월세 세입자 퇴거 요청, 계약만료 후 버티기 대응법
월세 세입자 퇴거 요청, 상가 임대차 종료 후 체크리스트
현재 계약기간이 종료되었음에도 퇴거하지 않은 세입자로 인해 막막한 상황에 처한 분들에게, 제가 현장에서 반복적으로 겪어온 대응 노하우와 법원 판단의 핵심 포인트를 공개드립니다. 특히 상가 임대인 입장에서
“보증금은 공탁까지 했는데, 왜 명도가 안 되나”
"그 기간 임대료는 약정 월세가 아니라 감정(시세) 임료로 받을 수 없나”
라는 질문이 매우 많습니다.
보증금 공탁까지 했는데도 점포를 비워주지 않았습니다
얼마 전 제게 들어온 월세 세입자 퇴거 요청 상담은 다음과 같았습니다. 임대차기간이 만료된 상가 점포에서 세입자가 “보증금 받기 전엔 못 나간다”며 계속 점유하고 있었습니다. 임대인은 분쟁을 빨리 끝내고자 보증금을 법원에 공탁했는데도, 세입자는 열쇠를 넘기지 않고 영업(또는 집기 적치)을 이어갔습니다.
이때 임대인의 관심은 대체로 두 가지입니다.
1) 명도(인도)를 어떻게 현실화할지, 2) 그 기간 손해를 약정 월세가 아니라 ‘실질임료(감정 임료)’로 받을 수 있는지입니다.
1. 법원이 먼저 보는 핵심: “보증금 반환 전에는 임대차가 존속하는 것으로 본다”
상가임대차에서는 임대차가 종료되었더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 본다는 규정이 있습니다. 이 조항의 취지는, 임차인의 보증금 회수를 실질적으로 보호하려는 데 있습니다.
그래서 대법원은, 상가임대차가 종료된 후 임차인이 보증금을 반환받기 전까지 점포를 점유·사용하더라도, 원칙적으로 시가(감정임료) 상당의 부당이득이 성립한다고 보기 어렵고, 임차인은 통상 종전 계약에서 정한 차임(약정 월세)만 부담한다고 판단합니다.
실제 하급심도 같은 취지로, 임대인이 “약정 월세보다 높은 적정(시세) 월세를 달라”는 청구를 배척합니다.
즉, 많은 사건에서 월세 세입자 퇴거 요청을 하더라도 “보증금이 반환되거나 공탁되기 전까지는 임대인이 곧바로 감정한 높은 임료를 얻기 어렵다고 보아야 하는 것입니다.
2. 보증금 ‘공탁’까지 했다면: 그 다음부터는 ‘실질임료’ 청구 여지가 생깁니다
그렇다면 질문의 핵심인 “공탁했는데도 안 나가면 감정임료를 청구할 수 있나”는 어떻게 볼까요.
임대차 종료 후 임차인의 인도의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행으로 정리되는 것이 일반적이고, 임대인이 보증금 반환을 이행하거나 적법한 이행제공을 해서 임차인의 동시이행항변권을 깨기 전에는, 임차인의 점유가 곧바로 불법점유가 되지 않습니다.
다만 임대인이 보증금 반환(또는 적법한 이행제공)으로 동시이행항변권을 상실시켰는데도 임차인이 계속 버틴다면, 그 시점부터는 불법행위가 될 수 있습니다.
여기서 공탁이 ‘적법한 이행제공’으로 인정되는지가 핵심입니다. 공탁금이 “돌려줘야 할 보증금 전부(공제 포함)”에 못 미치는 일부 공탁이면 효력이 부정될 수 있습니다.
반대로, 공탁이 적법하고 임차인이 그 사실을 알 수 있는 상태가 되면(통상 소송 서면 송달 등), 그 이후 점유에 대해 손해배상 청구를 할 수 있는 가능성이 높아집니다.
이 구간에서는 손해액을 “임료 상당액”으로 보게 되므로, 사안에 따라 감정평가(실질임료)로 손해액을 특정하는 전략이 시도될 수 있습니다.다만 실제 재판에서는 약정 월세가 강한 기준점으로 작동하는 경우도 많아, 감정임료 전부가 그대로 인정될지는 점유·사용 형태, 시세 변동, 약정 월세의 현저한 저가성 등 입증에 따라 달라질 수 있습니다.
결론적으로, 월세 세입자 퇴거 요청 사안에서 “공탁 후 실질임료 청구”는 원칙적으로 가능성 검토 대상이지만, (1) 공탁의 적법성, (2) 임차인의 동시이행항변권 상실 시점, (3) 실제 사용·수익 여부가 모두 충죽되어야 하는 것입니다.
3. 임대인 실무 체크포인트: ‘명도’와 ‘금전청구’는 함께 설계해야 합니다
상가 임대인 입장에서 저는 보통 아래 순서로 사건을 설계합니다
1) 보증금 정산표 확정: 연체차임·관리비·원상회복 등 공제 항목을 “증거로” 정리합니다. 공탁이 일부로 평가되면 전체 전략이 흔들릴 수 있습니다.
2) 공탁 점검: 공탁원인·금액·상대방 특정이 적정한지 검토합니다.
3) 사용·수익 입증: 임차인이 영업을 멈추고 단순 점유만 하는 경우, 부당이득 자체가 부정될 수 있어(“실질적 이득” 쟁점) CCTV, 카드매출, 전기 사용량 등으로 사실관계를 확인하는 것이 중요합니다.
청구 구조 분리: (1) 인도청구(명도)와 (2) 금전청구(차임/손해)를 동시에 설계하되, “보증금 반환 전 구간”과 “이행제공 이후 구간”을 나누어 주장하는 것이 좋습니다.
이런 틀이 잡히면, 월세 세입자 퇴거 요청을 단순한 감정 싸움이 아니라 “증거와 시점의 싸움”으로 바꿀 수 있습니다.
4. 마무리: 월세 세입자 퇴거 요청, 빠를수록 선택지가 넓습니다
상가 분쟁은 시간이 지날수록 공실·재임대 지연 손실이 누적되고, 반대로 임차인도 “버티는 기간”이 길어질수록 협상력이 생겼다고 느끼는 경향이 있습니다. 그래서 월세 세입자 퇴거 요청은 초기에 보증금 정리(공탁 포함)와 명도 전략을 같이 세우는 것이 비용 대비 효과가 큰 편입니다.
현재 저희 사무소에는 상가 임대인의 임차인 퇴거 관련 상담문의가 매일 2~3건 이상 들어오고 있어, 사건 검토 시간을 확보하려면 사전 상담예약을 해주셔야 순차적으로 상담이 가능합니다. 상담 시에는 임대차계약서, 연체 내역, 공탁서(또는 공탁 예정 산정표), 점포 사용 현황 자료를 준비해 주시면 쟁점 정리가 훨씬 빨라집니다.
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