25.4.15(화) 특별계획지구란?(용산)
용산정비창개발
용산 정비창 개발은 다들 익숙하실 겁니다. 사실 그 땅은 LH와 코레일의 소유로, 개인 투자는 불가능합니다. 그렇다 보니 정비창 인근 지역인 원효로, 서부이촌동, 용산역 전면구역, 신용산 북측 구역 등으로 개인 투자자들의 관심이 집중되고 있습니다.
하나의 사례로, 과거 용산 전자상가 인근 지역은 용적률이 높은 상업지역으로 지정되어 있어 호텔, 오피스, 주상복합 등으로 개발하기 위한 검토가 지속되고 있습니다. 구역별 토지 거래 가격을 확인해 보니 평당 8천만 원에서 1억 원 정도에 거래되고 있었습니다.
한편, 이들 지역은 모두 용산지역 지구단위계획구역에 포함되어 있으며, 그중에서도 핵심 개발 지역들은 특별계획구역으로 지정되어 있습니다. 대표적으로 이촌1구역, 용산정비창 전면 1구역, 3구역 등이 특별계획구역에 지정되어 있습니다.
특별계획구역은 지구단위계획구역 내에서 특수한 개발을 유도하거나 계획적 관리가 필요한 지역을 대상으로 지정됩니다. 대체로 특별한 조건을 충족시키면 용적률 인센티브를 제공하는 방식이 많습니다. 용산 지역은 주로 공공성 확대에 조건이 부여되고 있으며, 마곡 지역의 경우 외국계 기업 유치라는 조건이 붙기도 했습니다.
사실 이런 계획은 사업을 추진하는 시행자가 잘 검토해야 할 부분이지만, 투자자 입장에서는 제한사항이 무엇인지부터 확인하게 됩니다. 일반적으로 특별계획구역에는 토지거래허가구역이 지정된 경우가 많습니다. 다만 모두 동일한 조건은 아닙니다. 현재는 강남 3구와 용산 내 모든 아파트가 토지거래허가제 지정 지역이지만, 재개발이나 복합개발이 주를 이루는 정비창 인근 지역은 구역별로 개별 지정된 경우가 많습니다.
용산정비창일대 항공사진, 서울연구데이터베이스 (2020)실제 사례로, 이촌1구역에 한 건물이 있는데 1층은 근생, 2층은 주택인 상가주택 매물이 있었습니다. 이 건물을 매수하려면 1층 근생 일부는 직접 사용하고, 2층 주택에도 직접 거주해야 하는 조건(근생·주택 각각 실사용 의무)이 붙습니다. 사실상 불가능에 가까운 조건이다 보니 매물이 주변 시세보다 매우 낮게 형성되기도 했습니다.
결국 용산 지역에 투자하려면 아파트가 아닌 근생 물건이라도 특별계획구역 여부와 토지거래허가제 지정 여부를 반드시 확인해야 합니다. 물론 중개사가 설명을 해주기는 하지만, 놓치는 경우도 발생할 수 있습니다.
그래서 용산 정비창 인근 지역에서 마땅한 투자 매물을 찾기는 쉽지 않습니다. 게다가 재개발 투자라면 언젠가는 주택으로 환원되기 때문에, 향후 주택 수 증가 문제가 불거질 수도 있습니다. 역시 투자에는 절대 쉬운 길이 없다는 사실을 다시 한 번 느낍니다.
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