25.2.20(목) 미분양 얼마나 심각하길래?

국토부 잘했어요

국토부의 지방 미분양 시장 안정화 대책 발표

어제 국토부에서 지방 미분양 시장 안정화 대책을 발표했습니다. 하지만 시장의 반응은 크지 않은 것 같습니다. 토지거래허가제 해제 당시와 비교하면 더욱 그렇습니다. 이번 대책은 준공 후 미분양 아파트를 LH가 매입해 임대주택으로 공급하고, Stress DSR 3단계 도입을 미루는 것이 주요 내용이었습니다. 하지만 취득세 인하나 양도세 완화와 같은 투자 자금 유입을 유도하는 정책이 빠져 있어 실질적인 효과를 내기는 어려울 것으로 보입니다.

전국 미분양 현황

전국적으로 미분양 주택은 2023년 말 기준 7만 호에 달합니다. 최근 10년 평균이 5.2만 호 수준인데, 확실히 높은 수준입니다. 2015~2016년에도 미분양이 증가했을 때 5만 호 후반대였으나, 최근 3년 평균은 6.7만 호로 계속 높은 상태를 유지하고 있습니다.

지역별 미분양 현황

미분양이 가장 많은 지역은 경기도로, 전체의 18%를 차지합니다. 2023년에는 대구가 16%로 가장 많았으나, 현재는 경기도가 1위로 올라섰습니다. 그다음으로는 대구, 경북 순으로 미분양이 많습니다.

전국 미분양 아파트 추이 / 부동산114 REPS

준공 후 미분양 증가세

준공 후 미분양도 빠르게 증가하고 있습니다. 2023년 말 기준 2.1만 호로, 최근 10년 평균(1.26만 호)의 거의 두 배에 달합니다. 특히 대구, 경북, 전남, 경기에서 준공 후 미분양이 2천 호를 넘고 있습니다. 특히 대구의 경우, 11월까지만 해도 1,800호 수준이었는데, 12월에는 2,674호로 급증했습니다. 이는 달서구의 한 단지에서 준공 후 미분양이 급증한 영향으로 보입니다.

전국 준공 후 미분양 아파트 추이 / 부동산114 REPS

가장 위험한 지역은?

지역별 인구수와 함께 비교해 보면, 가장 위험한 지역은 제주도입니다. 미분양이 많고, 악성 미분양 비중도 높은 상태입니다. 경상남북도와 전라남도 역시 상황이 좋지 않습니다. 광역시 중에서는 부산과 대구의 미분양 문제가 두드러집니다. 반면, 서울과 경기는 상대적으로 양호한 상황이며, 인천은 주의 깊게 지켜볼 필요가 있습니다. 전체적으로 수도권보다는 지방이 더 심각한 상태입니다.

24.12월 기준 미분양 주요 지표

앞으로의 전망과 우려

데이터를 종합해 보면, 확실히 지방 미분양 상황이 수도권보다 더 심각합니다. LH가 지방 준공 후 미분양을 매입해 준다면 시장이 어느 정도 안정될 가능성이 있습니다. 하지만 향후 문제가 될 지역은 경기도와 인천이 아닐까 싶습니다. 지방은 정부 정책의 명분이라도 있지만, 수도권은 지원이 쉽지 않기 때문입니다.