2년 실거주한 12억 이하 주택에서 양도세를 낸 이유
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수원 집을 팔고 나서, 우리는 또 하나의 현실을 마주했다.
양도세였다.
사실 이 집을 팔기 전까지, 우리는 양도세를 크게 걱정하지 않았다. 실거주도 했고, 가격도 12억 이하였다. 그래서 당연히 “비과세겠지”라고 생각하고 있었다.
문제는 그 사이에 남편 명의로 서울 미분양 분양권을 하나 계약했다는 점이었다.
우리는 그게 이렇게 바로 영향을 줄 거라고 생각하지 못했다. 2021년 세법 개정으로 분양권이 주택 수에 포함되었고, 이 부분이 세금과 어떻게 연동되는지 정확히 인지하지 못했던 것이다. 당시에도 규제가 계속 쏟아지던 시기였고, 솔직히 말하면 정책을 “뉴스로만” 알고 있었지, 내 상황에 어떻게 적용되는지까지는 깊게 보지 않았다. 기준을 잘못짚고 있었다.
우리는 해당 주택의 ‘계약일’이 양도세를 계산하는 기준이 될 것이라고 막연히 생각했다.
청약은 몇 년 전에 당첨됐고, 실거주도 2년을 채웠으니 당연히 1세대 1 주택 비과세라고 생각한 것이다.
하지만 비과세 기준은 우리가 생각한 시점이 아니라 ‘취득일(잔금일)’ 기준이었고, 잔금일 기준으로 1년 내 신규 분양권을 계약했기 때문에 요건에서 벗어나게 된 것이다.
그걸 알게 된 순간, 머리가 띵해졌다.
“어… 우리 세금 내야 되는 거야?”
그렇다. 우리는 몇천만 원의 양도세를 냈다.
억울하진 않았다. ‘몰랐다’는 이유는 아무 의미가 없다는 것도 그때 처음 제대로 체감했다. 세금은 공부 안 하면, 그냥 비용이 된다.
이 일을 계기로 우리의 태도는 완전히 달라졌다. 왜 그렇게 많은 사람들이 “세금 공부는 필수”라고 말했는지 그제야 이해했다. (잃고 나서야 깨닫는 어리석은 나..) 그전까지 우리는 입지, 시세, 상품성 같은 것부터 먼저 봤다. 어디가 오를지, 얼마나 벌 수 있을지를 계산하는 데 집중했다. 그런데 한 번 세금을 내고 나니, 순서가 완전히 바뀌었다.
이제는 새로운 물건을 보게 되면 가장 세금 계산을 하게 됐다. 이걸 사면 주택 수는 어떻게 되는지, 취득일은 언제로 잡히는지, 잔금 시점은 세법상 어떤 의미를 가지는지, 나중에 매도할 때 어떤 세금이 발생하는지. 수익 계산보다 세금 시뮬레이션을 먼저 돌린다.
세무 상담도 습관이 됐다. 상담료 몇십만 원이 아깝지 않다. 그 돈이 몇천만 원, 때로는 몇억 원의 차이를 만들 수 있다는 걸 직접 겪었기 때문이다. 투자로 번 돈은 기쁨이지만, 세금으로 잃은 돈은 뼈에 남는다.
수원 집은 정말 많은 걸 가르쳐준 집이었다.
사면서 한 번, 살면서 한 번, 팔면서 또 한 번. 그리고 이 양도세 경험은 이후 모든 선택의 기준을 한 단계 더 현실적으로 만들어줬다.
지금 돌이켜보면, 이 집은 우리에게 “잘 샀다”보다 “많이 배웠다”라는 말이 더 잘 어울리는 집이다. 특히 세금에 대해서는, 이 집 덕분에 꽤 빠르게 레벨업을 했다.
다음 글에서는, 수원 집과는 결이 완전히 다른 선택에 대한 이야기를 하게 될 것 같다.
우리가 왜 하필 그 시점에 지방으로 갔는지, 그리고 그 선택이 왜 가장 아픈 경험으로 남았는지.
그 이야기를 해보려고 한다.
✔ 양도세를 내며 배운 것
1. 12억 이하 주택에서 1세대 1 주택 비과세를 받으려면,
신규 주택의 취득일이 종전 주택의 취득일(잔금일)로부터 1년이 지나야 한다.
2. 분양권도 주택 수에 포함된다 (2021년 세법 개정 이후)
입주 여부와 관계없이 분양권을 계약하는 순간 세법상 주택 수에 포함된다.
3. 매수 전 세무 상담을 습관화하자
입지와 수익률보다 먼저 주택 수 변화와 향후 양도세 구조를 점검해야 된다. 상담료는 비용이 아니라 리스크 관리다.