상가권리금 분쟁 답변서 작성과 대응에 중요 포인트
상가권리금 반환청구 소송에서 임대인인 피고의 전략
어려운 사정에서 “소장 받았는데 잠이 안 옵니다”라며 찾아오시는 분들이 있습니다. 당장 가게·건물 운영도 버거운데, 낯선 법원 서류까지 손에 쥐면 마음이 무너질 수밖에 없습니다.
그런데도 상담을 마치고 “이제 뭘 해야 할지 알겠습니다. 감사합니다”라고 말해주실 때가 있습니다. 그래서 이 글을 씁니다. 광고를 위한 글이 아니라, 소장을 받은 도움이 필요한 ‘피고’가 당장 필요한 정리와 방향을 빠르게 잡을 수 있도록 돕기 위한 기록입니다.
1. “권리금 2,000만 원 돌려달라” 소장… 피고가 가장 먼저 해야 할 일
최근 상담 중에도, 임차인이 “계약이 깨졌으니 상가권리금을 반환하라”는 취지로 소송을 제기했고, 임대인(피고)이 소장을 받은 상황이 있었습니다. 이때 임대인인 피고가 먼저 할 일은 단순합니다.
청구원인이 무엇인지(부당이득? 원상회복? 손해배상?)
임차인이 주장하는 상가권리금의 성격이 무엇인지(시설비? 영업양도? 자리값?)
계약이 왜 종료되었는지(누가 먼저 해제/해지 주장했는지, 귀책이 누구인지)
그리고 무엇보다 답변서 제출 기한을 놓치지 않아야 합니다. “나중에 설명하면 되겠지” 했다가, 초반 프레임을 원고 주장대로 내주는 경우가 많습니다.
2. 권리금은 “원칙적으로” 자동 반환이 아니다
대법원은 영업용 건물 임대차에 수반해 지급되는 권리금의 성질을, 보증금처럼 “맡겨둔 돈”이라기보다 영업시설·비품, 거래처·신용·노하우, 위치상 이점 등 재산적 가치의 양도/이용대가로 봅니다.
그래서 임대인이 특별한 사정 없이 당연히 반환의무를 지는 구조가 아니라는 취지입니다.
대법원은 임차인이 입점하지 않은 상태에서 계약 해제를 주장하며 권리금 반환을 요구한 사안에서 임대인 측 사정으로 그 재산적 가치를 양도할 수 없었다거나 이용할 수 없었다는 등의 ‘특별한 사정’이 주장·증명되지 않으면 임대인은 원칙적으로 반환의무가 없다고 보고 있습니다.
즉, 피고는 “왜 내가 돌려줘야 하냐”를 감정으로 주장하기보다, ‘특별한 사정이 없다’는 법리 구조에 맞춰 사실관계를 정리해야 합니다.
3. 피고(임대인) 방어 포인트 체크리스트 6가지
상담에서 제가 피고에게 먼저 요청하는 정리 항목입니다.
임차인이 실제로 입점/영업을 했는지(못 했다면 사유는 누구에게 있는지)
계약서 특약(해제권 배제, 전대 허용, 승계 조항 등) 문구
임차인이 보증금 잔금·차임을 이행했는지(미이행이라면 경위)
임대인이 점포를 사용·수익할 수 있게 제공했는지(인도 가능 상태, 하자, 사용 제한)
임차인이 주장하는 상가권리금 내역이 특정되는지(“그냥 권리금”은 위험합니다)
카톡/문자/내용증명에 “해제”, “포기”, “반환 약속” 같은 표현이 있는지
이 중 하나만 잘못 정리돼도, 소송에서 상가권리금이 “선지급 차임”처럼 보이거나, 임대인이 반환을 약속한 것처럼 오해될 수 있습니다.
4. 소장을 받은 임대인은 “빨리 합의”보다 “정확한 쟁점정리”가 먼저
상가권리금 분쟁 소장을 받은 피고에게 가장 위험한 선택은, 내용도 정리되지 않은 상태에서 “일단 일부라도 주고 끝내자”는 결론을 내리는 것입니다.
특별한 사정이 없으면 임대인이 원칙적으로 반환의무를 지지 않을 수 있는 구조가 분명 존재합니다. 다만 그 구조에 내 사건이 들어가는지 여부는, 계약서·종료 경위·증거 정리로만 판단됩니다.
지금 상가권리금 반환 청구로 소장을 받으셨다면, 혼자 끙끙대기 전에 “내 사건의 사실관계가 법리가 요구하는 쟁점과 어떻게 연결되는지”부터 점검해 보시길 권합니다. 필요한 자료를 갖고 오시면, 피고 입장에서 답변서 방향과 핵심 증거 정리(무엇을 내고 무엇을 내지 말아야 하는지)까지 차분히 안내드리겠습니다.
만약 현재 상가권리금 소장을 받아 밤잠을 이루지 못하는 중이시거나 점유취득시효 문제로 소송이 임박한 분들이시라면 아래 상담문의 전화로 연락주셔도 좋습니다.
상담문의 02-956-4714
다만 현재 부동산 소송과 관련하여 매일 5~6건 이상 상담문의가 들어오고 있어 미리 상담예약을 해주셔야만 상담이 가능한 점 양해부탁드립니다.
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