부동산 복기 + 예측 AI 시뮬레이션
신도시와 구도심 부동산 투자 포인트 정리
부동산 임차수요, 매매수요를 AI를 이용해 예측해주는 앱은 은행에서 내놓은 앱 외에도 'RichGo'라는 앱이 있다.
하지만, 부동산의 예측은 과거의 데이터를 기반으로 하는 것이기 때문에 어디를 사야 할지를 유형별로 나눠서 그 유형에 해당하는 과거 부동산 가격 변화를 스스로 복기해봐야 한다.
먼저 신도시 투자를 목적으로 할 경우에는 다음 네 가지의 포인트에 대해서 살펴봐야 한다.
첫 번째, 형성하려는 신도시의 규모를 알아야 한다. 신도시는 100만 평 이상의 지역에 단지가 새로 들어서는 곳이다. 택지개발은 100만 평 이하에서도 가능하다. 사업규모가 크고 정부(구 LH)가 사업주체여야 규모의 경제의 이점을 받을 수 있다.
두 번째, 예산 확보다. 지자체보다 LH(한국 토지주택공사)에서 주관하는 것이 보다 안전하다. 지금은 토지, 주택, 도시재생 등 주택 공급 핵심 기능만 남기고 나머지 기능은 모두 분리되었다. LH는 정부의 공급대책 수도권 물량의 60% 이상을 담당하고 있다. 어쨌든 신도시가 들어서면 '사업 주체'가 누군지 확인하는 것이 필요하다.
세 번째, 인근 구도심의 좋은 입지와 근접성 확보가 되는지 확인해야 한다.
예를 들면, 본인이 근무했었던 경북도청 신도시는 인근에 안동 및 예천이라는 구도심이 있으나 거리가 20분 이상의 거리라서 구도심으로의 근접성 확보가 안된다. 그래서 초기 분양가 대비 부동산 가격 변화가 크게 오르지 않았다. 반면에 남악 신도시 같은 경우는 목포의 분당이라고 불리었는데, 구도심 옥암동과 붙어 있다. 그래서 부동산 가격이 크게 상승했었다.
전국의 혁신도시도 경북도청 신도시의 경우와 비슷한데 김천 혁신도시, 전남 나주 혁신도시도 반짝 상승해서 제자리로 되돌아갔다. 일자리가 동반되는 동일한 조건의 택지 개발이라도 구도심과의 거리에 따라 결과는 달라진다.
네 번째, 일자리 동반, 특히 소득 수준이 높은 지식 기반 산업일수록 성공 확률이 크다. 예를 들면 세종시는 정부기관뿐만 아니라 주변에 법조 타운이 들어서면서 신도시 중 가장 많은 등락을 보였다.
다음은 구도심을 사기 위해 알아야 할 포인트이다. 구도심도 신도시에서 살펴본 1) 규모, 2) 예산 확보, 3) 근접성, 4) 일자리 동반을 살펴야 하는가? 아니다. 구도심은 '수요'를 가장 먼저 알아야 한다. 구도심은 수요에 의해 가격이 결정되고 이것을 얼마나 예측할 수 있는지 AI를 이용하여 분석할 수도 있다.
먼저 구도심은 매매수요와 임차(전월세)수요가 동전의 양면처럼 서로 상반되는 경향이 있다. 많은 사람이 집을 사지 않으려고 하면 매매 가격은 오르지 못하지만 전세가는 오르게 되고, 많은 사람이 집을 사려고 하면 전세가는 안정되지만 매매 가격이 오르게 된다(주택 총수는 정해져 있음). 단, 주택의 공급이 부족하면 동반 상승한다.
임차수요와 같은 전세가율은 주택을 사지 않고 임차로 거주하고 싶어 하는 비율을 말하는데, 필자가 즐겨 찾는 '호갱 노노' 앱의 아파트 상세정보를 통해서 확인 가능하다. 매매수요와 임차수요를 합한 보합 100%에서 임차수요(전세가율)를 빼면 매매수요가 된다.
구도심도 신도시와 마찬가지로 형성과정을 알아야 한다. 대부분의 구도심은 택지개발사업의 형태로 시작하지 않았다. 1980년 도시의 주택난 해소로 택지개발 촉진법이 제정되었다. 여기서 아래와 같이 네 가지 유형의 구도심으로 나눌 수 있다.
구분
유형 1) 택지 개발로 오래된 도심
- 대표적 예 : 강남 3구
유형 2) 택지 개발하지 않고 오래된 도심(재개발)
- 대표적 예 : 서울 길음동, 미아동
- '재정비 촉진지구'(뉴타운) → 지구에 포함된 주택 투자 1순위
유형 3) 재건축/재개발하지 않은 30년 미만의 구도심
- 거주 목적
- 실거주자가 가장 선호
- 입지가 좋은 아파트 > 입지가 조금 떨어진 새 아파트 단지
- 1군 '입지'의 구축 아파트에 투자
신도시 투자는 투자 타이밍에 따라 기대하는 시세차익과 기다려하는 시기가 달라지겠지만, 투자해서 손해 본 경우는 적었다. 반면 구도심 투자에 성공하기 위해서는 5가지의 기준이 있다.
첫 번째가 앞서 말했듯이 수요다.
구도심 수요를 나타내는 것은 전세가이다. 수요에는 매매 수요와 임차 수요가 있는데, 매매수요에는 실수요 그리고 투자 목적으로 집을 사려는 가수요가 있다. 임차 수요는 실수요만 있다. 매매수요가 많아지면 자가점유율이 높아지겠지만 매매할 수 있는 집이 부족해지므로 집값이 오를 '가능성'이 커진다. 반면에 임차 수요가 많아지면 자가 점유율은 낮아지겠지만 임차할 수 있는 집이 부족하므로 전세 가격이 오를 ‘가능성’이 커진다.
여기서 생각해볼 게 두 가지 있다.
하나, 연도별 자가점유율이 높아지고 있는가, 낮아지고 있는가?
둘, 자가 점유율이 낮다, 높다를 판단하는 기준은 무엇인가?
결론은 자가점유율이 평균 대비 최고치일 때보다 바닥일 때 사는 게 안정적이며, 아파트 단위로 본다면 전세가율이 가장 낮은 때보다 높을 때 사는 게 안정적이다. 왜냐하면 평균으로 수렴(회귀)할 때 시세차익이 나기 때문이다.
30년 이상
다음 편에서 수요 외에 투자 성공에 필수적인 4가지 기준인 공급, 가격, 입지, 그리고 정책에 대해서 살펴보겠다.
참조
1) 김재수(렘군). (2021). 10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까? (pp. 127-184). n.p.: 비즈니스북스.
2) [렘군 tv 정리] 구도심 아파트의 모든 것 3 (유형별 투자 포인트). (2020). https://m.blog.naver.com/syu-syu/221771379081.
30년 미만
구분
30년 이상
30년 미만
