외국인의 베트남 아파트 매매
베트남 아파트 외국인간 거래 제한 및 현지인 매각 규정
베트남에서 외국인에게 아파트 판매를 허가하면서 한 때 한국에서도 베트남 아파트 구입 붐이 일기도 했었다. 당시 외국인이 매입한 아파트를 현지인에게 팔 수 없다는 이야기가 있었다. 이는 외국인의 부동산 소유 비율을 관리하려는 베트남 정부의 초기 규정 해석에서 비롯된 오해였다. 외국인이 보유한 아파트를 현지인에게 판매하지 못한다는 해석이 있었던 이유는, 외국인 소유 한도(한 프로젝트 내 30%)를 유지하기 위한 제한 때문이다. 외국인 간 거래에서 외국인 소유 한도가 초과된 프로젝트의 경우 거래가 제한되었고, 이로 인해 가격 폭락 우려가 제기되기도 했다.
베트남에서 외국인의 부동산 소유와 관련된 초기 법령에서는 외국인이 보유한 부동산을 다시 매각할 때 외국인 소유 한도(한 프로젝트 내 30%)를 유지하기 위해 몇 가지 제한 규정을 두고 있었다. 시간이 지나면서 정책이 체계화되고 구체화되면서 재판매 등의 거래가 진행되고 있는 상태이다. 이와 관련한 외국인의 재판매와 관련된 규정을 살펴보았다.
1. 외국인의 부동산 소유 제한
외국인 소유 한도에 제한은 유지되고 있다. 한 아파트 단지 또는 프로젝트 내에서 외국인이 소유할 수 있는 아파트 비율은 전체 유닛의 30%를 초과할 수 없는 것이다. 또한 외국인이 상업용 건물(빌라, 연립주택 등)을 소유하는 경우, 같은 지역 내 최대 소유 비율은 10%로 제한된다.
외국인 부동산 소유 시행 초기에, 외국인이 소유한 아파트를 다시 판매할 때, 이미 외국인 소유 한도가 초과된 프로젝트의 경우 외국인에게만 매각할 수 있다는 해석이 있었다. 이로 인해 외국인이 현지인에게 판매하지 못한다고 오해한 사례가 있었던 것이다.
2. 베트남 주택법(Law on Housing) 2014년 개정 이후 외국인의 부동산 소유는 명확히 규정되었다.
외국인도 베트남 시민(현지인) 또는 다른 외국인 모두에게 부동산을 매각할 수 있다. 단, 해당 프로젝트에서 외국인 소유 한도를 초과하지 않아야 한다.
외국인이 소유한 아파트를 현지인에게 판매하는 것은 법적으로 가능하며, 현지인의 구매는 외국인 소유 비율에 영향을 미치지 않는다. 예를 들어, 외국인이 보유한 아파트를 현지인에게 매각하면, 해당 아파트는 외국인 소유 비율에서 제외된다. 하지만, 외국인이 외국인에게 아파트를 매각하려는 경우, 해당 단지가 이미 외국인 소유 한도를 초과한 상태라면 매각이 불가능하다. 이 규정은 외국인 소유 비율을 관리하기 위해 도입되었다.
3. 현지인에게 매각하는 것에는 아무런 문제가 없다. 그 이유는 현지인은 소유 한도에 제한이 없기 때문이며, 현지인은 외국인 소유 한도(30%)와 관계없이 프로젝트 내 아파트를 구매할 수 있는 것이다. 따라서 외국인이 소유한 아파트를 현지인에게 판매할 때는 법적 제한이 없다.
실제로 외국인이 소유했던 아파트가 현지인에게 매각되면, 해당 유닛은 외국인 소유 비율에서 제외된다. 이는 프로젝트 내 외국인 소유 한도를 유지하는 데 기여하는 것이다.
4. 법적 제한이 존재하는 경우
가. 외국인이 외국인에게 판매하려는 경우, 해당 단지가 외국인 소유 한도를 초과했다면 매각이 불가능하다.
나. 소유권 이전 절차 미완료된 경우에도 법적인 제한이 발생할 수 있다. 핑크북 발급 전 상태에서는 매각이 제한되거나, 핑크북 발급 지연으로 인해 소유권 이전이 이루어지지 않을 수 있는 것이다.
다. 개발사 또는 지방정부의 규제로 매매가 제한되는 경우도 있다. 일부 지방 정부나 개발사는 초기 외국인 소유 프로젝트의 안정화를 위해 거래 제한을 요청했을 수 있다. 그러나 이는 전국적으로 적용되는 법적 규정은 아니다.
결론
초기 법령에서 외국인의 소유 한도를 엄격히 관리하려는 규정은 외국인 간 거래에 주로 적용되었다. 외국인이 현지인에게 매각할 수 없다는 것은 사실이 아니며, 외국인이 소유한 아파트를 현지인에게 매각하는 것은 해당 프로젝트의 외국인 소유 비율이 30%를 초과하지 않는 한도내에서 법적으로 가능하며, 소유권 이전 절차와 세금 납부만 정상적으로 이루어지면 문제가 없다고 할 수 있겠다.
현지인의 구매는 외국인 소유 비율 관리에도 긍정적인 영향을 미치며, 현재 베트남 부동산 시장은 규정과 절차가 보다 체계적으로 개선된 상태이다.
다음에는 외국인 부동산 소유권에 해당하는 핑크북을 발급받은 외국인이 정상적으로 매매를 하는 절차와, 아직 핑크북을 발급받지 않은 경우 매매시 주의사항에 대해 살펴보고자 한다.
