른’ 부동산명도단행가처분
월세는 계속 밀리는데 임차인이 집을 비워주지 않을 때, 대부분의 임대인께서는 '명도소송'을 떠올리십니다. 하지만 명도소송은 1심 판결까지 최소 6개월 이상 소요되는 긴 싸움이며, 임차인이 항소라도 하면 분쟁은 하염없이 길어집니다. 그동안 임대인의 재산적, 정신적 피해는 눈덩이처럼 불어날 수밖에 없습니다.
이러한 상황에서 본안 소송(명도소송) 판결이 나기 전에 미리 부동산의 인도를 명하는 법원의 임시 결정을 받아내는 절차가 바로 부동산명도단행가처분입니다. 이는 임차인의 권리를 심각하게 제한할 수 있어 법원이 매우 예외적으로, 그리고 엄격한 요건 하에 인용하는 강력한 제도입니다.
최근 한 임대인께서 저희 사무실을 찾아와 답답함을 토로하셨습니다. 아래는 의뢰인의 상황을 각색한 상담 내용입니다.
[상담사례]
의뢰인은 2021년 임차인과 오피스텔 임대차 계약을 체결했습니다. 2년 뒤, 임차인은 주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 1회 사용하였고, 임대차 계약은 2년 더 연장되었습니다.
그리고 그 갱신된 기간이 만료될 무렵, 의뢰인과 임차인은 서로 합의하여 새로운 조건으로 임대차 계약을 체결했습니다. 보증금은 그대로 두되, 주변 시세를 반영하여 월세를 이전보다 5% 이상 증액하는 내용이었습니다.
문제는 이 새로운 계약 이후 발생했습니다. 임차인은 증액된 월세를 몇 달 내지 않더니, "이전 계약에서 5%를 초과하는 월세 인상은 무효"라고 주장하며 다시 기존의 낮은 월세만 입금하기 시작했고, 급기야는 그마저도 연체하기 시작했습니다. 의뢰인은 수차례 밀린 월세의 지급을 요청하고 계약 해지를 통보했지만, 임차인은 막무가내로 퇴거를 거부했습니다. 심지어 의뢰인은 자신이 거주하던 아파트의 계약 만기가 다가와 오피스텔에 입주해야 하는 절박한 상황이었습니다.
저는 의뢰인께 이 상황이 부동산명도단행가처분의 인용 가능성이 매우 높은 사안임을 설명드렸습니다.
2. 부동산명도단행가처분의 핵심 인용 요건
법원은 부동산명도단행가처분을 인용하기 위해 두 가지 핵심 요건에 대한 '고도의 소명'을 요구합니다.
1) 부동산을 돌려받을 권리가 명백한가?
임대인에게 임차인을 내보내고 부동산을 인도받을 권리가 있다는 점이 명백해야 합니다. 임대차 기간이 만료되었거나, 임차인의 차임 연체(주택의 경우 2기, 상가는 3기)를 이유로 임대차 계약이 적법하게 해지된 경우가 대표적입니다. 임차인이 주장하는 항변(예: 보증금 반환, 유익비 상환 등)이 법리적으로 이유 없음이 명확할수록 피보전권리는 뚜렷해집니다.
2) 보전의 필요성: 본안 판결까지 기다릴 수 없는 절박한 사정이 있는가?
본안 소송 판결까지 기다릴 경우 임대인에게 회복하기 어려운 손해가 발생하거나 가혹한 부담을 지우게 되는 특별한 사정이 있어야 합니다. 예를 들어, 임대인이 해당 주택에 직접 거주해야만 하는 절박한 상황이거나, 임차인의 불법 점유로 인해 막대한 재산적 손해가 지속적으로 발생하는 경우 보전의 필요성이 인정될 수 있습니다.
3. 계약갱신요구권 사용 후 ‘새로운 합의’는 5% 증액 제한을 받지 않습니다.
위 상담사례의 핵심 쟁점은 '계약갱신요구권을 1회 사용한 이후, 임대인과 임차인이 완전히 새로운 조건으로 합의하여 체결한 계약'에도 5% 증액 제한(전월세상한제)이 적용되는지 여부였습니다.
결론부터 말씀드리면, 적용되지 않습니다.
주택임대차보호법상 계약갱신요구권은 '1회에 한하여' 행사할 수 있습니다. 임차인이 이 권리를 이미 사용했다면, 그 이후의 계약은 법에 의해 강제되는 '갱신'이 아니라, 당사자의 자유로운 의사에 따라 조건을 합의하는 '새로운 임대차 계약'이 됩니다. 따라서 이 새로운 계약에는 5% 증액 제한 규정이 적용되지 않는 것이 법원의 일관된 태도입니다.
상담사례의 임차인은 이미 계약갱신요구권을 사용했으므로, 이후 증액된 월세 계약은 양 당사자의 합의에 따른 유효한 '신규 계약'입니다. 임차인의 주장은 법리적으로 이유가 없으며, 증액된 월세를 기준으로 차임 연체가 발생했으므로 계약 해지는 적법합니다.
4. 신속한 권리 회복, 부동산 전문 변호사와 함께해야 하는 이유
부동산명도단행가처분은 매우 강력한 만큼, 법원의 문턱 또한 매우 높습니다. '피보전권리'와 '보전의 필요성'을 서면만으로 판사가 명확히 확신할 수 있도록 논리적이고 설득력 있게 주장하고, 이를 뒷받침할 객관적인 자료를 완벽하게 제출해야 합니다.
임차인의 예상되는 반박(예: 보증금 동시이행 항변, 권리금 주장, 필요비/유익비 상환 청구 등)을 미리 예측하고 법리적으로 완벽하게 방어하는 전략 또한 필수적입니다.
성공적인 부동산명도단행가처분 인용을 위해서는 300건 이상의 부동산 분쟁을 해결해 온 저와 같은 부동산 전문 변호사의 조력이 반드시 필요합니다. 차임 연체와 무단 점유로 고통받고 계시다면, 더 이상 혼자 고민하지 마시고 지금 바로 상담의 문을 두드리시기 바랍니다.
신속하고 정확한 법률 서비스로 여러분의 소중한 재산권을 지켜드리겠습니다.
상담문의 02-956-4714
https://booking.naver.com/booking/6/bizes/182629