불법증축 건물 임대인 손해배상 청구, 핵심 방어전략
불법증축 고지 논란: 임대인 민사책임 줄이는 방법
임차인이 사기죄로 고소했는데 무죄가 나왔습니다. 이제 민사도 끝난 것 아닌가요?
구청 시정명령 때문에 임차인이 영업을 접었다는데, 권리금·인테리어비·휴업손해까지 제가 다 물어야 하나요?
불법 부분은 전 임차인이 한 건데, 저는 몰랐습니다. 그래도 임대인 책임이 되나요?
이 글은 불법증축을 이유로 임차인이 손해배상을 요구하는 경우, 임대인 입장에서 무엇을 점검하고 어떻게 대응할지 정리한 안내 글입니다.
1. 임대인이 가장 먼저 확인해야 할 핵심 쟁점
임대차 분쟁에서 출발점은 단순합니다. 임대인은 목적물을 인도하고, 임대차 기간 동안 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담합니다(민법 제623조).
따라서 임차인이 “점포를 적법하게 영업할 수 없었다”, “시정명령으로 영업을 중단했다”고 주장하면, 민사에서는 임대인의 위 의무 위반(채무불이행) 여부가 중심 쟁점이 됩니다. 특히 불법증축 또는 위반건축물 이슈가 있으면, ‘영업 가능 상태’ 자체가 흔들리기 때문에 분쟁이 커지는 경우가 많습니다.
2. 형사 무죄여도 민사 손해배상이 남는 이유
형사재판에서 유죄 인정은 “합리적 의심이 없을 정도”의 엄격한 증명이 필요하고(형사소송법 제307조 제2항) “범죄사실의 증명이 없는 때”에는 무죄가 선고됩니다(형사소송법 제325조).
문제는, 무죄가 나왔다는 사정이 곧바로 “임대인이 민사상 책임이 없다”는 의미로 직결되지는 않는다는 점입니다.
즉 임차인이 사기죄로 고소했다가 무죄가 나오더라도, 민사에서는 “임대차 목적에 맞는 사용·수익 상태를 제공했는지”가 별도로 판단될 수 있습니다. 이때 불법증축 문제는 민사에서 임차인의 손해 주장(휴업손해, 인테리어비 등)에서 임차인이 가장 많이 주장하는 사유입니다.
3. 불법건축(증·개축) 이슈에서 임대인의 방어 포인트
임대인 입장에서 실무적으로 중요한 방어 포인트는 크게 3가지입니다.
첫째, ‘위반 상태’가 임차인의 업종 운영을 사회통념상 불가능하게 만들었는지입니다. 예컨대 행정청의 시정명령·영업신고 취소·허가 반려가 실제로 발생했는지, 그 원인이 건물의 위반 상태(예: 불법증축)인지가 핵심입니다.
둘째, 손해가 인정되더라도 범위가 무한정 확대되는 것은 아닙니다. 판례는 보통 “대체 점포를 마련하기 위해 합리적으로 필요한 기간” 정도로 휴업손해를 제한하는 식으로 손해 범위를 제한합니다.(예: 2~3개월 인정 사례).
셋째, 임차인 측에도 손해 확대에 기여한 사정이 있으면, 법원은 책임 비율을 제한하는 방식으로 조정하는 경향이 있습니다(공평의 원칙). 결국 임대인 방어는 “책임 자체를 부정”하는 방향과 함께, “책임이 인정되더라도 손해 범위를 줄이는 방향”이 함께 설계되어야 합니다.
4. 실제 판결이 보여주는 손해배상 인정 구조
임대인에게 불리하게 흘러간 전형적 구조는 아래와 같습니다.
점포 자체가 위법 상태여서 정상 영업이 어렵다고 본 경우 - 부산지방법원은 주차장 진입로를 막아 점포로 만든 사안에서, 점포가 위법건축물로 언제든 철거 시정명령이 내려질 수 있어 통상 사용·수익 상태가 아니라고 보았고(민법 제623조 위반), 임차인이 지출한 권리금·인테리어 등 일부를 손해로 인정하되 책임을 50%로 제한했습니다.
행정처분으로 영업이 중단된 경우(휴업손해 + 권리금/인테리어 일부) - 대위반건축물 이슈로 영업신고가 취소된 사안에서 임대인의 사용·수익 유지의무 위반을 인정하면서, 휴업손해를 “대체 점포 마련에 필요한 3개월”로 제한하고, 권리금·인테리어 손해도 운영 기간 등을 고려해 70%만 부담하도록 제한했습니다.
또 다른 사건에서도 불법 부분이 주방·화장실 등 핵심시설을 포함했다는 점을 들어 책임을 인정하되, 휴업손해 기간을 2개월로 제한하고 권리금도 70%만 인정했습니다.
영업중단 기간의 휴업손해 산정이 구체적으로 인정된 경우 - 개발제한구역 위반 증축 하자 때문에 원상복구 공사로 장기간 영업이 중단된 사안에서, 임대인의 채무불이행을 인정하고 휴업손해 및 영업 재개 비용을 상당 부분 인정했습니다.
요지는 명확합니다. 법원은 불법증축 자체를 ‘형사적 기망’으로 볼지와 별개로, 민사에서는 “임대차 목적을 달성할 상태였는지”를 중심으로 손해배상 책임을 판단합니다.
5. 임대인 대응 체크리스트와 상담 안내
임차인으로부터 “민사로 손해배상 청구하겠다”는 통지를 받는 순간, 임대인 입장에서는 다음 자료를 우선 정리하시는 것이 유리합니다.
1) 건축물대장, 위반건축물 표기 여부, 시정명령·영업정지(취소) 등 행정처분 문서
2) 임대차계약서/특약(현 상태 임대, 용도, 원상복구 조항), 중개 과정의 설명자료
3) 임차인의 손해 내역(권리금 계약서, 인테리어 견적·영수증, 매출자료) 중 과장 가능 항목 선별
4) 임차인의 손해 확대 사정(업종 변경, 허가요건 미확인, 공사·이전 지연 등) 정리(책임 제한 포인트)
5) 가장 중요한 결론: “책임 부정”과 “손해 범위 축소”를 동시에 목표로 한 협상/소송 전략 수립
저희 사무소는 임대인(건물주) 측 임대차 분쟁에서, 사실관계 정리 단계부터 손해 항목별 방어(휴업손해 기간, 권리금/인테리어 인정 범위, 책임비율 제한)까지 실무적으로 설계해 드리고 있습니다. 특히 불법증축 관련 분쟁은 초동 대응에 따라 손해액이 크게 달라질 수 있어, 내용증명을 받으신 즉시 상담을 권해드립니다.
상담문의 02-956-4714
마지막으로, 현재 모든 상담은 대표변호사가 직접 진행하고 있어 사전 상담예약을 하셔야만 접수 순서대로 순차 상담이 가능합니다. 문의 시 사건 개요(임대차 기간, 업종, 행정처분 유무, 형사 결과)를 간단히 정리해 주시면 상담이 훨씬 효율적입니다.
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