2024년 하반기 부동산 전망
총선 이후 부동산
2024년 4월 10일 총선 이후 부동산 시장은 악재가 겹쳐 대책이 시급한 상황으로 이제는 단기가 아니라 장기적 관점이 너무 필요하다. 여소야대 상황에서 과연 어떤 정책이 통과되어 적용될 수 있을지 미지수다. 게다가 미국에서 더 이상의 금리인하가 없을 가능성까지 대두되면서 2024년 부동산 시장에 더 이상 희망은 없어 보인다.
앞으로 부동산시장 전망은 아래 전문가의 의견을 참고하여 다시 정리해 보겠다. 크게 3가지 결론을 내릴 수 있는데 그에 대한 이야기를 해보려 한다.
1) 전셋값 상승
2) 집값 격차 심화
3) 부동산 신뢰 하락
https://www.mk.co.kr/news/realestate/10989237
총선 전후
2022년 윤석열 정부는 규제 완화 정책을 2년 동안 추진했다. 다주택자 양도세 중과 중지, 다주택자 종부세 완화, 재산세 완화, 대출규제 완화, 1기 신도시 등 재건축 특별법 등이 그것이다.
2024년 4월 10일 총선이 끝나고 거의 대부분의 정책을 22대 국회에서 법 개정이 이루어져야 적용할 수 있다고 한다. 게다가 윤 대통령 공약에 1 주택자와 생애 취초 취득세를 낮추겠다는 것도 아직 추진되고 있지 않다.
법 문제뿐만 아니라 고금리 상황에서는 수요와 공급 모두 위축될 수밖에 없다. 국제적으로 중동의 전쟁 위기가 고조되는 것 또한 불안을 증폭시키며 실질적인 소비재 가격이 높아지고 있다.
https://www.joongang.co.kr/article/25244393
전세사기
지금 가장 시급하게 해결해야 할 문제이기도 하면서 사회적으로 큰 영향을 미치고 있는 것은 바로 '전세사기'다. 부동산 시장에 관여하는 사람들에 대한 신뢰 하락으로 인해 주택 선택지가 좁아졌다. 그리고 공시지가 현실화방안 추진과 더불어 빌라의 공시지가를 기반으로 전세보증보험을 가입할 수 있어 전세보증금을 보호받을 방법이 줄어들고 있다. 전세사기를 맘먹고 하려는 사람보다는 그렇지 않은 집주인이 더 많다. 그렇지만 누가 전세사기를 저지를지 알 수 없는 상황에서 빌라 집주인들을 잠재적 가해자로 여길 수밖에 없는 것이 임차인들의 생존본능이다. 결국 빌라라는 주택을 선택하지 못하게 됨으로 인해 아파트로 갈 수밖에 없어 수요는 늘어나고 전셋값은 상승하고 있다.
과연 무엇이 전세사기를 더 부추겼는가 하는 논란이 있다. 개인적으로 10년 전에도 전세사기가 있었는데 경제사범에 대해 관대한 법 체계가 사기를 방치했다고 본다. 혹시 이런 이야기 들어본 적 있나? '요즘 도둑질하는 사람이 보이지 않는 건 보이스피싱이나 사기 쳐서 돈을 훨씬 더 많이 벌기 때문이라고'. 역사적으로 폰지 사기나 보이스피싱도 지속적으로 문제가 조금씩 생겼지만 곧바로 대책이 생기고 예방할 수 있도록 했다면 지금처럼 문제가 커지지 않았을 것이다. 전세사기도 마찬가지다. 그동안 방치되어 왔던 탓이지 어떤 제도를 시행했다고 해서 전세사기 피해자가 많이 생겼다는 것은 도대체 인과관계를 이해하기 어렵다.
정부는 그동안 전세사기를 쉽게 생각하고 감춰둔 결과 문제가 커졌기 때문에 책임을 져야 한다. 소 잃고 외양간 고치는 꼴이다. 그렇기 때문에 전세사기 원인을 규명하는 것과 더불어 피해자들을 구제할 필요가 있다. 그동안 한국에서 돈을 많이 벌고 돈을 가지고 있는 것이 가장 큰 가치가 됐다. 돈을 우선하는 정책과 사회적 분위기로 인해 상대적으로 돈을 잃었을 때 삶의 의지를 잃을 수 있는 여건이 마련됐다고 생각할 수 있다. 경제적 위기가 곧 삶의 위기가 됐지만 구제받을 길은 마련되어 있지 않다. 전세보증금은 꽤나 큰돈이 아니라 많은 사람들에게 목숨과 같이 여겨질 수 있다. 돈이 최고의 가치로 생각하게 만든 정부가 피해자들을 외면한다면 사기와의 전쟁에서 국민들의 생명을 무시하는 것과 같지 않을까.
https://www.mk.co.kr/news/realestate/10993223
https://www.mk.co.kr/news/realestate/10993225
미분양
미분양 아파트 쌓이고 있어 수도권에 '관리지역'이 다시 등장한다. '관리지역'은 미분양 세대 수가 1000 가구 이상이면서 '공동주택 재고 수 대비 미분양 가구 수'가 2% 이상인 시군구 가운데 신규 미분양이 발생할 우려가 큰 곳을 관리지역을 지정한다.
정치와 부동산은 떨어질 수 없는 관계다. 선거에서 승리하기 위해 내놓은 부동산 정책을 마구 시행하다 미분양이라는 상황에 봉착하게 됐다. 쓰레기 버리는 사람 따로 쓰레기 줍는 사람 따로라는 말이 생각난다. 미분양 아파트를 처리하는 것이 중소 건설업체나 미분양 아파트를 분양받는 시민들이다. 게다가 그들 사이에서도 분열과 반목이 계속되기 때문에 해결책은 요원해 보인다. 어떤 모임에서 대구 분양시장에 투자한다는 이야기가 굉장히 인기 있었던 기억이 떠오른다. 투기세력이나 내 집마련을 하려는 사람들이 관심 가지게 만들고 문제가 생기니 나 몰라라 하고 있다는 것이다.
미분양이 문제가 되고 있는 지역이 수도권뿐만이 아니다. 지방에서 문제가 더 심각하다. 집값 격차가 더 심각해지도록 부추기고 있다는 생각이 든다. 지방에서 문제가 생겼을 때 수요층 부족으로 인해 해결가능성이 낮다면 조금 더 꼼꼼하게 주택정책을 추진해야 하는데 무조건 새 아파트를 짓게 놔두는 것이 누구를 위한 것인지 생각해봐야 한다. 지방에서 정치와 부동산의 정경유착을 어떻게 끊고 지역주민들을 위한 정책을 만들 수 있을지 다 같이 고민해봐야 할 시점이다.
https://www.joongang.co.kr/article/25242779
총선, 전세사기, 미분양과 같은 현재 이슈로 인해 아래 결과가 2024년 하반기 부동산 시장의 전망이 될 거라 예측한다.
1) 전셋값 상승
2) 집값 격차 심화
3) 부동산 신뢰 하락
전셋값이 상승하기 위해서는 전세 수요가 많은데 전세 공급이 적어야 한다. 전세 수요자들 중 일부가 매매 수요자로 바뀌어야 하는데 금리가 높아 매매로 가지 못하고 있다. 전세 공급 또한 신규 주택이 줄어들어 충분하지 않다. 게다가 전세사기로 인해 빌라와 같은 비아파트 선택지가 전세 공급에서 줄어들어 전셋값 상승을 부추기고 있다.
올해 집값이 상승하는 지역의 특징이 있다. 적어도 20억 이상 시세가 형성되어 있고 학군지인 경우다. 한국에서는 성공했다는 기준이 단일화되어 있어 그 결과가 아파트에 고스란히 투영되는 것이다. 공부 잘해서 전문직 직종에 근무하고 급여가 높은 것이 바로 성공의 기준이 아닌가. 저출생뿐만 아니라 그 원인이라고 일컬어지는 집값은 바로 이런 지역을 두고 하는 이야기다. 집은 많은 사람들의 욕망이 대상이 되기 때문에 돈을 벌면 당연히 사고 싶은 집이 있을 수 있다. 그런데 그 집이 특정 지역에 몰려있다면 가격이 상승하는 것은 불 보듯 뻔하다. 상대적으로 욕망의 대상이 되지 않는 집은 금리 등 여러 가지 요인으로 인해 수요가 줄어들어 집값이 내려간다. 결국 집값 격차는 계속 심화될 수밖에 없다.
전세사기뿐만 아니라 정부가 내놓는 대책이나 정책이 못 먹는 감 찔러나보는 수준으로 전락했기 때문에 신뢰 하락은 너무나 당연하다. 최근 정부에서 최저주거기준을 새롭게 발표했다가 엄청난 비난이 쏟아지자 다음 날 철회를 한 것도 너무 어이없었다. 생각 없이 일처리를 한 대표적인 사례다. 만약 제대로 된 이유와 타당한 설득이 동반되었다면 엄청난 비난을 이겨냈어야 하는데 그렇지 않았다는 것이다. 전세사기특별법을 앞장서는 국회의원 중에 대체 전세를 살면서 임차인의 심정을 아는 사람이 얼마나 있을 것이며 부동산 업계와 시장에 대한 이해가 깊은 사람이 누가 있을까. 제대로 알지 못하는 사람들의 탁상공론으로 얼마나 많은 사람이 계속 피해를 입으며 살아가야 하는지 답답하다.
답답한 상황이 계속되는 와중에 과연 무엇을 해야 개선할 수 있을까 고민하게 된다. 부동산에 금전적 이익이 아닌 사회적인 영향력을 이해하기 위해서는 일찍 교육을 받아 단지 돈을 벌기 위한 부동산만 있는 것이 아니라 삶이 부동산에 있다는 사실을 인지해야 한다고 생각한다. 부동산 교육에 조금이라도 보탬이 되기 위해 누군가 볼지도 모를 글을 써본다.
