24.1.9 (목) "전세대출 제도 변화"

예상보다 빠르게 발표된 전세대출 보증비율 변화

사무실에서는 슬슬 인사이동의 후폭풍이 사라지고 대부분의 업무들이 정상궤도에 진입하는 모습입니다. 저도 올 한 해 계획하는 사업이 두 개 정도 있는데, 이달 중으로 조금씩 조금씩 준비해보려 합니다.

금융위 2025년 업무추진계획

어제 금융 쪽 기사에서 "2025 금융위원회 주요 업무 추진계획"에 관한 기사들이 많이 눈에 보였습니다. 그리고 부동산 시장이랑 관련된 이야기들도 몇 개 담겼는데, 가장 눈에 들어오는 부분은 '3대 전세대출 보증기관 보증비율 90%로 일원화' 한다는 내용입니다.

지난 글 내용(24.12.26)과 변화

제가 작년 연말에 전세자금대출 관련된 글을 작성한 적이 있는데, 친절한 AI가 해당 글을 요약해 준 내용이 아래와 같습니다. 원 글은 12월 26일 작성되었습니다. (https://brunch.co.kr/@ysm11200/29)

최근 전세자금대출 금리가 주택담보대출 금리보다 높아지는 현상이 발생했습니다.

이러한 금리 역전 현상의 주요 원인으로 '전세보증비율'을 주목하고 있습니다. 현재는 전세보증금의 100%를 보증해 주지만, 이 비율이 80%로 낮아질 경우 금융기관의 리스크가 증가하여 대출 금리 상승으로 이어질 수 있습니다.

전세자금대출 보증비율 개편안은 아직 도입되지 않았지만, 내년 중 시행될 가능성이 높다고 판단됩니다.

내년 서울 주택시장에서는 임대차 가격 상승이 예상되며, 전세 수요는 감소하고 월세 수요가 증가할 것으로 전망됩니다.

글쓴이는 내년 주택시장 키워드로 '월세의 반란'을 제시하며, 월세 거주 예정자나 계약 연장을 앞둔 사람들에게 시장 상황을 주의 깊게 살펴볼 것을 조언하고 있습니다.

주목할 부분은 2번, 전세보증비율인데 일단 80%는 아니지만 기존 100%에서 90%로 보증비율이 낮아졌습니다. 올해 시행 가능성이 높다고 생각은 했는데 이렇게 연초 계획에 포함되다 보니 이제는 확실해졌습니다. 

그리고 보증비율 축소는 현재 90%지만 앞으로 80%로 더 낮아질 가능성도 열어두어야 할 것 같습니다. 

보증비율 축소의 종착지는 월세가격 상승이라고 말씀드렸다시피 올해 월세가격 상승은 계속해서 이어질 것으로 예상됩니다. 반대로 높은 전세대출금리로 인해 전세가격의 추가적인 상승은 제한될 것으로 예상됩니다.

월세가격의 상승이 가져오게 될 가장 큰 변화

월세가격의 상승이 가져오게 될 가장 큰 변화는 무엇일까요? 저는 월세-전세-자가의 주거사다리의 붕괴가 가속화될 것으로 예상합니다. 과거에 비해 임대차시장에서 주택 매매시장으로 한 번에 이동하는 케이스는 줄어들고 월세와 매매시장 각각은 그들만의 리그로 변화할 가능성이 커질 가능성이 높습니다. 임차시장 수요자는 Affordable Housing에 대한 의존도가 높아지게 되고 반대로 매매시장 수요자는 그들만의 리그에서 견고한 장벽을 쌓아가게 됩니다.

상업용 부동산 시장에 진입하고 싶지만 '콘텐츠'가 없는 사람들에게 주거 월세비 상승은 새로운 가능성을 열어주는 키가 될 수 있습니다. 프리미엄 고시원, 공유주거 등 최근 월세 상품의 공급 형태가 다양해지고 있는데 개인들도 사업을 할 수 있는 기회가 이 쪽에서 생겨나고 있는 것 같습니다.

전세대출 보증비율 변화 하나 가지고 어디까지 상상하냐고 말씀하실 수도 있습니다. 하지만 상상해 본 세상을 맞이하는 것과 상상밖의 세상을 맞이하는 것은 대응력에 차이가 있는 만큼 많은 생각을 해볼 필요는 있을 것 같습니다.

날씨가 갑자기 너무 많이 추워졌습니다. 주변에 독감에 걸린 분들도 너무 많은 것도 걱정입니다. 늦지 않았으니 지금이라도 독감백신 접종하시고, 건강관리 잘하시기 바랍니다.