24.12.18(수) 25년 주택시장 전망
정치 이슈에 잠식되어 버린 최근 부동산 시장
어제는 오전에 유튜브 촬영하고 오후에는 국책연구기관 부동산시장 자문회의에 다녀왔습니다. 어제 오고 갔던 시장 전문가분들의 이야기를 종합적으로 설명드립니다.
우선 최근 시장 동향은 정치 이슈에 대한 이야기가 주로 오고 갔습니다. 트럼프, 올림픽, 탄핵의 평행이론과 같은 농담부터 박근혜정부 탄핵당시 시장 이야기까지 오갔습니다. 결론은 "큰 영향은 없다. 다만 불확실성의 연속이라는 측면이 의사결정을 지연시키고 이 불확실성의 해소가 거래 회복의 트리거가 될 수 있다"는 의견이 많았습니다. 다만 동향의 측면에서 차이를 보인 부분은 지방 주택시장에 대한 이야기였습니다. 다른 분들은 당분간 지방은 눈길도 안 준다는 의견이셨고, 저는 지방 주택시장 전세가격 회복은 중요한 시그널이다고 말했습니다.
그리고 중요한 부분이 대출규제에 관한 부분인데 여전히 핵심은 금리에 있다고 봅니다. 금리 이야기 너무 많이 하면 복잡해져서 간단하게만 말씀드리면 주담대 금리는 지금 수준(한은기준)이 피크라고 생각합니다. 아마 내년 상반기까지 꾸준히 하락세를 이어갈 것으로 예상하고 있습니다. 이런 상황에서 스트레스 DSR 완전체가 2025년 7월에 도입될 예정인데 이 효과가 강력하게 나타나기 위해서는 주담대 금리가 높아야 합니다. 현 4%대에서 1.5% p의 스트레스 금리가 붙는 것과 3%대에서 1.5% p의 스트레스 금리가 붙는 것은 엄청난 차이가 있기 때문입니다. 지금 대출시장이 경색된 것은 스트레스 DSR로 줄어든 대출한도가 MCG, MCI 금지로 인해 4~5000만 원 정도 더 줄어들었기 때문입니다. 결국 내년부터 MCG MCI가 다시 풀린다고 이야기하고 금리가 하락추세를 계속 이어간다고 하면 스트레스 DSR의 완전체 시행이 시장에 엄청나게 큰 부담으로 작용하진 않을 것이라고 생각합니다.
지방 부동산에 있어서 가장 큰 리스크 요인은 '정권교체'라고 생각하는데, 과거 정책 방향들을 봤을 때 다주택 규제가 상당히 강하였고, 특히 보유세와 양도세 부담을 크게 증가시켰기 때문입니다. 현 야당이 탄핵 후 정권교체에 성공할 경우 지방 주택시장은 눈에 보이지 않는 '과거 사례'라는 실체와도 싸워야 하는 부담을 가질 것으로 생각합니다. 이제 숨 좀 쉬어보려고 하는데....라는 말들이 많이 나올 수 있을 것 같습니다. 반대로 이런 부분을 감안해서 지방에 차별적으로 규제를 완화해 주는 대출 규제 완화정책도 시행될 수 있다고 생각합니다.
공급에 관한 이슈에서는 대부분 전문가들이 본격적 영향은 2025년 하반기쯤, 그리고 2026년이 정점에 이르지 않을까?라는 이야기를 했습니다. 도리어 서울은 청년주택 입주 등으로 내년 입주물량이 올해보다 증가하긴 하는데 개인적으로는 그마저도 큰 의미는 없다고 생각합니다. 정책적인 측면에서 저는 정권이 바뀌어도 공급을 줄이는 모험을 하진 않을 것이다라는 생각을 갖고 있었는데 의외로 다른 분들도 비슷하게 생각을 하고 계셨습니다. 다만 핵심은 민간중심의 공급이냐, 정부 중심의 공급이냐의 차이라고 생각합니다. 공급이 증가한다고 내가 살(buy) 수 있는 집이 늘어난다는 생각은 좀 버려야 하지 않을까 생각합니다. 최근까지 재건축의 분위기가 상당히 좋았는데 탄핵 후 불확실성이 커지자 가장 큰 타격을 받은 것도 재건축 시장인 것 같습니다.
마지막으로 저와 다른 한 위원님이 아주아주 강하게 이야기한 이슈 하나가 임대차시장 불안입니다. 제가 '공급부족의 직격탄은 전월세에서부터 나타납니다'라고 강조한 것처럼 내년 전월세 가격 상승은 상당히 우려스러운 부분입니다. 수요와 공급의 미스매치가 상당히 심각한 상황입니다. 집 사지 말고 임대로 거주하자는 생각은 자기 자본금으로 연 10% 넘는 고정적인 수익을 기록하는 분들에게는 적절한 이야기지만 정말 금융투자를 잘하시거나 사업이 잘 운영되는 몇몇 분 제외하고 5년 이상 이 정도 수익률을 꾸준히 기록하시는 분은 못 봤습니다. 저는 개인이 자신 있으면 집에 큰돈 묶어둘 필요 없다고 생각합니다.
마지막으로 내년 주택 매매 가격은 저는 서울 무조건 상승, 경기도 의외로 약세(경기 전체), 지방은 강보합세(+0%)라고 이야기했습니다. 다른 분들은 한분만 제외하면 수도권 상승, 지방 하락을 많이 말씀하셨습니다.
어떻게 글을 쓰다 보니 분량이 기고문보다 더 길어진 것 같습니다. 저는 오늘 오래간만에 첫 직장 분들과 저녁식사 자리를 갖습니다. 저에게 가장 어려운 "알아도 모른 척, 몰라도 모른 척"이라는 삶의 지혜를 알려주신 분과 함께 하는 자리인데 시간이 된다면 그 뒷 이야기도 한번 남겨보겠습니다. 모두 좋은 하루 보내세요.
