땅부자, 중국엔 없고 베트남엔 있다?

중국에는 없는데, 같은 사회주의 국가인 베트남에는 있는 이유

두 나라 모두 토지의 사유소유(절대적 소유권)를 인정하지 않는다. 중국은 도시 토지를 국유, 농촌 토지를 집체(집단) 소유로 두는 이원제고, 베트남은 ‘전 국민 소유(국가가 대표)’라는 단일 원칙 아래 토지사용권(LURC)을 개인에게 넓게 부여한다. 법 문구만 보면 둘 다 “국민이 땅을 직접 소유하지 않는다”는 점은 같다. 그런데 시장에 나오는 권리의 범위와 유통 방식이 다르다. 이 차이가 베트남에서는 ‘대지·농지로 부를 축적하는 개인(소위 땅 부자)’을 만들고, 중국에서는 상대적으로 그 폭이 제한되는 결과를 낳는다.

1. 중국 : 국유·집체 소유 + 기간부 사용권(출양권) 중심

헌법 제10조에 따라 도시 토지는 국유, 농촌·교외 토지는 집체 소유다. 개인은 토지를 소유하지 못하고, 토지사용권(출양권)을 유상·유기한으로 취득한다.

토지는 용도별로 주거 70년, 공업·교육·문화·의료 50년, 상업·관광·오락 40년 같은 기간부 권리를 설정한다(도시 국유지 출양제).

농촌 토지는 집체 소유가 원칙이라 농지의 거래와 전용은 집체와 정부의 절차를 거친다. 최근에는 농촌 집체경제조직법(2025.5.1 시행) 제정으로 농민의 권익·감사를 강화했지만, 근본 구조(집체 소유 + 사용권 배분)는 유지된다.

결국 거대 개발사나 지방정부가 국유지 사용권을 입찰·경매로 확보하여 개발·분양하는 구조가 중심이 된다. 개인이 토지 자체를 광범위하게 집적하기는 쉽지 않고, 도시 주택의 ‘건물·분양권’은 활발히 거래되지만 농촌 토지의 자유로운 시장 매매는 제약이 많다. 즉, '토지 자체를 사서 오래 들고 가는 개인 지주층'이 형성되기 어려운 구조이다.

2. 베트남: ‘전 국민 소유’이되, 광범위한 토지사용권(LURC)의 사권화

토지는 전 국민이 소유하며, 국가는 그 대표자라는 형식을 취한다. 하지만 개인이나 기업은 토지사용권(LURC, 일명 레드북)을 취득해 양도, 상속, 저당, 임대가 가능하다. 이 사용권 자체가 시장에서 사실상 ‘재산권처럼’ 돌 수 있는 것이다.

2024년 토지법(2025.1.1 시행)이 2013년법을 전면 개정·확대해 시장성·투명성을 강화했다. 특히 재외 베트남인(OV)의 토지사용권 범위를 넓히고, 가격결정 및 회수 절차를 보완했다.

결국 도시 대지부터 농지 전용, 분할·합병, 프로젝트용 부지 조달까지 개인이 LURC를 모으고, 담보로 금융을 일으키며, 개발이익을 향유하는 경로가 넓다. 이게 흔히 말하는 ‘땅 부자’(đại gia đất)가 생기는 제도적 토대다.

3. 왜 체감이 이렇게 다른가?

가. 권리의 시장 유통성

중국의 도시 토지는 국유지 사용권이지만 배분의 주체가 지방정부와 국유기업에 집중되고, 농촌은 집체 소유로 개인 간 자유로운 매매에 제약이 크다. 개인이 장기간, 대규모로 토지를 직접 쓸어 담기 어려운 현실이다.

반면, 베트남은 LURC가 양도, 저당, 상속 등을 통해 사권처럼 광범위하게 돌며 개인·중소 개발자도 시장에서 적극적으로 움직일 수 있다.

나. 제도 설계의 방향

중국은 이원 소유제(국유/집체)와 용도 및 기간 규제로 공공관리와 산업정책을 앞세운다. 농촌 집체법 신설도 집체 내부의 통제와 감사 강화에 방점을 찍고 있다.

반면, 베트남은 ‘국가 대표 소유’ 원칙은 같지만, 사용권의 재산권성을 점점 키우는 방향(2013→2024 개정)으로 전환하고 있다. 즉 시장가격 원칙을 따르며, 재외 베트남인 권리 확대 등 유통성 또한 제고되고 있는 특징을 가진다.

다. 부 축적의 경로

중국은 주택이나 상가의 분양권, 건물의 가치를 중심으로 부가 쌓이고, 토지 자체는 기간부 사용권이어서 국지적이며 기간 또한 제한적이다.

베트남은 대지·농지의 LURC 집적을 통한 전용 및 개발, 이후 분할 및 양도가 개인 레벨에서도 가능해 “토지로 부를 쌓는 개인”이 발생하는 것이 가능하며 실제로 나타나고 있다.

4. 베트남에서 토지사용권을 ‘사서’ 부자가 되는 건 정말 가능한가?

가능하다. 다만 법·절차를 정확히 이해해야 한다.

가. LURC 확인 : 소유자(사용자) 명의, 지목, 면적, 담보권 설정 여부를 레드북으로 확인해야 한다.

나. 거래 승인 및 공증: 매매계약을 공증하고, 필요 시 관할 인민위원회와 자연자원환경국 확인 절차를 거치는 것이 확실하다.

다. 등록 및 명의변경 : 토지등록사무소에서 이전 등록 및 세금·수수료 납부(등록세 등).

라. 용도변경(전용) 필요 시 : 도시계획 및 토지계획에 맞춰 전용 승인 및 전용부담금 납부.

→ 2024년 토지법 시행(2025.1.1) 이후 가격결정, 회수, 보상 규정이 더 명확해지고, 재외 베트남인 권리가 넓어진다(실무 세부령 추이를 체크하는 것이 바람직하다).

결론적으로,

중국에서 토지는 국가와 집체의 소유이며, 개인은 기간부 사용권을 통해 건물, 분양권 중심의 자산축적만이 가능하고. 다라서 '개인 지주형 땅 부자’가 되는 것이 구조적으로 제한된다.

반면, 베트남은 국가가 토지 소유의 대표자이지만, 토지사용권의 사권화와 유통성이 커서 개인이 LURC를 통해 토지로 부를 축적하는 경로가 활발하다. 따라서 ‘땅 부자’가 눈에 띄기 쉬운 시장 구조가 되는 것이다.

궁금하다. 같은 사회주의 국가인데 그리고 베트남은 중국의 정책이나 제도 등을 많이 답습하고 따라한 것으로 알고 있었는데 이렇게 큰 차이가 발생하게 된 이유에 대해 살펴보도록 하겠다.