by
Sep 05. 2023
미국의 상업용 부동산, 페트로달러, 가계대출과 DSR
《1%를 읽는 힘》 , 메르
오늘생각: 미국의 상업용 부동산, 페트로 달러의 영향, 가계부채와 DSR 에 관해 공부해봅니다.
첫째, 상업용 부동산 부분은 상업용부동산 근황(feat금융위기 뇌관?) 23.3.29 기준으로 작성된 것 같아 요. "부동산은 금리와 경쟁하는 상품이다, 아파트 역시 금리와 경쟁하는 부동산의 성격을 가지고 있다." 상업용 부동산 근황 업데이트(23.6) 에서는 상업용 부동산 문제로 미국 은행의 추가 파산이 확실시 되는 상황으로 보고 있으며, 시스템 리스크를 건드리지 않고, 개별은행의 파산 또는 인수합병으로 해결될지를 관전해볼 필요가 있다고 합니다. 미국 은행 신용등급 강등과 상업용 부동산(23.8.10) 세상에 싸고 좋은 건 잘 없다, 있어도 내 차례가 돌아오지 않으며, 안전하고 수익률 높은 투자건은 대부분 사기다라고 정리했습니다.
둘째, 페트로 달러에서는 페트로 위안화 근황(feat 빈 살만&시진핑) 22.12.12 글 기반으로 정리할 수 있습니다. 미국은 페트로 달러가 깨지는 것을 두고 보지 않을 거라 하네요. 유가 근황(feat OPEC+, 페트로달러, 헤어질 결심) 23.4.6 에서사우디아라비아의 빈 살만이 중국의 위안화로 원유 비용을 지불할 예정이라고 합니다. 이에 미국의 타깃에 사우디가 추가된다고 이야기 하고 있습니다 .
셋째, 가계부채와 DSR에 관한 내용은 바젤I, II, III와도 연결되어 있습니다. 둔촌 주공 이슈로 정부에서 부동산 규제를 대폭 풀었으나, 바젤 III 때문에 완하하기 어려웠다고 해요. 당분간 DSR 규제를 풀기 어렵다는 입장으로 설명되어 있네요. 바젤 I, II, III은 아직 이해를 잘 안되어서, 오늘은 작정하고 ChatGPT에게 간단하게 설명해 달라고 했습니다. 이해가 조금 되나요?
바젤 1의 시작 : 위험 가중자산과 신용리스크 , BIS 비율은 자본/위험 가중 자산으로 되어 있다. 8%이상으로 높이려면 자본을 늘리거나 위험가중자산을 줄여야 한다. 자본을 늘리기 어려우면, 위험가중치가 0%인 현금과 국채 비중을 높이고, 위험가중치가 100%인 대출은 줄이라는 의미다. 신용대출 =100% 위험가중치 적용
바젤 II : 같은 신용대출이라고 하더라도 신용도가 높은 곳에 빌려주면 위험을 낮게 평가하는 방식
바젤III: 가계대출을 줄이고, 기업대출을 늘리는 것을 유도 ,BIS 63개국으로 확대, 한국도 포함, 잭슨홀 미팅은 빠져도, BIS 총재회의는 빠지면 안된다는 말도 있음
경제 공부가 어렵지요? 그래도 한 번이라도 보고 나면, 다음에는 좀 더 쉽게 와닿습니다.
오늘행동 : 리츠와 바젤 공부하기
오늘문장 :
07 상업용 부동산이 세계 경제의 뇌관인 이유: 미국의 주택 99%가 고정금리, 금리가 올라도 불입금액에 차이가 없어 버틸 수 있다. 하지만 상업용 부동산은 변동금리 비율이 높다.
08 페트로 달러가 움직였던 세계가 바뀌고 있다 : 강대국들은 핵심 이익을 철저하게 관리하고, 핵심이익이 침해받으면 전쟁까지 불사한다.
09 가계대출과 DSR의 비밀 :은행들은 기업대출을 늘리는 게 아니라, 가계대출을 줄여 비중을 맞추는 쪽으로 방향을 잡을 수 있다. 앞으로 DSR 규제는 웬만해서 풀리기 힘들고, 가계대출을 받기는 점점 어려워질 것으로 본다.
미국 상업용 부동산에서 임대료를 받듯 배당금을 받을 수 있는 리얼티 인컴에 대해서 오랜만에 자료를 업데이트 해봤습니다. 자세한 내용은 블로그 글을 참고해 주세요.
https://blog.naver.com/hlhome7/223202683557
"집 가격이 하락해도 실 거주 한다면 버틸 수 있다. 하지만, 투자한 부동산은 하락하면 손해 보고 파는 경우가 많다. 가족의 심리적 안정을 위해, 내집 마련은 필수다." - 와이어록 #176
