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Mar 01. 2021
절대로 집을 사면 안 되는 지역
미래에 가치가 상승하는 부동산 투자 지역 찾는 방법
부동산 투자를 하면서 좋은 매물을 찾는 일은 정말 중요하다. 잘 선택할 수 있다면 이미 투자에 성공한 것과 다름이 없기 때문이다. 부동산의 가장 큰 장점은 투자 시간 대비 수익률이 높다는 것이다. 물론 레버리지(대출) 때문에 투자 원금 대비해서 상승시에 이익은 몇 배로 증가한다. 또한 전세금도 무이자 레버리지로 활용 할수 있기 때문에 전세 제도를 가지고 있는 우리나라 부동산 투자는 더욱 더 매력적이라고 할 수 있다.
그렇다면 어떻게 좋은 매물을 찾을 수 있을까?
부동산 거래를 하면서 개인의 노하우가 쌓이게 된다. 처음에는 여러 서적이나 주변 지인의 도움을 받아서 집을 선택하고 산다. 하지만 중요한 것은 실거주 목적으로 집을 사는 것과 투자목적으로 사는 것은 접근하는 관점을 달리해야 한다는 것이다. 거주 목적의 집을 살 때는 직장과의 출퇴근 거리, 자녀의 학군, 생활 여건 등을 고려해서 대출한도와 자금 범위 내에서 매물을 알아본다. 그리고 적당한 가격의 매물을 찾으면 내부 인테리어나, 구조, 입지를 따져보고 집을 계약한다.
실수하는 부분은 부동산은 입지를 최우선으로 해야 하는데 'ㄷ 주방'이나, '주차장 공간' 등에 현혹되서 앞으로 오를 곳에 집을 사기 보다는 '보기 좋은 떡'을 선택하는 실수를 범하기도 한다.
실거주는 집을 샀다면 걱정이 사라져서 대부분 만족하기에 큰 후회는 없이 살아간다. 하지만 1주택자 실거주라고 해도 영리하게 판단해서 좋은 입지에 부동산을 사야한다. 그리고 적당한 순간이 오면 몸테크(이사)를 통해서 귀찮고 불편해도 더 좋은 입지로 이사를 한다면 더욱 더 효과적으로 부를 축척할 수 있을 것이다. 물론 내 집 마련에 행복에 취해서 소비를 절제하지 못한다면 주변에 더 큰평수가 저렴하게 나와도 자본이 부족해서 이사를 못하게 되기에 절약은 필수이다.
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하지만 가장 안타까운 문제는 본인 직장이 지방인 경우이다. 여러 내 외적 요인 때문에 집을 사면 후회할 곳에 내 집 마련을 하는 경우가 있다.
대부분 가족과 떨어져 살기 싫고, 자녀도 어려서 교육여건도 크게 필요하지 않을 것 같아서
'가격이 싼 지방에 집을 살 것인가? 아니면 새입자로 살 것인가?' 를 두고 고민한다.
바로 이부분에서 심각하게 고민하고 현명한 판단을 해야 한다. 직장 때문에 가족 모두 같이 거주하기 위해 지방 중에서도 직장 근처인 변두리에 집을 마련하기로 했다면 앞으로 집값이 오를 곳에 집을 사야 한다.
신기한 것은 정말 많은 사람들이 절대 집값이 오르지 않을 지역에 집을 산다는 사실이다. 이유는 다양하다. 지방이라서 집값이 싸서 살 수 있는 여력도 되고, 집 주인 눈치도 보기 싫고, 전월세 오를 걱정 없이 살고 싶어서 일시적으로 지방 변두리에 집을 사는 것을 선택하는 것이다.
하지만 투자를 할 수 있는 시간은 한정되어 있다. 그 아까운 시간에 단지 아쉬운 소리와 귀찮다는 이유로 너무 쉽게 자신의 자본을 사용하는 것은 나중에 큰 실수가 되서 돌아온다.
예를 들면, 직장 때문에 강원도 군부대 밀집 지역에 민간 아파트를 매수를 결심해서 연식이 얼마 안된 아파트를 1억 초반정도 사려고 한다. 대출은 조금만 받으면 매수가 가능하고 부담도 적기 때문이다. 하지만 그런 지역에 집을 사기 전에 그 지역에 집값의 과거 시세를 변동성을 필수적으로 확인해야 한다. 당연히 지방이라도 광역시도 아니고 주변 일자리도 없으니 사람들이 선호하는 지역이 아닐 것이다. 그런 이유에서 땅 값도 저렴하고 집값은 쌀 것이다. 하지만 그런 곳에 집을 사면 집값은 아무리 상승장이 와도 당연히 오르지 않는다. 그리고 반대로 내가 그 집을 팔 때 매수자를 찾기도 힘들다. 지금처럼 이렇게 짒값이 한 달 사이에 몇 억씩 오르는 과열된 시장속에서도 인기없는 지방 부동산은 거의 시세변동이 없다. 물론 공시가격 1억 미만 매물을 취득세 절세 목적으로 단기적으로 매수하는 세력 때문에 조금 오르기는했어도 다른 지역과 비교하면 정말 오르지 않았다는 것을 느낄 것이다.
지방 부동산을 무조건 나쁘게 말하려는 의도가 있는 것은 아니다. 광역시나 지방 주요 도시들 집값도 무섭게 올랐다. 여기서 말하는 지방은 정말 변두리에 변두리를 말하는 것이다. 물론 개인적으로 지방 대도시도 몇 군대를 제외하고는 미래에 정말 좋은 투자라고 생각하지는 않는다.
산업의 구조가 급격하게 변하고, 인구는 줄고, 외국인 노동자는 꾸준히 유입되면서 지방 변두리는 다문화 가정 가정 인구 증가와 외국인 노동자들이 늘어나고 있다.
여러 문제들을 종합해 보면 서울과 수도권을 중심으로 쏠림 현상은 계속될 거라고 생각한다.
다른 선진국에서도 이런 동일한 현상을 보여주는 것이 좋은 사례이기도 하다.
그렇다면 피 같은 내 돈을 가지고 어떻게 현명한 판단을 해야 현명할까?
- 지방 직장 근처의 집은 전 월세로 살고, 앞으로 오를 지역에 부동산을 매수한다.
투자 관점으로 매수할 집을 다른 지역에 찾고 실거주는 전세나 월세로 사는 것이 현명하다. 예를 들면 자기 자본 5천만 원이 있고 5천만 원 대출을 받아서 집을 매수할 계획이었다면 5천만 원을 가지고 최소한 집값 상승이 가능한 지역을 찾고 은행 대출을 받아서 집을 사야 한다.
상승이 가능한 지역은 쉽게 생각하면 대부분의 사람들이 살고 싶어 하는 지역일 것이다. 물론 서울, 강남이다. 하지만 5천만 원으로 투자하기에는 턱없이 부족한 돈이다.
그렇다면 포기할 것인가? 포기하는 순간 정말 '벼락거지'가 되는 비참함은 지속된다.
넚게 보면 다른 국가를 통해 어디에 집을 사면 좋을지 생각할 수 있다. 주변을 둘러봐야 한다.
이해를 돕기 위해서 영국의 예를 들어보겠다. 지하철 노선도이다. 어디서 많이 본거 같은 느낌이 들지 않는가?
생김새가 우리나라 지하철 노선도와 매우 흡사하다. 물론 영국의 지하철은 우리나라보다 먼저 만들어졌다. 노선도를 자세히 보면 1, 2, 3, 4, 5, 6 이렇게 색깔로 구분을 해서 숫자가 쓰여있다. Zone을 의미한다. 중심지인 1 존을 중심으로 퍼져 나간다.
당연히 집값은 1 존이 안쪽이 비싸다. 이유는 대부분의 일자리가 몰려있기 때문이다.
개인적으로 영국에서 유학을 하면서 1존과 5존에서 각각 거주를 한적이 있다. 5존에 집은 저념하고 집도 컸다. 문제는 출근 할 때 1존까지 너무 많은 환승과 시간이 소모되서 많은 전쟁을 치뤄야 한다는 것이었다.
1존에서 거주할 때는 편의성과 시간 활용성은 높았는데 집은 좁고 불편했다. 하지만 신기한 것은 오히려 1존에는 영국인들이 별로 없어 보인다는 것이었다. 오히려 유럽에 일자리를 구해서 온 많은 사람들을 렌트를 해서 살고 있었다. 그렇다면 영국 사람들은 자기 나라에서 모두 중심지에 안 살고 밖에 살면서 가난한가? 아니다. 일자리를 찾아 온 외국인을 대상으로 부동산 임대업을 하고 있는 것이다. 그리고 본인들은 2존, 3존 등에 거주하는 영국사람들을 쉽게 만날 수 있었다. 물론 100% 우리나라와 현실과 비교하는 것은 불가능하다. 하지만 일정부분은 유사하게 따라가고 있는 것도 부정 할 수는 없다.
광역교통망이나 추가로 증설되는 지하철 노선도를 보면 모두 중앙으로 가는 편의성 개선의 목적을 두고 있다. 시간이 지나면서 점점 비슷한 모습으로 닮아가고 있는 것이다.
우리나라도 비슷하다. 지하철 노선도를 보면 영국이나 우리나라나 크게 다를 것이 없어보인다.
중앙을 중심으로 멀어질수록 집 값은 싸진다. 그렇기 때문에 지방 변두리에 집을 매수하는 것보다 1기 신도시나 일자리가 많은 곳을 출퇴근할 수 있는 지역을 중심으로 투자할 주택을 찾아야 한다. 예산 범위 내에서 지역을 검색할 때는 부동산 관련 애플리케이션 활용하면 인터넷 임장이 가능하다. 적당한 지역과 매물의 가격을 확인하고 호재나 악재에 대한 자료를 인터넷이나 관련 사이트를 통해 수집해야 한다. 그리고 주말에 시간을 내서 그 지역으로 임장을 떠나는 것이 부동산 투자를 위한 첫 발걸음이다.
