전세사기 수법: 보증금 못 받으면 형사고소 가능할까
전세사기 수법과 보증금 미반환, 민사·형사 대응법
최근 전세사기 피해를 입은 세입자라면, 이 글은 끝까지 읽어보실 필요가 있습니다.
저희 사무소에 상담 오시는 분들 고민도 대체로 같습니다.
예를 들면,
“계약 만기인데 보증금을 못 받았고, 임대인이 다른 집을 팔아버렸다는데 제가 할 수 있는 게 있나요?”
“내용증명 보내니 임대인이 가족 명의로 돌려놨다고 해서 더 불안합니다”
“임대인이 ‘곧 줄게’만 반복하다가 연락이 끊겼는데 형사고소가 도움이 될까요?”
같은 문제입니다.
아래에서는 이와 같이 ‘보증금 미반환 + 임대인의 다른 부동산 처분’ 상황에서, 세입자 입장에서 어떻게 하면 효과적으로 보증금을 반환받을 수 있을지 최대한 자세하게 알려드리도록 하겠습니다.
상담 사례: 보증금 미반환 직후 임대인이 다른 부동산을 처분한 경우
얼마 전 제 상황과 유사한 상담이 있었습니다. 계약 만기 후 보증금을 받지 못했고, 임대인은 “자금이 없다”고 하면서도 본인 소유의 다른 오피스텔을 매도해버린 정황이 확인된 사안이었습니다.
매수인은 특수관계인으로 의심되고, 매매대금이 어디로 갔는지도 불명확하다는 점이 불안을 키웠습니다. 이런 흐름이 바로 많은 피해자들이 말하는 전세사기 수법의 전형적 사례 중 하나로 거론됩니다.
핵심은 “임대인이 돈이 없어서 못 준다”가 아니라, (1) 우리 보증금채권이 현실적으로 집행될 수 있는 상황에서 (2) 임대인이 집행을 피하려는 목적 아래 (3) 재산을 숨기거나 허위로 옮긴 행위인지입니다. 강제집행면탈죄는 강제집행을 면할 목적으로 재산을 은닉·손괴·허위양도하거나 허위 채무를 부담해 채권자를 해한 경우를 처벌합니다.
1. 강제집행면탈죄: “다른 부동산 매각”만으로 바로 처벌되지는 않습니다
세입자 입장에서 가장 먼저 떠올리는 죄명이 강제집행면탈죄입니다. 다만 임대인이 다른 부동산을 처분했다는 사정만으로 강제집행면탈죄가 성립하는것은 아닙니다. 대법원은, 본안소송·가압류 등 강제집행을 받을 우려가 있는 객관적 상태에서 면탈 목적으로 재산을 은닉·허위양도 등 하여 채권자를 해할 위험이 있으면 성립할 수 있고, 실제 손해 결과까지 필요하지는 않다고 봅니다. 또한 그 당시를 기준으로 채무자에게 집행을 확보할 충분한 다른 재산이 없었다면 위험성이 인정되는 방향으로 판단합니다.
그렇다면 “다른 부동산을 팔았다”는 사실만으로는 부족할 수 있습니다. 예컨대 정상적인 시가 매매로 제3자에게 진짜로 팔고(진의 매매), 대금이 금융계좌에 남아 있어 압류가 가능하다면, 곧바로 ‘허위양도·은닉’으로 단정되기 어렵습니다. 또한 대법원 판례 취지상 “진의로 양도했다면 강제집행면탈죄의 허위양도·은닉에 해당하지 않는다”고 결론이 내려질 가능성이 높습니다.
반대로, 특수관계인에게 헐값 양도, 매매대금 흐름 은폐, 차명 분산, 소송·가압류 직전의 급격한 처분 같은 사정이 쌓이면 전세사기 수법으로 의심될 소지가
커지고, 강제집행면탈죄 성립 가능성도 함께 검토될 수 있습니다.
2. 사기죄(전세사기)로 이어지는 지점: 계약 “당시” 무엇을 숨겼는지가 핵심입니다
형사책임을 검토할 때 강제집행면탈죄만 보시면 오히려 놓치는 부분이 생깁니다. 전세사기 사건에서 더 본질적인 쟁점은 종종 “계약 당시부터 반환할 의사·능력이 없었는지, 중요한 위험을 숨겼는지”입니다.
전세사기 피해자 지원 특별법도 피해자 요건 판단에서 “임대인 등의 기망”, “반환 능력 없는 자의 주택 양도”, “반환 능력 없이 다수 주택 취득·임대 등”과 같은 사정을 명시하고 있습니다. 실무적으로도 선순위 권리관계, 다중 임대차 구조, 돌려막기 정황, 보증금 반환재원 부재 등이 결합되면 전세사기 수법으로서 사기죄 판단이 쟁점이 되는 경우가 많습니다.
여기서 중요한 포인트는 “결과적으로 못 준 것”만으로 사기라고 단정하기 어렵고, 계약 체결·갱신 시점의 인식과 고지 내용이 증거로 정리되어야 한다는 점입니다(등기부, 확정일자, 선순위 임차보증금 내역, 문자·통화, 중개 과정 자료 등).
3. 강제집행면탈·사기 외 추가 형사책임 가능성: 회생절차, 체납처분 면탈까지
임대인이 회생절차·개인회생을 밟는 국면이라면 이야기가 달라질 수 있습니다. 채무자회생법은 채권자를 해할 목적으로 재산을 은닉·손괴하거나 불이익하게 처분하는 행위 등을 하고 회생절차개시(또는 개인회생절차개시) 결정이 확정된 경우 처벌 규정을 두고 있습니다.
또 임대인이 국세·지방세 체납으로 압류·공매가 걸린 상황에서 재산을 숨기거나 거짓 계약을 하면, 조세범처벌법(국세) 또는 지방세기본법(지방세)상 체납처분 면탈 규정이 문제될 여지도 있습니다. (지방세기본법 제103조, 전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 제3조)
즉, ‘보증금 사건’은 민사만의 문제가 아니라, 사건 흐름에 따라 전세사기 수법으로 평가될 수 있는 여러 형사 쟁점이 동시에 열릴 수 있습니다.
4. 세입자가 지금 바로 점검할 체크리스트와 상담 안내
제가 세입자 입장에서 가장 강조드리고 싶은 것은 “감정적으로 고소부터”가 아니라, 형사와 민사를 동시에 엮어 증거·절차를 정리해보는 것입니다. 강제집행면탈죄는 ‘집행 우려가 있는 상태’와 ‘면탈 목적’이 핵심이므로, 내용증명·소송 제기·가압류 준비 시점, 임대인의 처분 시점이 정확히 정리되어야 합니다.
사기죄는 계약 당시 자료가 결정적이므로, 중개대화·광고내용·선순위 내역 설명 여부 등을 빠르게 확보하셔야 합니다.
저희 법률사무소는 전세보증금(전세사기) 사건에서 보증금 회수 전략(민사)과 형사 고소 전략을 함께 설계해 드립니다. 사건마다 유리한 죄명과 입증 포인트가 달라, 서류 한 장·문자 한 줄이 결론을 바꾸는 경우가 많습니다.
상담문의 02-956-4714
다만 현재 하루에 3~4건 이상 상담 문의가 들어오고 있는 관계로 순차적으로 상담을 잡고 있는 점 양해부탁드립니다.
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