부동산원 소명, 단순히 집 산 돈만 맞추면 끝일까요? 천만의 말씀입니다
https://youtu.be/E7pxkxN2wsE?si=J-mR5dXHrXBrZRHR
한국부동산원에서 날아온 소명 안내문을 받고 상담을 오시는 분들을 보면 열에 아홉은 똑같은 말씀을 하십니다. 내 통장에 들어온 돈이랑 나간 돈 짝만 맞추면 되는 것 아니냐고 말입니다. 물론 표면적으로는 그렇습니다. 집값이 10억인데 대출 4억 받고 전세 보증금 4억 끼고 나머지 2억은 내 통장에서 나갔으니 문제없다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 이건 빙산의 일각만 본 것입니다. 국세청과 부동산원이 진짜로 노리는 것은 당신이 집을 사느라 쓴 돈이 아니라 집을 사고 나서 도대체 무엇으로 먹고살았느냐 하는 것입니다.
전문 용어로 소득 지출 분석 시스템 즉 PCI 분석이라고 합니다. 국세청 슈퍼컴퓨터는 당신이 지난 5년간 국세청에 신고한 소득 총액을 이미 알고 있습니다. 그리고 신용카드 사용액 현금영수증 발행 내역 자동차 구입 내역 해외여행 기록까지 당신이 쓴 돈도 다 알고 있습니다. 여기서 무서운 계산이 나옵니다. 당신이 지난 5년간 번 돈이 5억이라고 칩시다. 그런데 이번에 10억짜리 집을 사면서 3억을 내 돈으로 냈습니다. 남은 돈은 2억이죠. 그런데 지난 5년간 당신이 쓴 생활비와 카드값 의료비 등을 합쳐보니 3억입니다. 수입에서 집 산 돈을 빼니 마이너스 1억이 빕니다. 논리적으로 설명이 안 되는 이 1억 원. 국세청은 이것을 누군가로부터 증여받았거나 신고하지 않은 검은돈이라고 간주합니다.
많은 분들이 소명 자료를 만들 때 집값 맞추기에 급급해서 생활비를 0원으로 만드는 실수를 범합니다. 소득의 100퍼센트를 저축해서 집을 샀다고 주장하는 셈입니다. 상식적으로 말이 안 됩니다. 숨만 쉬어도 나가는 돈이 있고 밥은 먹어야 하고 차비는 들어갑니다. 부동산원 심사관이나 국세청 조사관이 가장 먼저 의심하는 것이 바로 이 비현실적인 저축률입니다. 생활비를 부모님이 대신 내주셨다고요? 그건 생활비 대납이라는 또 다른 형태의 증여입니다. 결국 집 자금 소명하려다가 생활비 증여 문제까지 터져서 세금 폭탄을 맞는 경우가 허다합니다.
또 하나 주의해야 할 것은 가족 간 혹은 지인 간의 차용입니다. 부모님께 돈을 빌리는 건 너무 뻔하니까 형제자매나 처제 혹은 친구에게 돈을 빌렸다고 차용증을 써서 내는 분들이 있습니다. 이걸 우회 차용이라고 하는데 조사관들은 이 패턴을 너무나 잘 알고 있습니다. 친구에게 1억을 빌렸다고 하면 조사관은 당신만 보는 게 아니라 그 친구의 자금 출처까지 봅니다. 그 친구가 1억을 빌려줄 만한 소득이 있는 사람인지 그 돈은 어디서 났는지까지 파고듭니다. 만약 그 친구가 부모님께 돈을 받아서 당신에게 빌려준 것이라면 이는 3자를 통한 우회 증여로 간주되어 더 무거운 가산세를 물게 됩니다.
심지어 이자를 꼬박꼬박 줬으니 문제없다고 자신하는 분들도 계십니다. 하지만 그 이자를 준 돈은 또 어디서 났습니까. 앞서 말한 PCI 분석으로 돌아가 보면 생활비 쓸 돈도 부족한 사람이 이자까지 냈다면 그건 앞뒤가 맞지 않는 모순입니다. 소명이라는 것은 단순히 이번 달 통장 내역을 맞추는 퍼즐 게임이 아닙니다. 나의 지난 5년 혹은 10년의 경제 활동 전체를 관통하는 하나의 일관된 스토리가 있어야 합니다. 그 스토리 안에 빈틈이 보이거나 상식적이지 않은 부분이 있다면 그게 바로 세무조사의 트리거가 됩니다.
지금 당장 급하다고 인터넷에 떠도는 양식을 받아서 대충 차용증 쓰고 이리저리 돈을 맞추는 건 불 난 집에 기름을 붓는 격입니다. 한번 제출된 소명 자료는 되돌릴 수 없습니다. 그리고 그 자료는 국세청 데이터베이스에 영원히 남아서 나중에 양도세를 낼 때나 또 다른 자산을 취득할 때 계속해서 당신을 따라다니는 족쇄가 됩니다.
한국부동산원의 소명 요구는 당신이 얼마나 부자인지를 묻는 게 아닙니다. 당신이 부를 축적한 과정이 정당했는지를 증명하라는 시험대입니다. 집 샀다는 기쁨은 잠시 접어두고 냉정하게 계산기를 두드려야 합니다. 내 소득과 소비 그리고 자산 취득 사이에 설명되지 않는 구멍은 없는지 철저하게 점검하십시오. 혼자서 끙끙 앓다가 엉뚱한 답안지를 내지 마시고 전문가의 도움을 받아 내 상황에 맞는 가장 합리적이고 안전한 논리를 개발해야 합니다. 지금의 안일한 대응이 나중에 집을 팔아야 할 정도로 큰 화를 불러올 수 있다는 사실을 명심하시길 바랍니다.
https://youtu.be/wHnTy5rtmUQ?si=VV-MlTkxAMkVQQRO