땅부자 존재, 차이가 나는 이유
중국의 ‘사회주의 시장경제’ vs 베트남의 ‘사회주의 지향 시장경제’
중국과 베트남, 두 나라는 모두 '토지는 국민, 국가의 것”이라는 헌법적 원칙을 갖지만, 시장에 내보내는 권리의 범위와 방식이 다르게 설계되면서 체감 결과가 확 달라졌다.
1. 같은 출발선, 다른 규칙
중국에서는, 헌법과 토지관리법에 따라 도시 토지는 국유이며, 농촌과 교외의 토지는 집체(집단)의 소유한다. 개인은 토지 소유가 아니라 사용권을 유상·유기한으로 받는다(주거 70년, 공업·교육 50년, 상업 40년 등). 농촌 토지는 집체 소유라 개인 간 자유로운 매매가 크게 제한된다.
한편, 베트남에서 토지는 전 국민 소유(국가가 대표)이되, 개인 또는 기업이 받는 토지사용권(LURC, 일명 레드북)에 양도, 상속, 저당, 임대 등 사권(재산권)에 가까운 권능을 넓게 부여했다. 그래서 사용권 그 자체가 시장에서 활발히 돈다.
결국 같은 '공공 소유'라는 간판 아래, 중국은 공공 관리와 기간부 사용권을 중심으로 운용하는 반면, 베트남은 사용권의 ‘사권화와 유통성 확대'로 방향을 잡은 것이다.
2. 노선과 정책 포인트의 차이
가. 노선의 언어의 차이
중국 : '사회주의 시장경제'
시장을 활용하지만, 국가과 집체의 토지 지배 구조를 유지하면서 용도와 기간 규율과 집체 통제를 강화한다. 특히 최근엔 농촌 집체의 책임과 감사를 명확히 하는 농촌집체경제조직법(2025.5.1 시행)으로 ‘농민 권익 보호 + 집체 거버넌스’에 방점이 찍혔다.
베트남 : '사회주의 지향 시장경제'
도이머이(Đổi Mới) 정책 시행 이후, 시장기제를 점차 넓혀왔고, 2013년 헌법·토지법 체제를 바탕으로 2024년 토지법(2025.1.1 시행)에서 사용권의 거래, 담보, 상속 등 유통성을 더 명확히 하고, 재외 베트남인의 권리까지 확대한다는 식으로 시장접속성을 더욱 키워 나가고 있다.
나. 지방정부 재정과 개발방식의 차이
중국은 1990년대 이후 국유지 사용권 입찰, 경매(특히 도시)와 토지개발 이익이 지방재정과 맞물리며 정부와 대형 디벨로퍼 중심 구조가 공고화되었다. 개인이 농촌 토지를 자유롭게 매집하여 전용하기는 구조적으로 어렵다(집체 소유와 허가 절차).
반면, 베트남은 LURC(사용권)가 개인나 중소 개발자에게도 담보→자금조달→전용·분할→양도의 경로를 열어준다. 제도상 국가가 대표자지만, 시장 참가자(개인 또는 기업)의 역할이 훨씬 넓은 것이다.
다. 대외개방·법제의 진화 방향
중국은 농촌 토지에서 '소유, 계약, 경영의 3권 분리' 등 점진 개혁으로 생산성·금융접속을 늘리는 중이지만(담보화 확대 시범 등), '집체 소유'라는 큰 틀은 유지한다.
한편 베트남은 WTO와 FTA 확대로 대외 신뢰성을 중시하며, 토지법 체계를 투명성 확보와 예측 가능성 확대쪽으로 다듬는 흐름이다. (가격결정, 회수 및 보상 절차, OV 권리 확대).
3. 자산 축적의 가능성
중국에서, 개인 자산축적의 중심은 건물과 분양권이고, 토지는 기간부 사용권과 집체 제약에 묶여 있다. 결국 '개인 지주형 땅 부자'가 구조적으로 커지기 어려운 구조인 것이다.
반면, 베트남은 사용권의 사권성과 유통성이 커서 개인 단위 토지 집적을 통한 개발이익 실현 경로가 많다. 이 점이 현장에서 '땅 부자’가 눈에 띄는 이유라 할 수 있겠다.
같은 사회주의라도 중국은 공공관리와 집체구조 유지 그리고 기간부 사용권을 유지하는 길을, 베트남은 ‘국가 대표 소유 아래 사용권의 시장화와 사권화의 길을 택한 것이다. 그 결과 중국은 정부와 집체 중심으로토지 개발이 제한되는 반면, 베트남은 개인이나 중소 개발자까지 뛰어드는 시장 구조가 형성된 것이다.
